알짜경매 님의 블로그

경매 공부를 마치고 입찰가까지 정했는데, 정작 입찰 당일 법정에서 처음 만나는 것이 기일입찰표입니다. 입찰표는 한 번 제출하면 취소·변경이 안 되고, 기재 실수는 곧바로 무효 처리나 보증금 손실로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 경매 입찰표 작성법을 항목 순서대로 정리하고, 실제로 자주 나오는 무효 처리 사례까지 정리합니다.기일입찰표란?기일입찰표는 매각기일에 법원 입찰법정에서 입찰가격을 적어 제출하는 공식 서식입니다(민사집행규칙 별지 서식). 입찰법정에 비치되어 있고, 대법원 법원경매정보 사이트에서 미리 내려받아 작성해 갈 수도 있습니다. 입찰표와 함께 매수신청보증(입찰보증금) 봉투, 이를 담는 입찰봉투까지 세 가지를 제출하는 구조입니다.항목별 작성 순서① 사건번호 — "2025타경12345" 형식 ..

경매 물건의 사건 내역을 보다 보면 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 직접 경매를 신청한 사례를 자주 만나게 됩니다. 그 배경에 있는 것이 깡통전세입니다. 전세로 살던 집이 경매로 넘어가는 대표 경로이자, 입찰자 입장에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 직결되는 개념이라 세입자와 입찰자 모두 알아둘 필요가 있습니다. 이번 글에서는 깡통전세가 무엇인지, 어떤 구조로 경매까지 이어지는지, 어떻게 확인하는지 정리합니다.깡통전세란?깡통전세는 전세보증금과 선순위 대출(근저당 채권최고액)의 합계가 집의 시세에 육박하거나 넘어서서, 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주기 어려운 상태의 전세를 말합니다. 법률 용어가 아니라 시장에서 굳어진 표현이며, 통상 보증금과 대출의 합이 시세의 80%를 넘으면 위험 신호로..

경매 물건을 찾다 보면 등기부등본 갑구에 소유자가 "○○부동산신탁"으로 되어 있는 집을 만나게 됩니다. 이런 집은 법원 경매가 아니라 신탁공매라는 별도의 절차로 매각되는 경우가 많습니다. 절차를 주관하는 주체도, 적용되는 법도, 입찰자가 확인해야 할 서류도 법원 경매와 다르기 때문에, 경매 지식만 가지고 신탁공매에 들어가면 예상하지 못한 부담을 안을 수 있습니다. 이번 글에서는 신탁공매가 무엇인지, 법원 경매와 어떻게 다른지 정리합니다.신탁공매란?신탁공매는 담보신탁된 부동산을 신탁회사(수탁자)가 신탁계약에 따라 공개 매각하는 절차입니다. 집주인(위탁자)이 돈을 빌리면서 집의 소유권을 신탁회사에 이전하고, 돈을 빌려준 금융기관은 우선수익자가 됩니다. 위탁자가 대출을 갚지 못하면 우선수익자의 요청으로 신탁회..

이번 주 전주지방법원 관할에서 진행되는 전주시 아파트 경매 물건은 8건입니다 (덕진구 5건, 완산구 3건). 매각기일은 8건 전부 8월 24일(월) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 분포는 신건(최저가율 100%) 6건, 1회 유찰(70%) 1건, 2회 유찰(70%) 1건으로 신건 비중이 높은 주간입니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 무이익 경고가 붙은 물건이 5건, 재매각 경고 1건, 공유자 우선매수권(지분경매) 표시 1건입니다.전체 물건 한눈에 보기단지명소재지감정가최저가유찰매각기일인후동한신휴플러스 (48평)덕진구 인후동1가4억 8,200만원4억 8,200만원 (100%)신건8/24 (월)아중롯데아파트 (26평) ⚠ 무이익덕진구 우아동2가2억 3,400만원2억 3,400만원 (100%)신건8/24 (월)우성아..

이번 주 창원지방법원 진주지원 관할에서 진행되는 아파트 경매 물건은 11건입니다 (진주시 6건, 사천시 5건). 매각기일은 11건 전부 8월 24일(월) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 분포는 신건(최저가율 100%) 2건, 1회 유찰(70~80%) 5건, 2회 유찰(49%) 1건, 유찰 8회 이상 장기 유찰 물건 3건입니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 인수 부담 표시가 없는 물건은 5건이고, 5건에는 무이익 경고, 1건에는 재매각 경고가 붙어 있습니다.전체 물건 한눈에 보기단지명소재지감정가최저가유찰매각기일망경한보타운 105동 (18평)진주시 망경동1억 2,900만원1억 320만원 (80%)1회8/24 (월)망경한보타운 104동 (18평)진주시 망경동1억 2,900만원1억 2,900만원 (100%)신건8/2..