배당요구 안 한 선순위 임차인이 있는 아파트 경매 : 보증금 전액 인수·계약기간 승계·인도명령 불가와 입찰가 계산법 정리

아파트 경매 물건의 매각물건명세서를 읽다 보면 임차인 란에 전입일·확정일자는 적혀 있는데 배당요구일 칸이 비어 있고, 비고란에 "배당요구 없음. 보증금은 매수인이 인수"라는 기재가 붙은 경우가 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않은 유형, 즉 배당요구 안 한 임차인이 있는 물건입니다. 알짜경매(alzaapt.com) 물건 목록에서 "대항력 임차인 + 배당요구 없음 → 명도소송 고위험" 경고 라벨이 붙는 바로 그 경우입니다. 이 글은 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않는 이유, 보증금 전액 인수·계약기간 승계·인도명령 불가라는 세 가지 효과의 법적 근거, 배당요구를 한 경우와의 차이, 인수 보증금을 반영한 입찰가 계산 방법을 정리합니다.

1. 정의와 법적 근거 — 배당요구를 하지 않으면 임차권이 그대로 남는다

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 갖습니다. 이 대항력 발생일이 말소기준권리(최선순위 근저당권·가압류·담보가등기 등)보다 앞서면 선순위 임차인입니다. 같은 법 제3조의5는 임차권이 경매로 소멸한다고 정하면서도, "보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권"은 소멸하지 않는다고 단서를 두고 있습니다. 민사집행법 제91조 제3항·제4항도 저당권 등에 대항할 수 없는 용익권은 매각으로 소멸하고, 대항할 수 있는 것은 매수인이 인수한다는 같은 구조를 취합니다. 결국 선순위 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않으면 임차권은 낙찰 후에도 살아 있고, 그 임차권의 상대방은 낙찰자가 됩니다.

선순위 임차인이 보증금을 경매 절차 안에서 받는 길은 배당요구입니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있다고 정하고, 대법원도 우선변제청구권자는 종기까지 배당요구를 한 경우에만 배당을 받을 수 있다는 입장을 유지해 왔습니다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2017다216523 판결 등). 따라서 선순위 임차인이 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당 절차에서 빠지고 보증금은 변제되지 않은 상태로 남으므로, 제3조의5 단서에 따라 임차권은 소멸하지 않고 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인인 낙찰자가 임대인의 지위를 승계합니다. 승계되는 것은 보증금 반환 의무만이 아니라 임대차계약 자체이므로, 남은 계약기간 동안 임차인은 그대로 거주할 수 있고 낙찰자는 기간 만료 후 보증금 전액을 반환해야 합니다. 계약기간이 끝날 무렵 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 어떻게 되는지는 계약갱신요구권 글에서 다룹니다.

선순위 임차인이 배당요구를 하지 않는 이유는 몇 가지로 나뉩니다. 첫째, 계속 거주 의사입니다. 배당요구를 하면 임대차를 해지하는 것으로 보아 배당기일 무렵 집을 비워야 하지만, 배당요구를 하지 않으면 계약기간까지 그대로 살 수 있습니다. 둘째, 보증금 회수 확실성입니다. 배당은 낙찰가에서 집행비용과 당해세 등을 먼저 떼고 순위대로 나누므로 낙찰가가 낮으면 선순위 임차인도 전액을 못 받을 수 있는데, 배당요구를 하지 않으면 낙찰가와 무관하게 낙찰자에게 전액을 청구할 수 있습니다. 셋째, 확정일자가 없어 우선변제권이 없는 경우로, 배당요구를 해도 소액임차인 최우선변제 외에는 받을 것이 없으니 애초에 배당요구를 하지 않는 선택입니다. 넷째, 종기를 놓친 경우입니다. 법원의 배당요구 안내 통지를 받지 못했거나 제도를 몰라 배당요구종기일이 지나버린 경우로, 결과는 의도적으로 하지 않은 경우와 같습니다.

