알짜경매 님의 블로그

경매로 아파트를 낙찰받아 잔금을 치르고 나면 취득세·재산세 같은 세금 외에 한 가지가 더 움직입니다. 건강보험료입니다. "경매 낙찰 건강보험료", "아파트 취득 건강보험료"로 검색하는 분들이 가장 많이 혼동하는 지점은, 같은 집을 같은 값에 낙찰받아도 낙찰자가 직장가입자인지, 지역가입자인지, 가족의 피부양자인지에 따라 결과가 완전히 다르다는 점입니다. 직장가입자는 집이 늘어도 보험료가 그대로이지만, 지역가입자는 재산보험료가 올라가고, 피부양자는 재산 기준을 넘는 순간 자격을 잃고 지역가입자로 바뀌어 보험료를 새로 내기 시작합니다. 이 글은 세금이 아니라 건강보험료만 다룹니다. 재산세는 경매 낙찰 아파트 재산세, 누가 내야 할까? 6월 1일 과세기준일과 잔금 완납일 기준 정리, 임대소득세는 낙찰받은 아파트..

집이 한 채 있는 세대가 수도권 아파트를 경매로 낙찰받아 잔금을 대출로 치르려 하면, 은행은 기존 주택을 6개월 안에 처분한다는 약정을 조건으로 대출을 내줍니다. 이른바 1주택자 경락잔금대출의 처분 조건부 약정입니다. 그런데 세법에서 2주택을 "일시적"으로 보아 1주택과 같이 과세하는 기한은 3년이어서, 같은 집을 놓고 기한이 둘로 갈립니다. 이 글은 기존 주택 처분 조건 주택담보대출의 6개월 약정과 취득세·양도세·종합부동산세의 3년 기한이 각각 어디서부터 시작해 무엇을 요구하는지, 그리고 두 기한을 잔금일 하루를 기준으로 어떻게 함께 관리하는지를 정리합니다. 기한을 못 지켰을 때의 불이익은 대출 쪽과 세금 쪽을 분리해서 봅니다. 경락잔금대출의 LTV·DSR·주택 수 기본 조건은 경매 아파트 대출 조건 ..

수도권 아파트를 경매로 낙찰받고 경락잔금대출로 잔금을 치르면, 대출 실행일로부터 6개월 안에 그 집에 전입신고를 해야 하는 조건이 붙습니다. 2025년 6월 27일 발표된 6·27 대책이 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출에 도입한 주택담보대출 6개월 전입 의무가 경락잔금대출에도 같은 틀로 적용되기 때문입니다. 문제는 경매 물건의 사정입니다. 매매는 잔금일에 열쇠를 받지만, 경매는 잔금을 낸 뒤에야 점유자를 내보내는 절차가 시작되고, 대항력 있는 임차인이 있으면 남은 임대차 기간 동안 집에 들어갈 수 없습니다. 이 글은 경락잔금대출 전입 의무의 근거와 기간, 경매 낙찰자가 기한을 못 지키게 되는 구조적 이유, 공식적으로 확인되는 유예 요건과 경매에 적용되는지 여부, 위반 시 불이익, 그리고 입..

인천지방법원 부천지원 관할(부천시·김포시)에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 김포·부천 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 부천지원 진행 아파트는 30건이고, 부천시 16건(소사구 9·원미구 6·오정구 1), 김포시 14건(장기동 7·풍무동 2·구래동·운양동·사우동·고촌읍 신곡리·양촌읍 양곡리 각 1)입니다. 매각기일은 10월 29일(목) 17건, 11월 3일(화) 13건으로 나뉩니다. 유찰 분포는 신건 18건, 1회 유찰 10건, 2회 유찰 2건입니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시에 경고가 없는 물건은 11건(김포 8·부천 3)이고, 나머지 19건은 임차 보증금이 배당요구 완료여서 인수 예상 0원으로 표시된 2건(풍무센트럴푸르지오 1101호·동원아파트 나동 203호), 권리 안전 표시에..

부산지방법원 서부지원 관할(서구·북구·사하구·사상구·강서구)에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 부산 서부 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 부산서부지원 진행 아파트는 23건이고, 매각기일은 23건 전부 11월 3일(화)입니다. 구별로는 사상구 7건(주례동 4·덕포동 2·학장동 1), 사하구 5건(괴정동 3·다대동 1·장림동 1), 서구 4건(동대신동 2·서대신동 1·남부민동 1), 강서구 4건(명지동 3·지사동 1), 북구 3건(구포동 2·만덕동 1)입니다. 유찰 분포는 신건 13건, 1회 유찰 4건, 2회 유찰 6건입니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시에 경고가 없는 물건은 11건(사상 5·사하 3·서구 2·북구 1)이고, 나머지 12건은 권리 안전 표시에 무이익(이번 입찰 패스) 표시..

