알짜경매 님의 블로그

아파트 경매에서 초보자가 가장 크게 손해 보는 지점은 딱 하나로 좁혀집니다. 바로 선순위임차인이 있는 물건을 모르고 낙찰받는 경우입니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금 수억 원을 추가로 물어줘야 할 수 있기 때문입니다. 실제로 이번 주 서울 법원 목록에도 최저가보다 인수 보증금이 더 큰 물건이 올라와 있습니다. 이번 글에서 선순위임차인의 뜻, 후순위와의 구별법, 인수 금액 계산까지 정리합니다.선순위임차인이란?선순위임차인은 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 대항력은 주택 인도(입주) + 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기는데(주택임대차보호법 제3조), 이 시점이 말소기준권리(통상 최초 근저당권 설정일)보다 앞서면 선순위, 뒤면 후순위입니다.선순위임차인의 대항력은 경매로도 소멸..

경매 물건 목록을 보면 "신건"이라고 표시된 물건과 유찰을 거쳐 가격이 내려온 물건이 섞여 있습니다. 처음 나온 물건과 다시 나온 물건은 진행 방식이 같아 보여도 가격 구조와 경쟁 양상이 다릅니다. 법원 용어로는 이를 새매각이라 부르는데, 이름이 비슷한 재매각과 혼동하는 분이 많습니다. 이번 글에서 새매각과 신건의 뜻, 재매각과의 차이, 신건 입찰 전략을 정리합니다.새매각이란? 신건이란?새매각(新賣却)은 매각을 실시했지만 적법한 매수신고가 없어(유찰) 최저매각가격을 낮춰 다시 기일을 여는 절차입니다 (민사집행법 제119조). 즉 "유찰 후 다음 기일"이 새매각입니다.신건(新件)은 그보다 앞선 상태로, 처음으로 매각기일에 나온 물건을 말합니다. 최저매각가격이 감정평가액 그대로(100%)인 상태입니다. 신건..

경매 공고를 보다 보면 같은 물건이 얼마 전에 낙찰됐다고 들었는데 다시 매각 목록에 올라와 있는 경우가 있습니다. 이때 진행 방식이 재매각입니다. 유찰과 헷갈리기 쉽지만 전혀 다른 절차이고, 재매각 물건은 입찰보증금부터 달라지기 때문에 모르고 입찰장에 갔다가는 입찰 자체가 무효가 될 수 있습니다. 이번 글에서 재매각의 뜻과 유찰·새매각과의 차이, 입찰 시 주의점을 정리합니다.재매각이란?재매각(再賣却)은 낙찰자(최고가매수신고인)가 매각대금을 기한 안에 납부하지 않아, 법원이 같은 물건을 같은 조건으로 다시 매각하는 절차입니다 (민사집행법 제138조). 핵심은 "낙찰까지는 됐는데 잔금을 안 냈다"는 점입니다. 입찰자가 아무도 없어서 다시 진행하는 유찰(신건→새매각)과는 원인 자체가 다릅니다.대금을 내지 않은..

이번 주 서울동부지방법원 아파트 경매는 진행 물건이 7건입니다. 송파·성동·강동에서 나왔고, 감정가 73억 9,000만원의 성수동 트리마제부터 6억원대 소형까지 스펙트럼이 넓습니다. 7건 전부 매각기일이 7월 27일(월) 하루에 몰려 있어, 입찰을 검토한다면 이번 주말 안에 권리분석과 임장을 마쳐야 하는 일정입니다.서울 동부 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/27 월)단지명소재지전용감정가최저가유찰비고문정시영아파트 8동송파구 문정동14평8억원6억 4,000만원 (80%)1회—트리마제 102동성동구 성수동1가46평73억 9,000만원59억 1,200만원 (80%)1회—청계현대아파트 106동성동구 마장동26평10억 8,000만원10억 8,000만원 (100%)신건—왕십리풍림아이원 109동성동구 하왕십리동35..

이번 주 서울남부지방법원 아파트 경매는 진행 물건이 8건입니다. 양천·영등포·구로·강서·금천 등 서남권 전역에서 고르게 나왔고, 8건 중 6건이 유찰 없이 처음 나온 신건이라는 점이 눈에 띕니다. 목동신시가지 같은 재건축 관심 단지부터 17평 소형까지 가격대가 6억~17억원대로 폭넓게 걸쳐 있습니다. 매각기일은 7월 23일(목)과 29일(수)로 나뉘어 있어, 지금 입찰을 검토할 수 있는 물건은 7/29 기일 3건입니다.서울 서남권 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/23 목 · 7/29 수)단지명소재지전용감정가최저가유찰기일등촌동아이파크 108동강서구 등촌동41평12억 8,800만원12억 8,800만원 (100%)신건7/29벽산아파트 502동금천구 시흥동35평7억 600만원5억 6,480만원 (80%)1회..