2. 비교표 — 배당요구 여부와 순위에 따른 네 가지 조합

구분	선순위 · 배당요구 없음	선순위 · 배당요구 있음	후순위 · 배당요구 있음	후순위 · 배당요구 없음
임차권 소멸 여부	소멸하지 않음 (주임법 3조의5 단서)	전액 배당 시 소멸, 미배당 잔액이 있으면 그 범위에서 존속	매각으로 소멸	매각으로 소멸
낙찰자 인수 금액	보증금 전액	배당받지 못한 잔액 (전액 배당이면 0)	없음	없음
임대차 계약기간	남은 기간 그대로 승계	배당요구로 해지 간주, 잔액 반환까지 존속 의제	종료	종료
인도명령 (민사집행법 136조)	불가 — 대항할 수 있는 권원에 의한 점유	전액 배당이면 가능, 잔액이 남으면 불가	가능	가능
명도 수단	계약기간 만료 + 보증금 반환 후 인도, 불응 시 명도소송	배당금 수령과 동시 인도 (명도확인서)	배당금 수령과 동시 인도	인도명령 → 강제집행
매각물건명세서 기재 예	"배당요구 없음", "보증금 매수인 인수"	배당요구일 기재, "배당받지 못한 잔액 매수인 인수"	배당요구일 기재	배당요구일 공란

첫째 열과 둘째 열의 차이가 이 글의 핵심입니다. 같은 선순위 임차인이라도 배당요구 여부에 따라 인수액이 "전액"과 "미배당 잔액"으로 갈리고, 인도명령 가능 여부도 달라집니다. 둘째 열의 "잔액 범위 존속"은 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결이 정리한 법리로, 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 했지만 전액을 받지 못한 경우 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 잔액에 관해 매수인에게 임대차 존속을 주장할 수 있다는 내용입니다. 배당받은 뒤 인수한 보증금을 언제 어떻게 반환하는지는 인수한 임차보증금 반환 시점 글에 정리돼 있습니다.

3. 가상 예시 — 같은 물건, 배당요구 여부에 따른 세 시나리오

가상 예시 (날짜·금액은 전부 가정값)

· 공통 조건: 전용 84㎡ 아파트. 임차인 A가 2022년 3월 10일 전입·인도, 보증금 2억 5,000만원, 계약기간 2024년 3월 9일부터 2026년 3월 8일까지 갱신한 상태로 거주. 소유자의 근저당권(채권최고액 3억원)은 2023년 1월 15일 설정 → A의 대항력(2022년 3월 11일 0시)이 앞서 선순위. 2026년 경매 개시, 배당요구 종기 2026년 5월 20일, 감정가 5억원, 2회 유찰 후 최저매각가격 3억 2,000만원(64%). 입찰자가 조사한 비교 시세는 4억 8,000만원으로 가정

· 시나리오 1 — A가 배당요구를 하지 않음: 매각물건명세서에 "배당요구 없음, 보증금 2억 5,000만원 매수인 인수" 기재. 최저가로 낙찰받아도 실질 취득가는 3억 2,000만원 + 2억 5,000만원 = 5억 7,000만원으로 가정 시세 4억 8,000만원을 넘음. 시세 수준에 맞추려면 입찰가가 4억 8,000만원 − 2억 5,000만원 = 2억 3,000만원 이하여야 하는데 최저가 미달이라 입찰 자체가 불가능. 추가 유찰로 최저가가 내려가야 검토 대상이 됨. 계약 만료일(2026년 3월 8일)이 지난 뒤의 묵시적 갱신·계약갱신요구 여부는 별도 확인

· 시나리오 2 — A가 종기 전 배당요구를 함 (확정일자 2022년 3월 10일): A는 1순위 우선변제권자. 4억원에 낙찰됐다고 가정하면 집행비용·당해세를 공제한 뒤 A가 2억 5,000만원을 전액 배당받을 가능성이 높고, 그 경우 인수액은 0, 실질 취득가 4억원. 다만 체납 당해세가 크거나 낙찰가가 낮아 A가 2억원만 배당받는다면 잔액 5,000만원은 낙찰자가 인수하고 A는 그 반환까지 거주할 수 있음(96다53628 법리). 배당표가 확정되기 전에는 인수액을 단정할 수 없으므로 입찰 단계에서는 보수적으로 잔액 발생 가능성을 가격에 반영

· 시나리오 3 — A가 종기(5월 20일) 이후인 6월에 배당요구서를 제출: 종기 후 배당요구는 배당 절차에서 받아들여지지 않으므로 결과는 시나리오 1과 같음. 보증금 2억 5,000만원 전액 인수, 인도명령 불가. 매각물건명세서에 종기 후 접수 사실이 비고로 적히는 경우가 있지만, 인수 판단은 "종기 내 적법한 배당요구가 있었는지"로만 함

시나리오 1과 2는 임차인과 보증금이 같지만 배당요구서 한 장의 유무로 낙찰자 부담이 2억 5,000만원 차이가 납니다. 인수 금액을 더해 실질 취득가를 계산하는 방법은 인수보증금 글에 정리돼 있습니다.

