알짜경매 님의 블로그

경매 명도비용 얼마나 들까? 이사비 협의부터 강제집행 비용까지 정리

경매로 아파트를 낙찰받으면 잔금 다음에 기다리는 관문이 명도입니다. 그리고 초보 입찰자가 입찰가를 정할 때 가장 자주 빼먹는 것이 바로 경매 명도비용입니다. "낙찰가 = 취득 비용"이 아닙니다 — 점유자를 내보내는 데 드는 이사비 협의금부터, 협의가 깨졌을 때의 강제집행 비용까지, 명도에는 구간별로 예측 가능한 돈이 듭니다. 오늘은 명도비용이 어떤 항목으로 구성되고 각각 얼마나 드는지, 협의와 강제집행 두 갈래로 나눠 정리합니다.명도비용의 두 갈래명도비용은 크게 협의로 끝나는 경우와 강제집행까지 가는 경우로 나뉩니다. 실무에서는 대부분 협의로 끝나고, 강제집행은 최후 수단입니다.구분주요 항목대략의 규모협의 명도이사비(이사 지원금) 협의보통 수십만~수백만원대 (평형·점유자 사정에 따라)법적 절차 준비인도명..

부동산 경매 용어 : 소액임차인 최우선변제란? 지역별 금액 기준까지 정리

경매 공부를 하다 보면 "소액임차인은 최우선으로 배당받는다"는 말을 반드시 만나게 됩니다. 보증금이 적은 세입자를 보호하기 위해, 배당 순위를 무시하고 가장 먼저 일정 금액을 떼어주는 제도가 소액임차인 최우선변제입니다. 그런데 소액임차인 최우선변제 금액은 지역마다 다르고, 어느 시점의 기준을 적용하는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 세입자에게는 내 보증금이 보호 대상인지, 입찰자에게는 배당표가 어떻게 짜일지를 좌우하는 핵심 개념이라 오늘 기준 금액표와 함께 정리합니다.소액임차인 최우선변제란?소액임차인 최우선변제는 보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게, 확정일자 순위와 무관하게 배당에서 가장 먼저 일정액을 지급하는 제도입니다 (주택임대차보호법 제8조). 근저당권자보다도 먼저 받습니다. 요건은 세 가지입..

부동산 경매 용어 : 임차권등기명령이란? 신청방법부터 경매 연결까지

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 세입자가 가장 먼저 알아보게 되는 것이 임차권등기명령 신청방법입니다. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 상황이라면, 그냥 이사부터 하면 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 지킬 수단을 잃게 됩니다. 임차권등기명령은 바로 이 문제를 해결하는 제도이고, 경매 입찰자 입장에서도 등기부에 임차권등기가 보이면 반드시 의미를 읽어야 하는 권리입니다. 오늘은 이 제도를 세입자와 입찰자 양쪽 관점에서 정리합니다.임차권등기명령이란?임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 제도입니다 (주택임대차보호법 제3조의3). 핵심 효과는 하나입니다 — 등기가 되고 나면 이사를 가고 전입을 빼도, 이미 갖..

대구 아파트 경매 물건 정리 (2026년 7월 4주차)

이번 주 대구지방법원 아파트 경매는 진행 물건이 66건으로 인천에 이어 전국 2위 규모입니다. 매각기일은 2026년 7월 21일(화)~27일(월)에 걸쳐 있습니다. 수성구 신매동·두산동에서 대형 평형이 잇따라 나온 것이 특징인데, 특히 41평 시지보성서한이 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔고, 두산동 수성SK리더스뷰 초고층 물건은 10억원대에 진행됩니다.대구 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/22 수 ~ 7/27 월)단지명소재지전용감정가최저가유찰기일신천엘에이치 101동동구 신천동14평1억 1,900만원8,330만원 (70%)1회7/22한신중앙아파트 201동북구 태전동14평9,200만원6,440만원 (70%)1회7/22시지보성서한아파트 263동수성구 신매동41평4억 4,600만원2억 1,854만원 ..

의정부 아파트 경매 물건 정리 (2026년 7월 4주차)

이번 주 의정부지방법원 아파트 경매는 진행 물건이 40건이고, 이 중 의정부시 물건이 절반이 넘습니다. 매각기일은 2026년 7월 21일(화)~22일(수)에 몰려 있습니다. 눈에 띄는 것은 의정부동 흥일홀딩스에서 같은 사건으로 17개 호실이 한꺼번에 나온 점과, 호원동 신일유토빌 45평이 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 점입니다.의정부 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/21 화 ~ 7/22 수)단지명소재지전용감정가최저가유찰기일신일유토빌 103동호원동45평8억 8,500만원4억 3,365만원 (49%)2회7/21호원두산 101동호원동18평2억 5,600만원1억 7,920만원 (70%)1회7/21송산팰리스 204동민락동15평2억 1,000만원1억 4,700만원 (70%)1회7/21성원아파트 101동..

