알짜경매 님의 블로그

임차인의 강제경매 신청 : 전세보증금 못 받았을 때 판결부터 경매 신청·직접 낙찰까지 정리

임대차가 끝났는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 임차인이 마지막으로 쓸 수 있는 수단이 임차인의 강제경매 신청입니다. 살고 있는 집을 임차인 자신이 경매에 넘겨 매각대금에서 보증금을 회수하는 절차입니다. 경매 물건 목록에서 신청채권자가 은행이 아니라 개인 임차인이나 주택도시보증공사인 "강제경매" 사건이 이 경우에 해당합니다. 이 글에서는 임차인이 경매를 신청하기까지의 단계, 비용, 직접 낙찰받는 방법, 그리고 이런 물건을 입찰자 입장에서 볼 때 확인할 점을 정리합니다.임차인이 경매를 신청할 수 있는 근거임차인의 보증금반환채권은 일반 금전채권이므로, 그 자체로는 경매를 신청할 수 없습니다. 경매를 신청하려면 집행권원이 있어야 합니다. 보증금반환청구소송의 확정판결(또는 가집행선고부 판결), 확정된 지..

부동산 경매 용어 : 임금채권 우선변제란? 최종 3개월분 임금·3년분 퇴직금이 근저당보다 먼저 배당받는 구조 정리

경매 배당표를 보면 근저당권자보다 앞줄에 개인 이름 여러 명이나 근로복지공단이 올라 있는 경우가 있습니다. 소유자가 사업주였고 그 사업장의 근로자들이 밀린 임금을 배당요구한 물건입니다. 임금채권은 등기부에 나타나지 않는데도 일정 범위에서는 근저당권보다 먼저 배당받습니다. 이 글에서는 임금채권 우선변제의 법적 근거, 최우선으로 보호되는 범위, 배당순위에서의 위치, 그리고 임금채권 우선변제가 입찰자의 인수 금액에 영향을 주는 경우를 정리합니다.임금채권 우선변제란?임금채권 우선변제는 근로자가 받지 못한 임금·퇴직금을 사용자의 재산에서 다른 채권자보다 먼저 변제받도록 한 제도입니다. 근거는 근로기준법 제38조와 근로자퇴직급여 보장법 제12조이고, 보호 범위는 두 단계로 나뉩니다.구분대상우선 범위최우선변제 임금채..

부동산 경매 용어 : 안분배당과 흡수배당이란? 가압류가 근저당보다 앞설 때 배당 계산법 정리

경매 물건의 등기부에 가압류가 근저당권보다 먼저 올라 있으면 배당 계산이 "순위대로 차례로"만으로 끝나지 않습니다. 가압류채권자에게는 우선변제권이 없어서 뒤에 온 근저당권자·확정일자 임차인과 채권액에 비례해 나누는 안분배당이 이루어지고, 그 뒤에 또 다른 채권자가 있으면 근저당권자가 후순위자의 몫을 가져오는 흡수배당이 이어집니다. 이 글에서는 안분배당과 흡수배당의 뜻, 계산 순서, 금액 예시, 그리고 이 계산이 입찰자의 인수 금액에 영향을 주는 경우를 정리합니다.안분배당이란?안분배당은 우열을 가릴 수 없는 채권자들이 배당재원을 각자의 채권액 비율대로 나누어 받는 방식입니다. 평등배당이라고도 합니다. 일반채권자끼리는 채권 성립 시기와 관계없이 평등하다는 채권자평등 원칙에서 나옵니다.경매에서 안분배당이 문제..

평택·안성 아파트 경매 물건 정리 (2026년 9월 3주차)

수원지방법원 평택지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 평택·안성 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 평택지원 진행 물건은 14건이고 평택시 소재가 11건, 안성시 소재가 3건입니다. 14건의 매각기일은 모두 9월 21일(월) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 6건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 6건(70%), 2회 유찰 2건(49%)입니다. 알짜경매 기준으로 인수·경고 표시가 없는 물건은 6건이고, 나머지 8건 중 7건에는 무이익 표시(그중 5건은 대항력 임차인 보증금 등 인수부담 동반), 1건에는 임차인 보증금 미상 경고가 붙어 있습니다. 감정가 범위는 1억 2,500만원부터 4억 8,000만원까지, 전용면적은 14평형부터 45평형까지입니다.전체 물건 (14건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일..

안동·영주 아파트 경매 물건 정리 (2026년 9월 3주차)

대구지방법원 안동지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 안동·영주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 안동지원 진행 물건은 3건이고 안동시 소재가 2건(용상동 1·남선면 1), 영주시 소재가 1건(가흥동)입니다. 3건의 매각기일은 모두 9월 21일(월) 하루입니다. 유찰 분포는 1회 유찰 2건(최저가 감정가의 70%), 2회 유찰 1건(49%)이고 신건은 없습니다. 전용면적은 18평형·22평형·26평형이 각 1건이며, 감정가 범위는 5,700만원부터 3억 4,800만원까지입니다. 알짜경매 기준으로 인수·경고 표시가 없는 물건은 1건(용상제2아파트)이고, 나머지 2건에는 임차인 보증금과 관련한 경고가 붙어 있습니다.전체 물건 (3건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일용상제2아파트 18평안동시 용상동1억 3..