4. 변형 사례 — 종기 후 배당요구, 확정일자 없음, 낙찰 후 배당요구 희망, 임차인 직접 낙찰

종기 후 배당요구 또는 종기 후 철회. 배당요구는 종기까지만 유효하게 할 수 있고, 종기 후 제출된 배당요구서는 배당에 반영되지 않습니다. 반대 방향도 막혀 있습니다. 민사집행법 제88조 제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 종기가 지난 뒤 이를 철회하지 못한다고 정합니다. 선순위 임차인의 배당요구 철회는 낙찰자의 인수액을 0에서 전액으로 바꾸므로 이 조항이 적용되는 전형적인 경우이고, 입찰자는 종기 시점의 배당요구 상태가 매각 후에도 유지된다고 보고 판단할 수 있습니다. 상세는 배당요구 철회 글을 참고하면 됩니다.

확정일자가 없는 선순위 임차인. 대항력은 있지만 확정일자가 없으면 우선변제권이 없어, 배당요구를 하더라도 소액임차인 최우선변제 범위를 넘는 금액은 배당받지 못합니다. 배당요구를 했다면 최우선변제 배당액만큼만 인수액이 줄고, 하지 않았다면 전액 인수이므로 확정일자 칸과 배당요구일 칸이 모두 비어 있으면 전액 인수를 전제로 계산해야 합니다. 이 유형은 확정일자 없는 선순위 임차인 글에서 따로 다뤘습니다.

임차인이 낙찰 후에 배당을 받고 싶어 하는 경우. 배당요구를 하지 않았던 선순위 임차인이 낙찰 후 사정이 바뀌어 "보증금을 받고 나가겠다"고 해도, 종기가 지났으므로 배당 절차에 들어갈 방법은 없습니다. 이때 보증금은 배당재단이 아니라 낙찰자가 반환해야 하는 돈이고, 이사 시점은 임대차 계약기간과 낙찰자·임차인 사이의 합의로 정해집니다. 낙찰자가 기간 만료 전에 집을 비워 받으려면 중도 해지에 합의하고 보증금을 반환하는 방식이 되며, 배당재단에 남은 돈은 후순위 채권자나 소유자에게 돌아가므로 낙찰자가 지급한 보증금을 배당재단에서 돌려받을 길은 없습니다.

임차인이 직접 낙찰받는 경우. 선순위 임차인 본인이 입찰해 낙찰받으면 임대인과 임차인이 같은 사람이 되어 임차권은 혼동으로 소멸하고, 자기 보증금을 자기가 인수하는 셈이 됩니다. 민사집행법 제143조 제2항의 상계신청은 "배당받아야 할 채권자"가 매각대금에서 배당받을 금액을 빼고 납부하는 제도이므로, 배당요구를 하지 않은 임차인은 배당받을 채권자가 아니어서 상계 신청을 할 수 없고 잔금 전액을 납부해야 합니다. 배당요구를 해 둔 임차인이라면 상계로 차액만 내는 구조가 가능합니다. 임차인의 입찰 자격과 자금 계획은 세입자가 직접 낙찰받는 방법 글에 정리돼 있습니다.

5. 확인 절차 — 배당요구 여부를 서류에서 읽는 순서

① 매각물건명세서 임차인 란 확인 — 매각물건명세서에서 점유자 성명, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구일(배당요구 여부) 칸을 순서대로 읽음. 배당요구일 칸이 공란이면 이 글의 유형 후보

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② 말소기준권리와 전입일 대조 — 등기부 을구·갑구에서 최선순위 근저당권·가압류 등의 접수일을 찍고, 전입일 다음 날 0시와 비교. 전입일이 앞서면 선순위. 전 소유자 임차인·세대합가 등 전입일을 그대로 쓸 수 없는 유형인지도 점검

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③ 비고란과 법원 기재 확인 — "배당요구 없음", "보증금 매수인 인수", "대항력 있는 임차인" 등의 기재가 있는지 확인. 법원이 대항력 유무를 어떻게 판단했는지는 비고란과 이후 법원 판단에 따라 달라질 수 있음

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④ 문건접수내역·송달내역 확인 — 사건 기록의 문건접수내역에서 임차인 명의의 "권리신고 및 배당요구신청서" 접수일을 찾고, 접수일이 종기 전인지 후인지 확인. 권리신고만 있고 배당요구가 없는 경우도 있으므로 문서 제목을 그대로 읽음. 종기 후 접수 또는 접수 없음이면 전액 인수

