알짜경매 님의 블로그

경매로 아파트를 낙찰받으면 매매와 달리 "열쇠를 넘겨받는 날"이 따로 정해져 있지 않습니다. 소유권은 매각대금을 완납한 때에 넘어오고, 실제로 집에 들어갈 수 있는 시점은 점유자가 나가는 날이며, 그 사이에 관리사무소 신고와 공과금 정리가 끼어 있습니다. 그래서 경매 아파트 인테리어는 "언제 착공할 수 있는지"부터 매매와 다르게 계산해야 하고, 공사비 가운데 어느 항목이 나중에 양도세 필요경비로 인정되는지도 입주 전에 정해 두는 편이 유리합니다. 이 글은 낙찰 후 인테리어의 착공 가능 시점(잔금·명도), 관리사무소 절차, 공사 전 체크리스트, 하자 기록, 자본적 지출과 수익적 지출의 구분, 전입신고·실거주 요건을 순서대로 정리하고, 낙찰가 3억·인테리어 3,000만원 가상 사례로 필요경비 효과를 계산합니..

부모가 자금을 대고 미성년 자녀 명의로 경매 입찰을 하려는 경우가 있습니다. 미성년자도 부동산을 소유할 수 있으므로 매수신청 자격 자체가 없는 것은 아니지만, 민법상 행위능력이 제한되어 법정대리인(친권자)이 대신 입찰해야 하고, 입찰보증금과 잔금은 자녀에게 소득이 없는 이상 사실상 부모의 증여가 되어 증여세 신고가 따라옵니다. 또 경락잔금대출은 미성년자 명의로 받기 어렵고, 취득세·양도세의 주택 수는 부모와 같은 세대로 합산되며, 자녀 이름만 빌리고 실제로는 부모가 소유할 의도라면 명의신탁 문제가 생깁니다. 이 글은 미성년자 경매 입찰의 구조와 입찰표 작성법, 특별대리인 요건, 증여세 계산, 주택 수 산정까지 자녀 명의 경매에서 확인할 항목을 순서대로 정리합니다. 입찰 명의를 단독·부부 공동·법인 중 어..

낙찰받은 아파트의 잔금을 전세보증금으로 메우려는 계획은 자주 나오는 구조입니다. 매각허가결정이 확정되고 대금지급기한 통지서가 오면 낙찰자는 "잔금 전 전세"를 미리 놓아 보증금을 잔금일에 맞추려 하지만, 이 시점의 낙찰자는 아직 등기부상 소유자가 아닙니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득하므로, 잔금 전 임대차 계약은 소유권이 없는 사람이 임대인이 되는 계약이고, 임차인 입장에서는 전입·확정일자를 받아도 보증금 보호가 완전하지 않은 구간이 생깁니다. 이 글은 낙찰 후 전세 놓기를 잔금 전에 시도할 때 계약의 효력, 임차인이 지는 위험, 전세보증금으로 잔금을 내는 자금 흐름과 경락잔금대출 병행 시 생기는 충돌, 명도 완료 전 입주일 조정과 특약 문구를 순서대로 정..

청주지방법원 충주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 충주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 충주지원 진행 아파트는 9건이고, 그중 충주시 물건은 8건입니다(음성군 감곡면 1건은 제목 범위 밖이라 제외). 소재지는 중앙탑면 용전리 5건(신우희가로아파트 102동 3세대·106동 1세대, 미진 이지비아 110동), 교현동 1건(중흥에스-클래스), 앙성면 용대리 1건(대림퍼스트앤빌), 호암동 1건(호반아파트)입니다. 매각기일은 8건 전부 10월 26일(월) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 0건, 1회 유찰 2건(중흥에스-클래스 204호·호반아파트 102호), 2회 유찰 4건(신우희가로아파트 902호·1401호·802호·106동 104호), 3회 유찰 1건(대림퍼스트앤빌 502호), 5회 유찰..

전주지방법원 군산지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 군산·익산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 군산지원 진행 아파트는 34건이고, 군산시 13건·익산시 21건입니다. 군산시는 나운동 8건(세경아파트·금호 104동·희산아파트·롯데아파트·신일아파트·아리랑아파트·금호아파트 101동·한울아파트), 산북동 2건(코오롱아파트 102동·101동), 소룡동 2건(예그린아파트·동아아파트), 조촌동 1건(현대아파트)이고, 익산시는 송학동 16건(송학크레지움캐슬 101~104동), 부송동 2건(부송우남아파트 101동·103동), 영등동·모현동1가·함열읍 와리 각 1건입니다. 매각기일은 34건 전부 10월 26일(월) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 13건, 1회 유찰 12건, 2회 유찰 5건, 3회 유..

