부동산 경매 용어 : 코픽스(COFIX)란? 매달 15일 바뀌는 경락잔금대출 변동금리 기준, 신규취급액·잔액·신잔액·단기 차이 정리

경락잔금대출 상품설명서를 받아 보면 금리 항목에 "신규취급액기준 COFIX + 가산금리"처럼 적혀 있습니다. 여기서 코픽스(COFIX, Cost of Funds Index)는 은행연합회가 매달 산출·공시하는 자금조달비용지수로, 국내 은행 변동금리 주택담보대출의 기준금리로 쓰입니다. 은행이 예금·금융채 등으로 돈을 끌어온 비용을 가중평균한 값이기 때문에, 이 수치가 오르면 대출금리도 변동 주기에 맞춰 따라 오르고 내리면 따라 내립니다. 공시는 매월 15일 15시 이후에 이뤄지므로, 경매 낙찰 뒤 잔금일이 15일 전후에 걸리면 어느 달 COFIX가 적용되는지에 따라 첫 금리가 달라질 수 있습니다. 오늘(10월 15일) 15시에도 9월 대상월 수치가 새로 공시됩니다. 이 글은 COFIX의 정의와 산출 방식, 신규취급액·잔액·신잔액·단기 4종의 차이, "COFIX + 가산금리 − 우대금리"로 짜이는 대출금리 구조, 변동 주기와 금리 변경 시점, 그리고 경락잔금대출을 받을 때 어떤 기준의 상품을 어떤 조건에서 검토할지의 판단 포인트를 정리합니다.

1. 정의와 산출 방식 — 8개 은행 자금조달비용의 가중평균

COFIX는 정보제공은행 8곳(KB국민·신한·하나·우리·NH농협·IBK기업·SC제일·한국씨티은행)이 자금을 조달할 때 지급한 금리를 은행연합회가 취합해 조달 금액으로 가중평균한 지수입니다. 산출 대상이 되는 자금조달 상품은 정기예금·정기적금·상호부금·주택부금·양도성예금증서(CD)·환매조건부채권매도(RP)·표지어음매출·금융채(후순위채·전환사채 제외)이고, 신 잔액기준에는 여기에 기타 예수금·기타 차입금·결제성자금(요구불예금 등)이 추가됩니다. 예금 금리가 오르면 은행의 조달비용이 올라 COFIX가 오르고, 그 결과가 변동금리 대출의 기준금리로 전달되는 구조입니다.

공시 주기는 매월 15일 15시 이후이며, 15일이 공휴일이면 다음 영업일에 공시됩니다. 공시되는 수치는 "직전 달"을 대상으로 합니다 — 예를 들어 9월 15일에 공시된 값은 8월 한 달 동안의 조달비용을 집계한 "8월 대상월" 수치입니다. 단기 COFIX만 매주 수요일 공시로, 직전 주(토~금) 동안 새로 조달한 만기 3개월 단기 자금의 금리를 가중평균합니다. 신규취급액기준·잔액기준은 2010년 2월 16일 첫 공시, 단기 COFIX는 2012년 12월 20일, 신 잔액기준은 2019년 7월 15일부터 공시되고 있습니다.

대출금리에 반영되는 방식은 "대출금리 = COFIX(기준금리) + 가산금리 − 우대금리"입니다. 기준금리인 COFIX는 은행이 정하는 값이 아니라 공시 수치 그대로 들어가고, 가산금리는 은행이 업무원가·신용위험·목표이익 등을 반영해 정하는 부분, 우대금리는 급여이체·카드 사용·자동이체 등 거래 조건에 따라 깎아 주는 부분입니다. 변동금리 상품에서는 통상 가산금리와 우대금리는 대출 기간 동안 고정되고(우대 조건을 유지하지 못하면 우대금리가 줄어들 수 있음), COFIX만 변동 주기마다 최신 공시 수치로 갈아 끼워지는 식으로 금리가 바뀝니다. 경매 낙찰 후 대출 심사에서 어떤 요소가 한도와 금리를 좌우하는지는 경락잔금대출 소득·신용점수 글에서 다뤘습니다.