부동산 경매 용어 : 상계신청이란? 임차인이 전셋집 낙찰받을 때 차액만 내는 법

경매에서 배당받을 채권자 — 예를 들어 배당요구를 한 임차인이나 근저당권자 — 가 그 집을 직접 낙찰받는 경우가 있습니다. 이때 "어차피 돌려받을 돈이 있는데, 낙찰대금을 전부 냈다가 다시 배당받는 건 번거롭지 않나?"라는 의문이 생깁니다. 바로 이 번거로움을 덜어주는 제도가 상계신청입니다. 임차인이 자기 전셋집을 낙찰받을 때 특히 유용한 실전 카드입니다.상계신청이란?상계신청(相計申請)은 매수인(낙찰자)이 동시에 배당받을 채권자일 때, 자기가 받을 배당액만큼을 매각대금 납부에서 빼달라고 법원에 신청하는 것입니다(민사집행법 제143조 제2항). 낼 돈과 받을 돈을 맞비겨서(상계), 차액만 납부하면 대금납부 의무를 다한 것으로 인정됩니다.흔한 사례는 두 가지입니다. 첫째, 배당요구를 한 임차인이 자기가 살던..

부동산 경매 용어 : 대위변제란? 말소기준권리가 바뀌는 함정까지

권리분석을 끝내고 "임차인 보증금은 인수할 것이 없다"고 결론 내린 물건이, 입찰 전날 갑자기 인수할 보증금이 있는 물건으로 바뀌어 있는 경우가 있습니다. 등기부가 바뀌었기 때문입니다. 이런 반전을 만드는 대표적인 장치가 오늘 다룰 대위변제입니다. 경매 초보가 가장 당하기 쉬운 함정 중 하나이므로, 원리를 알아두면 입찰 직전 등기부를 다시 확인하는 습관의 이유를 이해하게 됩니다.대위변제란?대위변제(代位辨濟)는 채무자가 아닌 제3자가 채무자를 대신해 빚을 갚고, 갚은 만큼 채권자의 지위(담보권 등)를 넘겨받는 것입니다(민법 제480~482조). "대신 갚고(변제), 그 자리에 들어선다(대위)"는 뜻입니다.이해관계가 있는 사람 — 예를 들어 그 집의 임차인, 후순위 저당권자, 보증인 — 은 채무자의 의사와 ..

부동산 경매 용어 : 공유지분경매란? 공유자우선매수청구권까지 정리

경매 물건 목록을 보다 보면 유난히 싸 보이는 아파트에 "지분매각"이라는 표시가 붙어 있는 경우가 있습니다. 감정가가 주변 시세의 절반쯤이라 솔깃하지만, 이것은 아파트 전체가 아니라 아파트의 일부 지분만 파는 공유지분경매입니다. 일반 매각과는 완전히 다른 게임이므로, 표시의 의미를 정확히 알아야 낭패를 피할 수 있습니다.공유지분경매란?공유지분경매는 하나의 부동산을 여러 사람이 공동으로 소유(공유)하고 있을 때, 그중 한 사람의 지분만을 경매로 매각하는 절차입니다. 부부 공동명의 아파트에서 남편 지분 1/2만 경매에 나오거나, 상속으로 형제 3명이 각 1/3씩 소유한 집에서 한 명의 지분만 나오는 식입니다.낙찰받으면 아파트 전체의 주인이 되는 것이 아니라, 기존 공유자와 '한 집을 나눠 갖는' 공동 소유자..

부산 아파트 경매 물건 정리 (2026년 7월 4주차)

이번 주 부산지방법원 아파트 경매는 진행 물건이 66건으로, 부산진구(서면·당감·개금)와 동래·금정 일대 물건이 중심입니다. 매각기일은 2026년 7월 21일(화)~24일(금)에 걸쳐 있고, 서면 더샵 센트럴스타 두 채와 사직동 쌍용예가 두 채 등 같은 단지·같은 생활권 물건이 짝으로 나온 것이 이번 주 특징입니다. 구서동에서는 1억원 아래로 내려온 소형 물건도 있습니다.부산 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/21 화 ~ 7/24 금)단지명소재지전용감정가최저가유찰기일개금롯데캐슬 104동부산진구 개금동39평5억 9,000만원4억 1,300만원 (70%)1회7/21유림노르웨이숲동래구 온천동21평4억 5,100만원3억 1,570만원 (70%)1회7/21더샵 센트럴스타 A동부산진구 부전동37평6억 1,600만..

인천 아파트 경매 물건 정리 (2026년 7월 4주차)

이번 주 인천지방법원 아파트 경매는 진행 물건이 86건으로 전국 법원 중 가장 많습니다. 매각기일은 2026년 7월 21일(화)~24일(금)에 걸쳐 있고, 송도·청라 신도시 브랜드 대단지가 1회 유찰 후 70% 가격으로 여럿 나온 것이 눈에 띕니다. 학익동에서는 2회 유찰로 최저가가 5천만원대까지 내려온 소형 물건도 있습니다.인천 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/21 화 ~ 7/24 금)단지명소재지전용감정가최저가유찰기일서원아파트 3동미추홀구 학익동16평1억 1,900만원5,831만원 (49%)2회7/24동보아파트 105동계양구 작전동18평2억 4,500만원1억 7,150만원 (70%)1회7/24대동아파트 106동연수구 연수동16평2억 7,500만원1억 9,250만원 (70%)1회7/22삼산타운 218..