알짜경매 님의 블로그

같은 세대가 같은 집을 가지고 있어도 "주택 수"는 적용하는 법령마다 다르게 셉니다. 취득세는 지방세법, 양도소득세는 소득세법, 대출은 금융위원회 규제, 청약은 주택공급에 관한 규칙이 각각 자기 기준으로 주택·분양권·입주권·오피스텔을 세고, 세대 단위인지 개인 단위인지도 다릅니다. 경매 낙찰자에게는 변수가 하나 더 붙습니다. 낙찰 아파트가 주택 수에 들어가는 시점이 등기일이 아니라 매각대금 완납일이라는 점입니다. 이 글은 기준별 주택 수 산정 방식을 정리하고, 비교표와 가상 예시로 낙찰 아파트가 몇 번째 주택이 되는지 확인하는 순서를 적습니다. 취득세 세율표는 경매 취득세 중과 정리 : 다주택자·법인 낙찰 시 세율표와 중과 제외 사례, 비과세 요건은 경매로 산 아파트 1세대 1주택 비과세 받으려면? 보유..

경락잔금대출로 아파트를 낙찰받은 근로자는 이듬해 1~2월 연말정산에서 "장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제"를 신청할 수 있는지 확인하게 됩니다. 소득세법 제52조 제5항이 정한 이 공제는 일반 매매로 산 집의 주택담보대출 이자에 주로 적용되지만, 경매로 취득한 주택과 경락잔금대출도 같은 조문으로 판단합니다. 다만 경락잔금대출은 대출 실행일과 소유권이전등기일의 순서, 2금융권 단기 상품의 만기, 1년 거치 조건처럼 일반 주택담보대출과 다른 지점이 있어 요건을 하나씩 대조해야 합니다. 이 글은 공제 요건과 한도, 경락잔금대출에서 특별히 걸리는 다섯 가지 지점, 신청 방법, 가상 예시, 흔한 불인정 사례를 정리합니다.1. 제도 정의 — 소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금 이자상환액 공제장기주택저당..

경매로 아파트를 낙찰받으면 매매계약서가 없고 부동산 거래신고도 하지 않기 때문에, 자금조달계획서를 낸 적이 없으니 자금출처 조사와도 무관하다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 국세청의 재산 취득자금 출처 조사는 취득 원인이 매매인지 경매인지를 가리지 않습니다. 「상속세 및 증여세법」 제45조는 직업·연령·소득·재산 상태로 보아 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 재산을 취득한 사람에게 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정하고, 낙찰자의 취득 사실은 소유권이전등기 자료와 법원 매각 자료로 과세관청에 파악됩니다. 이 글은 어떤 금액부터 조사 대상이 되는지(증여추정 배제기준), 얼마를 소명하면 되는지(소명 범위 80% 규정), 경매 특유의 자금 흐름을 어떤 자료로 입증하는지, 부모 돈을 증여받거나 빌릴 때 증여세와 ..

법원 경매 물건 명세에서 가장 크게 적힌 숫자는 감정가지만, 같은 아파트에는 국가가 매년 공시하는 또 하나의 가격이 있습니다. 공동주택 공시가격입니다. 아파트 공시가격 조회는 부동산공시가격알리미에서 동·호 단위로 누구나 할 수 있고, 재산세·종합부동산세·국민주택채권 매입액이 모두 이 숫자를 기준으로 정해집니다. 반면 경매 감정가는 집행법원이 감정인에게 평가를 명해 산정한 금액으로, 시세에 가깝게 매겨지되 평가 시점이 매각기일보다 상당히 앞서는 경우가 많습니다. 두 숫자는 산정 주체·기준일·목적이 전부 다르기 때문에 같은 호수에서도 수천만원에서 억 단위로 벌어지는 것이 정상입니다. 이 글은 공시가격의 정의와 현실화율, 감정가와의 차이, 경매 비용 가운데 어디에 공시가격이 쓰이고 어디에 쓰이지 않는지, 그리..

경매로 산 아파트를 팔 때 양도소득세는 "양도가액 − 필요경비"로 구한 양도차익에서 출발합니다. 경매 취득은 낙찰가 외에 등기촉탁 법무사비, 인수한 임차인 보증금, 명도 이사비, 국민주택채권 매각차손, 입주 전 수리비처럼 성격이 다른 지출이 여럿 붙습니다. 이 가운데 무엇이 경매 양도세 필요경비로 인정되고 무엇이 빠지는지, 특히 명도비 필요경비 인정 여부처럼 해석이 갈리는 항목은 어디까지 기대할 수 있는지가 매도 시점에 세액 차이로 돌아옵니다. 양도소득세의 전체 구조는 경매로 산 집 팔 때 양도소득세 글에, 1세대 1주택 비과세 요건은 경매 아파트 1세대 1주택 비과세 글에 정리돼 있으므로 이 글은 반복하지 않습니다. 대신 경매 취득자가 실제로 지출하는 항목을 하나씩 놓고 ① 취득가액 ② 자본적 지출 ③..

