낙찰 다음 날 은행에서 받아 보는 경락잔금대출 가심사표에는 보통 금리 유형이 두세 줄로 나뉘어 있습니다. "변동형(신규취급액 COFIX 6개월) 연 ○%", "혼합형(5년 고정 후 변동) 연 ○%", "주기형(5년 주기) 연 ○%"처럼 같은 금액인데 금리와 한도가 조금씩 다르게 적혀 있고, 매각허가결정 확정 후 대금지급기한이 통상 한 달 안팎이라 일반 매매처럼 몇 주씩 상품을 비교할 시간은 없습니다. 세 유형은 기준금리로 쓰는 지표부터 다릅니다 — 변동형은 어제(10월 15일) 공시된 코픽스(COFIX)에, 혼합형·주기형은 은행채(금융채) 5년물에 연동됩니다. 여기에 DSR 한도를 계산할 때 더해지는 스트레스 금리의 반영 비율이 유형별로 달라서, 같은 소득이라도 어느 유형을 고르느냐에 따라 나오는 한도가 달라집니다. 이 글은 변동형·혼합형·주기형의 정의와 기준금리 구조, 2026년 10월 현재 적용 중인 스트레스 DSR 반영 비율, 낙찰가 3억원·대출 2억 1,000만원·연소득 5,000만원 가정의 유형별 한도 계산, 중도상환수수료와 대환 연결, 그리고 대금지급기한 안에서 유형을 고르는 순서를 정리합니다.
1. 정의 — 세 유형은 "기준금리 지표"와 "다시 정해지는 주기"가 다르다
변동형은 기준금리가 COFIX(신규취급액기준 또는 신 잔액기준)이고, 6개월 또는 12개월마다 금리 변경일에 직전 공시 COFIX로 기준금리가 갈아 끼워지는 상품입니다. 가산금리와 우대금리는 대출 기간 동안 고정되고 COFIX만 바뀝니다. 2026년 10월 15일 공시(9월 대상월) 기준 신규취급액 COFIX는 3.43%, 신 잔액기준은 2.79%이며, 다음 공시는 11월 16일(15일이 일요일)입니다. 경락잔금대출을 2금융권(단위농협·수협·저축은행 등)에서 받는 경우 변동형만 취급하는 곳이 많습니다.
혼합형은 처음 5년(은행에 따라 3년·7년도 있음)은 금리가 고정되고, 그 기간이 끝나면 변동형(보통 COFIX 6개월 연동)으로 자동 전환되는 상품입니다. 고정 구간의 기준금리는 COFIX가 아니라 은행채(금융채) 5년물 AAA 등급 금리이고, 여기에 가산금리를 더해 5년간 적용할 금리를 실행일에 확정합니다. 은행채 5년물은 금융투자협회 채권정보센터에 매일 공시되고, 은행은 이를 주 단위로 상품 금리에 반영합니다(KB국민은행은 매주 월요일 반영 — 2026년 보도 기준). 고정 5년이 끝난 뒤의 변동 구간은 변동형과 같은 구조로 돌아갑니다.
주기형은 5년마다 금리를 다시 정하되, 다시 정한 금리를 다음 5년 동안 또 고정하는 상품입니다. 재산정 기준도 은행채 5년물 + 가산금리입니다. 혼합형과의 차이는 "5년 뒤에 무엇으로 바뀌는가"입니다 — 혼합형은 5년 뒤 6개월 변동으로 바뀌어 그때부터 COFIX를 따라가고, 주기형은 5년 뒤 그 시점 은행채 5년물로 다시 5년 고정됩니다. 30년 만기 기준으로 보면 혼합형은 고정 5년 + 변동 25년, 주기형은 고정 5년 × 6회입니다.
세 유형 모두 최종 금리는 "기준금리 + 가산금리 − 우대금리"로 짜이는 점은 같습니다. 다른 것은 기준금리 지표(COFIX vs 은행채 5년물), 기준금리가 바뀌는 주기(6·12개월 vs 5년), 그리고 아래에서 다룰 DSR 산정 시 스트레스 금리의 반영 비율입니다. 경락잔금대출의 한도 구조 자체(낙찰가·감정가 LTV·방공제)는 경매 대출 90% 정말 나올까? 글에서 정리했습니다.