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⑤ 현황조사서·전입세대열람으로 점유 실태 대조 — 현황조사서의 점유자 진술과 전입세대열람의 세대주·전입일이 명세서와 일치하는지 확인. 임차인이 종기 전에 이사·전출했다면 대항요건을 잃어 결론이 달라질 수 있음(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 우선변제 요건이 배당요구 종기까지 존속해야 한다고 봄)

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⑥ 인수액을 더해 입찰 상한 산정 — 목표 취득가(비교 시세에서 보수적으로 잡은 금액) − 인수 보증금 = 입찰 상한. 이 금액이 최저매각가격보다 낮으면 해당 회차에는 입찰하지 않음. 임대차 잔여기간 동안 입주·임대수익이 없다는 점(기존 임차인의 월세가 있으면 그 월세는 승계)도 반영

④번 단계는 명세서만 보고 끝내는 입찰자가 자주 빠뜨리는 부분입니다. 매각물건명세서는 작성 시점 기준이고 이후 보정될 수 있으므로, 입찰 전 문건접수내역으로 배당요구서 접수 유무와 날짜를 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다. 임차인 확인의 전체 절차는 경매 임차인 확인하는 법에 정리돼 있습니다.

6. 입찰자 관점 핵심 포인트

첫째, 할인율이 아니라 실질 취득가로 판단합니다. 배당요구 안 한 선순위 임차인 물건은 유찰이 거듭돼 최저가가 감정가의 50~60%대까지 내려온 경우가 많지만, 낙찰자가 지는 부담은 낙찰가 + 보증금 전액이므로 두 금액의 합이 비교 시세 대비 어느 수준인지가 판단 기준입니다.

둘째, 인도명령이 없다는 점을 일정에 반영합니다. 민사집행법 제136조 제1항은 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람을 인도명령 대상에서 제외합니다. 배당요구 안 한 선순위 임차인은 이 단서에 해당하므로 잔금 납부 후 6개월 안에 신청하는 인도명령을 쓸 수 없습니다. 계약기간 만료 후 보증금을 반환했는데도 임차인이 집을 비우지 않으면 명도소송으로 가야 하고, 소송 기간과 비용은 입찰 단계에서 미리 산입해야 합니다. 거주 목적 입찰이라면 입주 가능 시점이 잔금일이 아니라 "계약 만료일 이후, 임차인 퇴거 시점"이 됩니다.

셋째, 임차인과의 관계는 낙찰 직후부터 임대인·임차인 관계입니다. 낙찰자는 잔금을 내면서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계하므로, 임차인에게 집을 비우라고 요구할 권한이 아니라 기간 만료 시 보증금을 돌려줄 의무를 먼저 지게 됩니다. 이 유형의 물건은 명도 전략보다 임대차 승계를 전제로 한 자금·일정 계획이 먼저이며, 대항력 있는 임차인이 있는 물건의 일반적인 입찰 판단은 대항력 있는 임차인이 있는 집 글에 정리돼 있습니다.

정리

배당요구 안 한 선순위 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않아 경매 절차에서 보증금을 전혀 변제받지 않은 임차인입니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 그 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 제3조 제4항에 따라 낙찰자가 임대인 지위를 승계해 남은 계약기간을 이어받고 기간 만료 시 보증금 전액을 반환해야 합니다. 배당요구를 한 선순위 임차인은 인수액이 미배당 잔액으로 줄지만(대법원 96다53628 판결), 배당요구가 없으면 전액으로 고정되고 종기 후에는 추가도 철회도 되지 않습니다(민사집행법 제88조). 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 임차인은 민사집행법 제136조 제1항 단서에 따라 인도명령 대상이 아니므로 기간 만료 후 불응 시 명도소송으로 다툽니다. 입찰가는 비교 시세에서 인수 보증금을 뺀 금액을 상한으로 잡고, 확인은 매각물건명세서 임차인 란 → 말소기준권리 대조 → 비고란 → 문건접수내역의 배당요구서 접수일 → 현황조사서·전입세대열람 대조 → 입찰 상한 산정의 순서로 하며, 대항력 인정과 인수 범위는 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰 후 임차인 유형별 처리 순서는 임차인 점유 중인 아파트 낙찰 후 처리 글에 정리돼 있습니다.

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