경매로 아파트를 낙찰받아 매각대금을 완납하면 소유권이 낙찰자에게 넘어오고, 실거주하지 않을 경우 새 임차인을 들이거나 살고 있던 임차인과 다시 계약을 맺게 됩니다. 이때 일반 매매로 산 집과 똑같이 적용되는 의무가 주택임대차 신고(흔히 전월세 신고제)입니다. 2021년 6월 1일부터 시행됐고, 4년간 이어진 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나 2025년 6월 1일 이후 체결분부터는 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 이 글은 낙찰자가 임대인이 되는 상황을 기준으로 신고 근거·대상·기한·방법, 신고와 함께 부여되는 확정일자, 과태료, 변경·갱신 신고, 그리고 경매 특유의 포인트(기존 임차인 재계약·경락잔금대출 조건·임대사업자)를 법령 조문 기준으로 정리합니다. 임대를 놓을 수 있는 시점과 기존 점유자 처..

경매로 아파트를 낙찰받고 매각대금을 완납하면 그날부터 낙찰자가 소유자입니다(민사집행법 제135조). 소유자가 된 시점부터 그 집에서 난 불로 생기는 손해는 낙찰자에게 돌아오는데, 일반 매매와 달리 전 소유자에게 보험 증권을 넘겨받거나 승계 여부를 물어볼 상대가 없습니다. 아파트 화재보험은 입주자대표회의가 단지 전체를 대상으로 든 단체화재보험, 세대 소유자가 따로 드는 개인 화재보험, 경락잔금대출 은행이 담보 보전 목적으로 요구하는 은행 요구 화재보험의 세 층으로 나뉘고, 16층 이상 아파트는 법률상 소유자에게 가입 의무가 있습니다. 이 글은 낙찰자가 잔금일 전후에 이 세 층을 어떤 순서로 확인하고 무엇을 새로 가입해야 하는지를 화재보험법·상법·민법 조문 기준으로 정리합니다. 잔금을 내기 전에 집이 불탄 ..

경락잔금대출을 받으면 은행은 대출금이 법원에 납부되는 날 낙찰받은 아파트에 1순위 근저당권 설정등기를 합니다. 이 설정등기에는 등록면허세·지방교육세·국민주택채권 매입·등기신청수수료·법무사 보수가 들고, 대출 약정서에는 인지세가 붙으며, 은행에 따라 감정평가 수수료나 보증료가 더해집니다. 이 가운데 어느 항목을 은행이 내고 어느 항목을 차주(낙찰자)가 내는지는 2011년 7월 은행 여신거래기본약관 개정 이후 기준이 정해져 있지만, 잔금일에 법무사 사무실에서 받는 정산서에는 소유권이전등기 비용과 설정등기 비용이 한 장에 섞여 나오므로 항목을 구분해 둘 필요가 있습니다. 이 글은 근저당권 설정 비용을 항목별로 "누가 부담하는지"에 집중해 정리하고, 낙찰가 3억·대출 2.1억 가상 사례로 금액을 계산합니다. 대..

수원지방법원 성남지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 성남·광주·하남 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 성남지원 진행 아파트는 6건이고, 성남시 수정구 2건(신흥동 셀레스빌·창곡동 위례래미안이편한세상), 광주시 3건(초월읍 대쌍령리 쌍용더플래티넘광주·쌍령동 쌍령현대아파트·태전동 힐스테이트태전), 하남시 1건(덕풍동 하남더샵센트럴뷰)입니다. 매각기일은 6건 전부 10월 26일(월)입니다. 유찰 분포는 신건 5건, 1회 유찰 1건(셀레스빌 1505호)입니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 3건(그중 하남더샵센트럴뷰 702호는 "이번 입찰 패스 — 무이익 투자" 병기)이고, 나머지 3건은 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세보다 높다는 무이익 표시만 붙은 물건 2건(쌍용더플래티넘광주 1..

수원지방법원 평택지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 평택·안성 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 평택지원 진행 아파트는 24건이고, 평택시 12건·안성시 12건입니다. 평택시는 고덕동 3건(평택고덕국제신도시디에트르리비에르·호반써밋고덕국제신도시에듀파크·고덕국제신도시리슈빌레이크파크), 서정동 2건(평택 롯데캐슬·동산아파트), 진위면 견산리 2건, 비전동·동삭동·지산동·고덕면 궁리·원평로25번길 각 1건이고, 안성시는 공도읍 6건(안성수창해뜨레 3·디자인시티블루밍 1·안성공도우림임대아파트 2), 금산동·대덕면 신령리·중리동·금석동·보개면 기좌리·당왕동 각 1건입니다. 매각기일은 10월 26일(월) 14건, 10월 27일(화) 10건으로 이틀에 나뉩니다. 유찰 분포는 신건 12건, 1회 유..