2. 비교표 — 변동형·혼합형·주기형
| 구분 | 변동형 | 혼합형(5년 고정 후 변동) | 주기형(5년 주기 재산정) |
| 기준금리 지표 | COFIX(신규취급액·신 잔액) — 매월 15일 공시 | 고정 구간: 은행채 5년물 AAA / 변동 전환 후: COFIX | 은행채 5년물 AAA — 5년마다 재산정 |
| 금리 변경 주기 | 6개월 또는 12개월 | 5년간 없음 → 이후 6개월 | 5년 |
| 스트레스 금리 반영 비율(DSR 산정, 30년 만기 기준) | 100% | 5년 고정 80% (3단계) / 지방은 2단계 60% | 5년 주기 40% (3단계) / 지방은 2단계 30% |
| 금리 상승기 | 변경일마다 금리가 따라 오름 | 5년간 영향 없음, 이후 변동 | 5년간 영향 없음, 재산정 시 반영 |
| 금리 하락기 | 변경일마다 금리가 따라 내림 | 5년간 내려가지 않음(대환으로만 반영) | 5년간 내려가지 않음(대환으로만 반영) |
| 중도상환수수료 | 대출일부터 3년 이내 상환 시, 변동금리 요율 | 3년 이내 상환 시, 고정금리 요율(고정 구간 기준) | 3년 이내 상환 시, 고정금리 요율 |
| 경락잔금대출 취급 범위 | 1·2금융권 대부분 | 주로 1금융권 — 은행별 상이 | 주로 1금융권 — 은행별 상이 |
표의 반영 비율은 금융위원회 2025년 5월 20일 보도자료("3단계 스트레스 DSR 시행방안")와 금융위원회 스트레스 DSR 제도 설명 자료 기준입니다. 혼합형은 고정 기간이 길수록(9~15년, 15~21년), 주기형은 변동 주기가 길수록 비율이 더 낮아지는 구간표가 있으며, 대출 만기가 30년이 아니면 만기 대비 고정 기간 비중으로 구간이 달라집니다. 5년 고정·5년 주기·30년 만기 외의 조합은 보도자료 표를 직접 확인해야 합니다.
3. 스트레스 DSR — 2026년 10월 현재 유형별로 더해지는 금리
DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율(은행 40%, 2금융권 50%)로 대출 한도를 정하는 규제이고, 스트레스 DSR은 그 산정 금리에 실제 약정금리 + 스트레스 금리를 넣어 한도를 계산하는 제도입니다. 스트레스 금리는 "과거 5년 중 최고 가계대출 금리 − 현재 금리"로 산정하되 하한 1.50%·상한 3.00%를 두고, 매년 6월·12월에 정해 다음 6개월간 적용합니다. 2024년 2월 1단계(25% 반영), 2024년 9월 2단계(50%)를 거쳐 2025년 7월 1일 3단계(100% 반영, 스트레스 금리 1.50%)가 시행됐습니다.
2026년 10월 현재 지역별로 적용되는 수치는 세 갈래입니다. 첫째, 수도권 규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0%입니다 — 2025년 10월 15일 "주택시장 안정화 대책"에서 수도권 규제지역 내 주담대에 한해 1.5%에서 3.0%로 올렸고, 2026년 하반기에도 유지되고 있습니다. 둘째, 수도권 비규제지역 주담대는 3단계 기본값 1.50%입니다. 셋째, 서울·경기·인천 외 지방 주담대는 2단계(1.50% × 50% = 0.75%p)가 2026년 12월 31일까지 유지됩니다 — 금융위원회가 2025년 5월에 2025년 말까지 유예했고, 2026년 6월 18일 다시 6개월 연장(은행연합회 "2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안" 6월 30일 발표)했습니다. 2027년 이후 지방 적용 방침은 아직 공고되지 않았으므로 금융위원회 공고로 확인해야 합니다.