2. 비교표 — 신규취급액·잔액·신 잔액·단기 COFIX

구분	집계 대상	시장금리 반영 속도	공시 주기	주로 쓰이는 대출
신규취급액기준	대상월 중 새로 조달한 자금의 금리 가중평균	빠름 — 그 달의 예금·채권 금리 변화를 바로 반영	매월 15일	변동금리 주택담보대출·경락잔금대출의 가장 일반적인 기준
잔액기준	대상월 말 보유 중인 조달 자금 전체 잔액의 금리 가중평균	느림 — 과거에 조달한 자금이 섞여 완만하게 움직임	매월 15일	2019년 7월 이전 취급된 기존 대출에 주로 남아 있음
신 잔액기준	잔액기준 대상에 기타 예수금·차입금·결제성자금을 더한 잔액 가중평균	느림 — 저원가성 자금이 포함돼 수치 자체가 낮게 나오는 경향	매월 15일	2019년 7월 이후 변동금리 주택담보대출의 선택지
단기 COFIX	직전 주(토~금) 새로 조달한 만기 3개월 자금의 금리 가중평균	가장 빠름 — 주 단위로 바뀜	매주 수요일	만기가 짧은 신용대출·일부 변동 주기 짧은 대출

2026년 9월 15일 공시 기준(8월 대상월) 수치는 신규취급액기준 3.18%, 잔액기준 3.05%, 신 잔액기준 2.71%이고, 단기 COFIX는 9월 30일 공시 기준 3.16%였습니다(단기는 매주 갱신되므로 최신값은 소비자포털에서 확인). 신규취급액기준은 전월과 같은 3.18%로 보합이었고, 잔액기준(3.00→3.05%)과 신 잔액기준(2.65→2.71%)은 올랐습니다. 10월 15일 15시에 9월 대상월 수치가 새로 공시되며, 이 글에는 그 수치를 미리 적지 않습니다. 월별 공시 수치와 1·2금융권 주택담보대출 금리 비교는 2026년 9월30일~10월28일 아파트 대출 조건 정리에 정리돼 있고 공시일마다 갱신됩니다.

표에서 눈여겨볼 것은 신 잔액기준이 신규취급액기준보다 0.47%p 낮다는 점입니다. 기준금리 수치만 보면 신 잔액기준 상품이 유리해 보이지만, 은행은 기준금리가 낮은 상품에 가산금리를 더 붙여 최종 금리를 맞추는 경우가 많습니다. 비교는 반드시 "COFIX 종류"가 아니라 가산금리까지 더한 최종 금리와 변동 시 움직이는 폭으로 해야 합니다.

3. 가상 예시 — 같은 날 실행한 두 상품의 금리 계산

가상 예시 (금액·가산금리·우대금리는 전부 가정값, COFIX만 2026-09-15 공시값)

· 공통 조건: 감정가 3억 5,000만원 아파트를 3억원에 낙찰, 경락잔금대출 2억 1,000만원(낙찰가의 70%) 실행. 금리 변동 주기 6개월, 처음 1년은 이자만 납부하는 거치 가정

· 상품 A — 신규취급액기준 COFIX 연동: 3.18%(COFIX) + 1.70%(가산) − 0.30%(우대) = 연 4.58% → 월 이자 약 801,500원 (2억 1,000만원 × 4.58% ÷ 12)

· 상품 B — 신 잔액기준 COFIX 연동: 2.71%(COFIX) + 2.10%(가산) − 0.20%(우대) = 연 4.61% → 월 이자 약 806,750원

· 6개월 뒤 변동일에 COFIX가 0.30%p 올랐다면: 상품 A는 3.48% + 1.70% − 0.30% = 4.88% → 월 이자 약 854,000원(+52,500원). 상품 B는 신 잔액기준이 잔액 가중평균이라 같은 기간 상승 폭이 더 작게 나타날 수 있어 체감 변동도 완만할 수 있음. 반대로 금리 하락기에는 상품 A의 금리가 더 빨리 내려갈 수 있음

· 첫 금리는 A가 0.03%p 낮지만, 6개월 뒤 어느 쪽이 유리한지는 그 사이 COFIX 변동 방향과 폭에 따라 달라짐. 가산금리는 두 상품 모두 대출 기간 동안 고정

이 예시의 핵심은 기준금리 수치의 차이(0.47%p)가 가산금리 차이(0.40%p)와 우대금리 차이(0.10%p)로 거의 상쇄된다는 점입니다. 실제 상품설명서에는 기준금리·가산금리·우대금리가 항목별로 적혀 있으니, 세 숫자를 각각 옮겨 적어 두 상품을 같은 틀에서 비교해야 합니다. 한도 쪽 계산은 아파트 경매 대출 최대한도와 아파트 경매 대출 DSR 글을 참고하면 됩니다.