경락잔금대출로 잔금을 치른 낙찰자가 그 아파트에 전세를 놓으면, 등기부 을구에는 은행의 근저당권이 1순위로 남은 채 세입자가 들어옵니다. 세입자 대부분은 전세대출을 받고, 보증금을 지키려 전세보증금반환보증에 가입하는데, 두 상품 모두 선순위 채권(근저당 채권최고액)과 보증금의 합계가 주택가격의 일정 비율 이하일 것을 요구합니다. 그래서 낙찰자가 대출을 얼마나 남겼는지가 세입자가 넣을 수 있는 보증금의 상한을 사실상 정합니다. 낙찰 후 전세를 놓을 수 있는 시점·기존 임차인 처리는 낙찰받은 아파트 전세 놓기 : 계약 가능 시점·기존 임차인·경락잔금대출과 보증보험까지 정리에서, 반환보증 제도 자체와 보증 든 집이 경매로 넘어가는 흐름은 부동산 경매 용어 : 전세보증금 반환보증이란? 보증보험 든 집이 경매로 ..

부부나 가족, 지인이 함께 입찰해 낙찰받으면 입찰표에 적은 지분대로 공유 등기가 되고, 잔금은 공유자 전원이 함께 치러야 합니다. 이때 경락잔금대출을 누가 차주가 되어 받는지에 따라 대출 한도(DSR 소득 합산), 상환 책임, 주택 수 판정, 생애최초 우대, 증여세 문제가 달라집니다. 이 글은 공동입찰 낙찰 이후의 대출 구조만 다룹니다. 공동입찰 신청 서류와 입찰표 작성은 부동산 경매 용어 : 공동입찰이란? 신청 서류와 지분 등기까지 정리에서 다뤘고, LTV·DSR·주택 수 등 경락잔금대출의 기본 조건은 글 끝의 총정리 글을 참고합니다.1. 공동입찰의 결과 — 입찰표 지분대로 공유 등기공동으로 입찰할 때는 입찰표에 각자의 지분을 표시해야 하고(민사집행규칙 제62조 제5항), 매각허가결정 확정 후 대금을 ..

경락잔금대출 금리는 대출을 실행하는 날의 소득·신용점수·재산을 기준으로 정해집니다. 그런데 경매는 대금지급기한이 매각허가결정 확정 뒤 약 1개월로 짧아 여러 은행 조건을 비교할 시간이 부족하고, 입찰보증금과 잔금을 맞추느라 신용대출을 함께 쓴 상태에서 심사를 받는 경우도 많습니다. 그 결과 낙찰 당시 가산금리가 높게 잡혔더라도, 그 뒤 신용대출을 갚아 신용점수가 오르거나 소득이 늘었다면 대출을 갈아타지 않고 같은 은행에서 금리를 낮춰 달라고 요구할 수 있습니다. 이 제도가 금리인하요구권입니다. 이 글은 경락잔금대출 금리인하요구권의 근거, 요구 사유, 대상 대출, 신청 절차, 수용 기준을 낙찰자 관점에서 정리하고, 다른 은행으로 옮기는 대환(경락잔금대출 갈아타기(대환) 언제 가능할까? 중도상환수수료·일반 ..

의정부지방법원 고양지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 고양·파주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 고양지원 진행 아파트는 14건이고, 이 가운데 매각기일이 발행일인 10월 27일(화)이어서 이미 입찰이 끝난 9건을 제외하면 5건입니다. 고양시 2건(덕양구 고양동 현대아파트, 일산서구 일산동 일신삼익아파트), 파주시 3건(파주읍 연풍리 동광모닝스카이아파트 2건, 조리읍 대원리 그린시티동문아파트)입니다. 매각기일은 5건 전부 10월 28일(수) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 2건, 1회 유찰 3건입니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 3건(그중 동광모닝스카이아파트 102동 104호는 "이번 입찰 패스 — 무이익 투자" 병기)이고, 나머지 2건은 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세보..

수원지방법원 본원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 수원·화성 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 수원지법 진행 아파트는 38건이고, 이 가운데 매각기일이 발행일인 10월 27일(화)이어서 이미 입찰이 끝난 21건과 용인·오산 물건 8건을 제외한 수원·화성 물건은 9건입니다. 수원시 4건(권선구 고색동 대원아파트, 입북동 서수원레이크푸르지오2단지, 권선동 권선한양아파트, 장안구 영화동 벽산아파트), 화성시 5건(진안동 진안파크자이아파트, 목동 호반베르디움센트럴포레, 병점동 안화동마을주공아파트·병점성호아파트, 기산동 신동탄푸르지오)입니다. 매각기일은 10월 28일(수) 3건(진안파크자이·벽산·서수원레이크푸르지오2단지), 10월 30일(금) 1건(대원아파트), 11월 2일(월) 5건입니다. ..