여기에 유형별 반영 비율을 곱한 값이 실제로 산정 금리에 더해지는 폭입니다. 변동형은 100%, 혼합형(5년 고정)은 3단계 80%(2단계 지역은 60%), 주기형(5년 주기)은 3단계 40%(2단계 지역은 30%)입니다. 지방 주담대는 금리뿐 아니라 혼합형·주기형 반영 비율도 2단계 기준을 쓴다고 보도자료에 명시돼 있습니다.
| 물건 소재지 (2026년 10월 기준) | 스트레스 금리 | 변동형 가산 | 혼합형(5년 고정) 가산 | 주기형(5년) 가산 |
| 수도권 규제지역 | 3.00% | 3.00%p (100%) | 2.40%p (80%) | 1.20%p (40%) |
| 수도권 비규제지역 | 1.50% | 1.50%p (100%) | 1.20%p (80%) | 0.60%p (40%) |
| 지방 (2단계 유지, 2026-12-31까지) | 1.50% × 50% | 0.75%p (100%) | 0.45%p (60%) | 0.225%p (30%) |
스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰이고 실제 이자에는 붙지 않습니다. 즉 변동형을 골랐다고 이자를 더 내는 것이 아니라, "앞으로 금리가 이만큼 오를 수 있다"고 가정한 한도가 더 작게 나오는 것입니다. 소득이 적거나 다른 대출이 있어 DSR이 빠듯한 낙찰자라면 이 비율 차이가 곧 잔금 마련 가능 여부로 이어집니다. DSR 산정의 기본 구조와 방공제·LTV 연계는 아파트 경매 대출 DSR 글에, 소득 증빙이 어려운 경우의 대안은 경락잔금대출 소득·신용점수 글에 정리돼 있습니다.
4. 가상 예시 — 같은 소득으로 유형별 DSR 한도가 얼마나 달라지는가
가상 예시 (금액·금리는 전부 가정값, 스트레스 금리·반영 비율만 2026년 10월 현행 기준)
· 공통 조건: 낙찰가 3억원 아파트, 경락잔금대출 2억 1,000만원(낙찰가의 70%) 신청, 연소득 5,000만원, 다른 대출 없음, 은행 DSR 40%, 만기 30년 원리금균등, 세 유형 모두 약정금리 연 4.50%로 동일하다고 가정(실제로는 유형별로 금리가 다름)
· 계산 근거: DSR 40% → 연 원리금 한도 2,000만원(월 1,666,667원). 산정 금리 = 4.50% + 스트레스 가산. 한도 = 월 1,666,667원으로 30년 상환 가능한 원금(원리금균등 역산). 2억 1,000만원의 DSR = 산정 금리로 계산한 월 상환액 × 12 ÷ 5,000만원
· 수도권 비규제지역(스트레스 1.50%): 변동형 산정 금리 6.00% → 최대 한도 약 2억 7,800만원, 2억 1,000만원의 DSR 30.2% / 혼합형 5.70% → 약 2억 8,700만원, DSR 29.3% / 주기형 5.10% → 약 3억 700만원, DSR 27.4%
· 수도권 규제지역(스트레스 3.00%): 변동형 7.50% → 약 2억 3,800만원, DSR 35.2% / 혼합형 6.90% → 약 2억 5,300만원, DSR 33.2% / 주기형 5.70% → 약 2억 8,700만원, DSR 29.3%
· 지방(2단계 0.75%p): 변동형 5.25% → 약 3억 200만원, DSR 27.8% / 혼합형 4.95% → 약 3억 1,200만원, DSR 26.9% / 주기형 4.725% → 약 3억 2,000만원, DSR 26.2%
· 실제 납부하는 월 상환액은 세 유형 모두 4.50% 기준 약 1,064,000원(DSR 25.5%)으로 같음 — 스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰임
· 이 조건에서는 어느 지역·유형이든 2억 1,000만원이 DSR 40% 안에 들어오지만, 변동형과 주기형의 최대 한도 차이는 수도권 비규제 약 2,900만원, 규제지역 약 4,900만원, 지방 약 1,800만원. 기존 대출(신용대출·자동차 할부 등)이 있어 DSR 여유가 5%p 안쪽이면 이 차이로 승인·거절이 갈릴 수 있음
예시에서 약정금리를 동일하게 둔 것은 비율 차이만 보기 위해서입니다. 실제로는 혼합형·주기형의 약정금리가 변동형보다 높거나 낮을 수 있고(은행채 5년물과 COFIX의 수준 차이, 은행별 가산금리 정책에 따라 역전되기도 함), 그 차이가 스트레스 가산 차이를 상쇄하거나 키울 수 있습니다. 가심사 단계에서 은행이 유형별 금리와 함께 "유형별 DSR 한도"를 따로 뽑아 주므로, 세 숫자를 나란히 받아 두는 것이 비교의 출발점입니다. 신청 일정은 경락잔금대출 신청 절차 글을 참고하면 됩니다.