4. 변형과 주의 — 변동 주기, 금리 방향, 고정·혼합형, 중도상환

변동 주기와 금리 변경 시점. 변동금리 대출은 "6개월 변동" "12개월 변동"처럼 주기가 정해져 있고, 대출 실행일을 기준으로 그 주기가 돌아오는 날(금리 변경일)에 직전에 공시된 COFIX로 기준금리가 바뀝니다. 공시 수치는 보통 공시 다음 날부터 신규 대출과 변동일 도래 대출에 적용되므로, 대출 실행일이 15일 이전이면 전월 공시값, 16일 이후면 당월 공시값이 첫 기준금리가 되는 식입니다. 따라서 잔금일이 14일인지 16일인지에 따라 같은 상품이라도 첫 금리가 달라질 수 있고, 공시 직전에 시장금리가 크게 움직였다면 잔금일을 대금지급기한 안에서 조정할 수 있는지 확인하는 것이 하나의 변수가 됩니다. 변경일 사이에 COFIX가 아무리 움직여도 다음 변경일까지는 금리가 그대로 유지됩니다.

금리 상승기와 하락기. 신규취급액기준은 시장금리를 빠르게 반영하므로 상승기에는 금리가 빨리 오르고 하락기에는 빨리 내립니다. 잔액기준·신 잔액기준은 과거 조달 자금이 섞여 있어 양방향 모두 완만합니다. 어느 쪽이 유리한지는 향후 금리 방향에 대한 판단에 달려 있어 단정할 수 없고, 상환 계획이 짧은지(단기 보유 후 매각·대환 예정) 긴지(장기 거주)에 따라 변동폭을 받아들일 수 있는 범위가 다릅니다. 기준금리 인상·인하 결정은 한국은행 금융통화위원회가 하고, 그 결과가 예금 금리를 거쳐 COFIX에 반영되기까지는 한 달 이상 시차가 있을 수 있습니다.

고정금리·혼합형·주기형과의 비교. 고정금리는 대출 기간 내내 금리가 바뀌지 않고, 혼합형은 처음 일정 기간(흔히 5년) 고정 후 변동으로 전환되며, 주기형은 5년 등 긴 주기마다 금리가 바뀝니다. 혼합형·주기형의 고정 구간 금리는 COFIX가 아니라 은행채(금융채) 5년물 금리를 기준으로 정해지는 경우가 일반적이어서, COFIX 공시와는 다른 시점·다른 지표로 움직입니다. 경락잔금대출은 2금융권이나 특정 은행 상품으로 받는 경우가 많아 변동금리 선택지만 있는 경우도 있고, 1금융권 일반 주택담보대출로 받을 수 있는 조건이면 혼합형 선택이 가능할 수도 있습니다. 어떤 유형을 취급하는지는 은행별로 다릅니다.

중도상환수수료와 대환. 변동금리 대출을 받은 뒤 금리가 불리하게 움직여 다른 상품으로 갈아타려면 중도상환수수료(통상 3년 이내 상환 시, 잔여 기간에 따라 줄어드는 구조)가 발생할 수 있습니다. 같은 은행 안에서 변동형을 고정형으로 바꾸는 경우 수수료를 면제하는 은행도 있으나 상품별로 다릅니다. 대환 시점의 손익 계산은 경락잔금대출 갈아타기(대환) 글에서 다뤘습니다.

5. 확인 절차 — 상품설명서에서 공시 수치까지

① 상품설명서의 기준금리 종류 확인 — "신규취급액기준 COFIX" "신 잔액기준 COFIX" "금융채 5년물" 중 어느 것인지, 변동 주기(6개월·12개월)는 얼마인지 적어 둠

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② 은행연합회 소비자포털에서 최신 공시 수치 확인 — 상품설명서의 기준금리 종류에 해당하는 최신 공시값과 공시일을 확인. 매월 15일 15시 이후 갱신되므로 잔금일이 15일 전후면 공시 전·후 값을 모두 확보

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③ 가산금리·우대금리 항목별로 분리 — 은행이 제시한 최종 금리에서 기준금리를 빼 가산금리를 확인하고, 우대금리는 조건(급여이체·카드 실적·자동이체 등)별로 몇 %p인지, 유지 못 하면 어떻게 되는지 확인

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④ 두 개 이상 상품을 같은 틀로 비교 — 기준금리 + 가산 − 우대 = 최종 금리를 표로 나란히 적고, 변동 주기와 기준금리 종류(반영 속도)를 함께 비교. 기준금리 종류가 다르면 최종 금리가 같아도 향후 움직임이 다름