낙찰 후 은행에서 받는 경락잔금대출 가심사표에는 금리 유형 칸 옆에 상환 방식 칸이 따로 있습니다. "원리금균등 30년", "원금균등 30년", 2금융권이면 "만기일시 3년"이나 "1년 거치 후 분할상환"처럼 적히는데, 같은 금액을 같은 금리로 빌려도 어느 칸에 체크하느냐에 따라 첫 달 상환액·총이자·DSR 산정액이 달라집니다. 어제 글의 변동형·혼합형·주기형이 "이자율을 어떻게 정하는가"라면, 경락잔금대출 상환방식은 "빌린 원금을 어떤 순서로 갚는가"의 문제입니다. 매각허가결정 확정 후 대금지급기한이 통상 한 달 안팎이라 두 선택을 동시에 끝내야 하고, 원리금균등 원금균등 중 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간·첫 1년 현금흐름·DSR 여유에 따라 답이 갈립니다. 이 글은 세 상환 방식과 거치기간의 정의,..

경매 아파트를 검토하다 보면 "이 집에서 사람이 사망한 적이 있는지"를 확인하고 싶은 순간이 있습니다. 현황조사서에 점유자를 만나지 못했다는 폐문부재 기재가 있거나, 매각물건명세서에 "소유자 사망, 상속인"이라는 문구가 보이거나, 같은 단지의 다른 세대보다 유찰이 거듭된 물건이 그렇습니다. 일반 매매라면 매도인과 공인중개사에게 물어볼 수 있지만, 경매에는 그 상대가 없습니다. 이 글은 법원 경매 서류 세 가지(현황조사서·매각물건명세서·감정평가서)가 각각 무엇을 적는 서류이고 세대 내 사망 사고·고독사·화재 같은 사고 이력이 기재 항목인지, 뒤늦게 알았을 때 낙찰을 되돌릴 근거가 있는지, 입찰 전에 입찰자가 직접 확인하는 방법, 그리고 낙찰 후 임대·매도할 때 낙찰자 본인이 지게 되는 고지 의무를 조문과 ..

경매로 아파트를 낙찰받아 실거주하다가 몇 년 뒤 파는 경우, 가장 큰 세금 변수는 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지입니다. 경매는 입찰일·매각허가결정일·대금 완납일·등기일이 몇 주씩 떨어져 있어 보유기간을 어디서부터 세는지 헷갈리기 쉽고, 2025년 10월 16일 이후 서울 전역과 경기 일부가 다시 조정대상지역이 되면서 "취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주" 요건이 수도권 경매 물건 상당수에 붙게 됐습니다. 2026년 10월 1일부터는 조정대상지역 안 일시적 2주택의 종전주택 처분기한도 3년에서 2년으로 줄었습니다. 이 글은 경매로 산 아파트의 1세대 1주택 비과세 요건, 보유·거주기간의 기산일(대금 완납일), 조정대상지역 판정과 2026년 10월 현재 지정 현황, 일시적 2주택 처분기..

낙찰 다음 날 은행에서 받아 보는 경락잔금대출 가심사표에는 보통 금리 유형이 두세 줄로 나뉘어 있습니다. "변동형(신규취급액 COFIX 6개월) 연 ○%", "혼합형(5년 고정 후 변동) 연 ○%", "주기형(5년 주기) 연 ○%"처럼 같은 금액인데 금리와 한도가 조금씩 다르게 적혀 있고, 매각허가결정 확정 후 대금지급기한이 통상 한 달 안팎이라 일반 매매처럼 몇 주씩 상품을 비교할 시간은 없습니다. 세 유형은 기준금리로 쓰는 지표부터 다릅니다 — 변동형은 어제(10월 15일) 공시된 코픽스(COFIX)에, 혼합형·주기형은 은행채(금융채) 5년물에 연동됩니다. 여기에 DSR 한도를 계산할 때 더해지는 스트레스 금리의 반영 비율이 유형별로 달라서, 같은 소득이라도 어느 유형을 고르느냐에 따라 나오는 한도가..

경매 물건의 등기부 갑구를 보다 보면 소유권 아래에 "민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산"이라는 취지의 부기등기가 붙어 있는 경우가 있습니다. 소유자가 지자체에 임대사업자로 등록하고 임대하던 중 채무 문제로 경매에 넘어온 임대사업자 아파트 경매입니다. 등록임대주택은 임대사업자에게 임대의무기간·임대료 증액 5% 제한·임대보증금 보증 가입 같은 법정 의무가 붙어 있어서, 입찰자는 "낙찰받으면 이 의무까지 넘어오는가", "임차인은 어떻게 보호되는가", "전 소유자의 과태료나 세금 추징이 나와 관련 있는가"를 따져 봐야 합니다. 이 글은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법) 조문을 기준으로 등록임대주택이 경매로 매각될 때의 등록 말소 구조, 낙찰자의 ..