5. 중도상환수수료와 대환 — 유형이 "나중에 바꿀 비용"을 정한다
금융소비자보호법상 중도상환수수료는 원칙적으로 부과가 금지되고, 대출일부터 3년 이내에 상환하는 경우에만 예외적으로 부과할 수 있습니다. 2025년 1월 13일 체결분부터는 수수료를 자금운용 차질 비용·행정비용 등 실비용 범위로 제한하는 개편이 시행돼, 금융위원회 2025년 1월 9일 보도자료 기준 5대 시중은행 주택담보대출 평균 수수료율이 고정금리 1.4% → 0.65%, 변동금리 1.2% → 0.65%로 내려갔습니다(은행권 전체 기준 고정 1.43% → 0.56%, 변동 1.25% → 0.55%). 요율은 은행별로 0.58~0.74% 범위이고, 통상 "잔여 기간 ÷ 3년" 비례로 줄어드는 슬라이딩 방식입니다. 2025년 1월 13일 이전에 받은 대출은 종전 요율(1.2~1.4%대)이 그대로 적용됩니다.
경락잔금대출에서 눈여겨볼 점은 두 가지입니다. 첫째, 혼합형·주기형은 고정금리 요율, 변동형은 변동금리 요율이 적용되는데 개편 이후 5대 은행 평균은 둘 다 0.65%로 같아져 유형 간 수수료 차이는 거의 사라졌습니다. 둘째, 단위농협·수협·새마을금고 등 상호금융은 금융소비자보호법 적용 대상이 아니어서 이 개편이 직접 적용되지 않습니다(금융위원회는 조속한 적용을 유도한다고만 밝힘). 2금융권 경락잔금대출을 받을 때는 수수료율과 부과 기간을 상품설명서에서 따로 확인해야 합니다.
대환과의 연결은 유형별로 방향이 다릅니다. 변동형은 금리 하락기에 자동으로 따라 내려가므로 대환 필요가 상대적으로 적고, 상승기에 고정형으로 갈아타려면 3년 이내라면 수수료가 발생합니다. 혼합형·주기형은 하락기에도 5년간 금리가 내려가지 않으므로 대환으로만 반영할 수 있고, 역시 3년 이내면 수수료가 붙습니다. 경락잔금대출은 낙찰가 기준 LTV로 실행되지만 명도·등기 완료 후 일반 주택담보대출로 바꿀 때는 시세 기준 담보가액과 DSR 재심사를 다시 받게 되며, 이때도 위의 유형별 스트레스 반영 비율이 그대로 적용됩니다. 손익분기 계산과 전환 조건은 경락잔금대출 갈아타기(대환) 글에서 다뤘습니다.
6. 선택 흐름 — 대금지급기한 안에서 유형을 정하는 순서
① 보유 예정 기간 — 3년 이내 매각·대환 계획이면 중도상환수수료(3년 이내 부과)와 겹치므로 어느 유형이든 수수료 전제. 5년 이상 거주 예정이면 혼합형·주기형의 고정 구간을 온전히 쓰게 됨. 5년 안에 팔 계획이면 혼합형과 주기형의 차이(5년 뒤 변동 전환 vs 재고정)는 실제로 체감하지 않음
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② 금리 방향 전망 — 2026년 10월 15일 공시 신규취급액 COFIX 3.43%(전월 대비 +0.25%p), 한국은행 기준금리 3.00%(8월 27일 인상). 상승 흐름이 이어진다고 보면 고정 구간이 있는 쪽이, 하락으로 돌아선다고 보면 변동형이 유리할 수 있으나 방향은 사후에만 확인됨. 전망에 확신이 없으면 "어느 쪽으로 틀려도 감당 가능한 폭"으로 판단
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③ DSR 여유 — 가심사에서 유형별 한도 세 개를 받아 신청 금액과 비교. 변동형 한도가 신청액에 못 미치고 주기형 한도만 통과하면 유형 선택이 곧 잔금 조달 여부. 수도권 규제지역(스트레스 3.0%)일수록 차이가 큼(예시 기준 약 4,900만원)
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④ 대환 계획 — 명도·등기 후 일반 주택담보대출로 갈아탈 계획이면 경락잔금대출 유형은 "3년 이내 수수료 0.5~0.7%대(은행) 또는 상호금융 요율"을 전제로 고르고, 갈아탈 상품의 유형은 그때 다시 선택. 바꾸지 않고 끝까지 갈 계획이면 ①~③의 결과가 최종 유형
7. 입찰자 관점 핵심 포인트
첫째, 입찰 전 자금 계획에서 "유형별 DSR 한도"를 먼저 확인합니다. 경락잔금대출은 낙찰 후 대금지급기한 한 달 안에 실행되므로, 입찰 전에 은행 한 곳 이상에서 소득·기존 대출 기준으로 변동형·혼합형·주기형 한도를 미리 받아 두면 낙찰 후 유형 선택이 "확인"으로 끝납니다. 특히 규제지역 물건은 변동형 기준 스트레스 가산이 3.0%p라 한도가 가장 많이 깎이므로, 변동형 한도로 입찰가를 잡아 두면 다른 유형을 골랐을 때 여유가 생기는 방향이 됩니다.