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⑤ 잔금일과 공시일의 선후 확인 — 대금지급기한 안에서 잔금일을 15일 전에 둘지 후에 둘지 선택 여지가 있으면, 공시 예정 수치의 방향(시장 예금금리 추이)을 참고해 은행과 실행일 상담. 신청 일정 전체는 경락잔금대출 신청 절차 참고

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⑥ 첫 변동일을 달력에 기록 — 실행일 + 변동 주기가 첫 금리 변경일. 그 직전 15일 공시값을 확인하면 다음 달 상환액을 미리 계산할 수 있음

6. 입찰자 관점 핵심 포인트

첫째, 입찰가 산정 단계에서 금리는 "현재 COFIX + 가산금리"에 변동 여유를 더해 잡습니다. 경락잔금대출 이자는 낙찰 후 보유 기간 동안 매달 나가는 비용이고, 변동금리라면 6개월 뒤 수치는 지금 알 수 없습니다. 입찰 전 수익·비용 계산에 현재 공시 COFIX 기준 금리를 그대로 넣기보다, 변동 주기 안에 일정 폭(예: 0.5%p) 오를 가능성을 함께 계산해 두면 자금 계획이 흔들리는 폭을 줄일 수 있습니다. DSR 산정에는 스트레스 금리가 별도로 가산되므로 한도 계산과 실제 이자 계산은 구분해야 합니다.

둘째, 기준금리 종류가 아니라 최종 금리와 변동 폭으로 상품을 고릅니다. 신 잔액기준 COFIX가 신규취급액기준보다 낮다고 해서 그 상품이 유리한 것은 아닙니다. 가산금리가 다르게 붙기 때문에 최종 금리는 비슷해질 수 있고, 차이는 "앞으로 얼마나 빨리 움직이는가"에서 납니다. 보유 기간이 짧고 금리 하락을 예상한다면 반영이 빠른 쪽, 보유 기간이 길고 변동을 줄이고 싶다면 반영이 완만한 쪽이나 혼합형이 검토 대상이 되지만, 어느 쪽이 결과적으로 유리할지는 사후에만 알 수 있습니다.

셋째, 잔금일이 15일 전후에 걸리면 공시 전·후 금리를 모두 확인합니다. 매각허가결정 확정 후 대금지급기한은 통상 한 달 안팎이므로, 그 안에 COFIX 공시일(15일)이 한 번은 들어옵니다. 시장 예금금리가 뚜렷하게 오르는 중이면 공시 전 실행이, 내리는 중이면 공시 후 실행이 첫 금리에 유리할 수 있습니다. 다만 실행일을 늦추면 명도·이자 일정도 함께 밀리므로, 금리 0.0X%p 차이와 일정 비용을 함께 놓고 판단해야 합니다. 경락잔금대출 한도의 구조는 경매 대출 90% 정말 나올까? 글에 정리돼 있습니다.

정리

코픽스(COFIX)는 은행연합회가 KB국민·신한·하나·우리·NH농협·IBK기업·SC제일·한국씨티 8개 은행의 자금조달비용을 가중평균해 매월 15일 15시 이후 공시하는 지수로, 변동금리 주택담보대출과 경락잔금대출의 기준금리로 쓰입니다. 신규취급액기준은 대상월 신규 조달 자금만 집계해 시장금리를 빠르게 반영하고, 잔액기준·신 잔액기준은 보유 자금 전체의 가중평균이라 완만하게 움직이며, 신 잔액기준은 저원가성 자금까지 포함해 수치가 가장 낮게 나옵니다. 단기 COFIX는 매주 수요일 공시되는 3개월물 지표입니다. 대출금리는 "COFIX + 가산금리 − 우대금리"로 정해지고, 가산·우대금리는 대출 기간 동안 고정되는 대신 COFIX만 변동 주기(6개월·12개월 등)마다 직전 공시값으로 바뀝니다. 2026년 9월 15일 공시 기준 신규취급액 3.18%·잔액 3.05%·신 잔액 2.71%이며, 10월 15일 15시에 9월 대상월 수치가 새로 공시됩니다. 상품 비교는 기준금리 종류가 아니라 가산금리까지 더한 최종 금리와 향후 변동 폭으로 해야 하고, 잔금일이 15일 전후에 걸리면 공시 전·후 금리를 모두 확인한 뒤 실행일을 정하는 것이 판단 순서입니다.

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