둘째, 잔금일 위치에 따라 변동형과 혼합형·주기형의 첫 금리가 정해지는 시점이 다릅니다. 변동형은 매월 15일 COFIX 공시 전후로 첫 기준금리가 갈리고(14일 실행이면 전월 공시값, 16일 실행이면 당월 공시값), 혼합형·주기형은 은행채 5년물을 주 단위로 반영하므로 실행 주에 따라 고정 5년치 금리가 정해집니다. 대금지급기한 안에서 잔금일을 조정할 여지가 있다면, 변동형은 15일, 혼합형·주기형은 은행의 금리 반영 요일(예: 월요일)을 기준으로 실행일을 은행과 상담하는 것이 변수입니다.
셋째, 2금융권으로 갈 때는 유형 선택지가 없을 수 있고 중도상환수수료 체계도 다릅니다. 단위농협·저축은행 경락잔금대출은 변동형만 있는 경우가 많고, 상호금융은 2025년 1월 수수료 개편의 직접 적용 대상이 아닙니다. 1금융권 가심사가 통과되면 유형을 고를 수 있고 수수료도 0.5~0.7%대지만, 소득·신용 요건으로 2금융권만 가능하다면 "변동형 + 상호금융 수수료 체계"를 전제로 대환 시점을 잡는 것이 현실적인 순서입니다. 월별 공시 금리와 1·2금융권 조건 비교는 2026년 9월30일~10월28일 아파트 대출 조건 정리에 공시일마다 갱신됩니다.
정리
경락잔금대출의 금리 유형은 변동형(COFIX 연동, 6·12개월 변동), 혼합형(은행채 5년물 기준 5년 고정 후 COFIX 변동 전환), 주기형(은행채 5년물 기준 5년마다 재산정·재고정) 세 가지이고, 기준금리 지표·변경 주기·DSR 산정 시 스트레스 금리 반영 비율이 다릅니다. 2026년 10월 현재 스트레스 금리는 수도권 규제지역 주담대 3.0%(2025년 10월 15일 대책), 수도권 비규제지역 1.5%(3단계), 지방 0.75%p(2단계 유지, 2026년 12월 31일까지 — 금융위원회 2026년 6월 18일 연장)이고, 반영 비율은 변동형 100%, 혼합형 5년 고정 80%(지방 60%), 주기형 5년 40%(지방 30%)입니다(금융위원회 2025년 5월 20일 보도자료 기준). 연소득 5,000만원·대출 2억 1,000만원 가정에서 변동형과 주기형의 최대 한도 차이는 수도권 비규제 약 2,900만원, 규제지역 약 4,900만원, 지방 약 1,800만원으로 계산됩니다. 중도상환수수료는 대출일부터 3년 이내만 부과되고, 2025년 1월 13일 체결분부터 5대 은행 평균 고정·변동 모두 0.65%로 내려갔으나 상호금융은 적용 대상이 아닙니다. 유형은 보유 예정 기간 → 금리 방향 전망 → DSR 여유 → 대환 계획 순서로 좁히되, 입찰 전에 유형별 DSR 한도 세 개를 받아 두는 것이 대금지급기한 안에서 선택을 끝내는 방법입니다.
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