알짜경매 님의 블로그

창원지방법원 진주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 진주시·사천시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 진주지원 진행 물건 24건 중 하동군 1건을 제외한 23건이 진주·사천 소재이며(진주 10건·사천 13건), 매각기일은 23건 모두 9월 21일(월) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 11건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 3건(70%), 2회 유찰 5건(49%), 3회 유찰 3건(34%), 11회 유찰 1건(5%)입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 10건이고, 나머지 13건에는 최저가와 인수 보증금의 합이 시세 추정치를 웃돈다는 무이익 표시가 붙어 있습니다(그중 대항력 임차인 보증금 인수 표시 5건, 임차 보증금 배당요구 완료 3건). 감정가 범위는 5,600만원부터 ..

대구지방법원 포항지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 포항시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 포항지원 진행 물건은 14건이고 전부 포항시 소재이며, 매각기일은 14건 모두 9월 21일(월) 하루입니다. 구별로는 북구 10건·남구 4건입니다. 유찰 분포는 신건 3건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 2건(70%), 2회 유찰 1건(49%), 3회 유찰 1건(34%), 4회 이상 유찰 7건입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 1건, 인수부담 500만원만 표시된 물건 1건이고, 나머지 12건에는 최저가와 인수 보증금의 합이 시세 추정치를 웃돈다는 무이익 표시가 붙어 있습니다(그중 대항력 임차인 보증금 인수 표시 6건, 임차 보증금 배당요구 완료 3건). 감정가 범위는 6,6..

경매 물건의 전입세대 열람을 떼 보면 매각물건명세서에 적힌 임차인 이름이 아니라 다른 사람이 세대주로 나오는 경우가 있습니다. 임차인의 배우자나 자녀가 먼저 전입했거나, 임차인 본인은 직장 때문에 다른 곳으로 주소를 옮기고 가족만 남아 있는 상황입니다. 이때 입찰자가 가장 먼저 묻는 것이 "계약자 본인이 전입돼 있지 않은데 대항력이 있는 건가"입니다. 결론부터 말하면 임차인 본인이 아니라 함께 사는 가족의 주민등록만 있어도 대항력은 인정됩니다. 주택임대차보호법이 요구하는 것은 "주택의 인도와 주민등록"이지 "임차인 명의의 주민등록"이 아니기 때문입니다. 반대로 가족이 아닌 제3자의 전입은 대항력 요건이 되지 않습니다. 이 글은 가족의 주민등록으로 대항력이 인정되는 근거, 상황별로 대항력이 살아 있는 경우..

경매 낙찰 후 가장 많이 검색되는 말 중 하나가 "명도 대행"입니다. 잔금을 내고 소유권은 넘어왔는데 집에는 전 소유자나 임차인이 그대로 살고 있고, 직접 찾아가 협의하는 것이 부담스러운 낙찰자가 대행업체를 찾습니다. 그런데 명도 대행은 법으로 정해진 자격이나 표준 요율이 없는 서비스라서 누가, 무엇을, 얼마에 해 주는지가 업체마다 다르고, 일부 업무는 변호사가 아니면 대신할 수 없는 영역에 걸쳐 있습니다. 이 글은 명도 대행이 실제로 하는 일의 범위, 대행자가 할 수 있는 것과 없는 것, 비용 구조와 시세, 셀프 명도와의 비교, 그리고 대행을 맡길 때 계약서에서 확인할 것을 정리합니다.정의 — 명도 대행이란 무엇을 대신해 주는 서비스인가명도는 낙찰자가 점유자(전 소유자·임차인)로부터 부동산을 넘겨받는 ..

경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 "이 집을 바로 팔면 얼마가 남을까"를 계산해 보는 분들이 많습니다. 최저가가 감정가의 70%·49%까지 내려온 물건을 낙찰받았다면 시세와의 차이가 그대로 이익처럼 보이기 때문입니다. 그런데 경매 낙찰 후 매매는 일반 매매와 다른 지점이 세 군데 있습니다. 첫째, 잔금을 내기 전에는 팔 수 없습니다. 둘째, 보유기간은 잔금(대금 완납)일부터 계산되어 1년 안에 팔면 양도차익의 70%, 2년 안에 팔면 60%가 양도소득세로 나갑니다. 셋째, 취득가액은 낙찰가에 취득세·명도비·수리비 같은 부대비용을 더한 금액이어서 서류로 증빙한 만큼만 양도차익에서 빠집니다. 이 글은 낙찰 후 매도가 가능해지는 시점, 보유기간과 양도세율, 취득가액에 넣을 수 있는 비용, 매도 시점별 세후 차익 예..

광주지방법원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 광주광역시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 광주지법 본원 진행 물건 32건 중 광주광역시 소재는 30건이며(전남 장성 1건·화순 1건은 이 글에서 제외), 남구 11건·북구 8건·광산구 7건·동구 2건·서구 2건입니다. 매각기일은 9월 16일(수) 10건, 17일(목) 20건으로 이틀에 나뉩니다. 유찰 분포는 신건 13건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 10건(70%), 2회 유찰 3건(56%), 5회 유찰 2건(29%), 7회 유찰 1건(18%), 13회 유찰 1건(5%)입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 14건이고, 최저가가 시세 추정치를 웃돈다는 무이익 표시가 붙은 물건은 12건이며 그중 5건에는 대항력 임차인 보증금 ..

대구지방법원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 대구광역시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 대구지법 본원 진행 물건 43건 중 대구광역시 소재는 33건이며(경북 경산 7건·칠곡 2건·영천 1건은 이 글에서 제외), 그중 오늘 9월 14일(월) 기일인 13건을 빼고 9월 15일(화) 7건·16일(수) 13건, 모두 20건을 실었습니다. 구별로는 수성구 7건·동구 6건·북구 5건·남구 2건입니다. 유찰 분포는 신건 9건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 6건(70%), 2회 유찰 5건(49%)입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 14건이고, 임차 보증금이 배당요구 완료 상태인 물건 1건, 최저가가 시세 추정치를 웃돈다는 무이익 표시가 붙은 물건 3건, 대항력 임차인 관련 경고가 ..

경매로 아파트를 낙찰받아 인도를 받고 보니 전기가 끊겨 있고, 한전과 도시가스사에서 "체납 요금을 내야 재개해 준다"는 안내를 받는 경우가 있습니다. 관리사무소는 관리사무소대로 밀린 관리비 명세를 내밉니다. 이 중 낙찰자가 실제로 부담해야 하는 것은 어디까지일까요. 결론부터 말하면 아파트 공용부분 관리비는 낙찰자가 승계하지만, 전기·도시가스·수도 요금 같은 공과금은 원칙적으로 전 사용자의 채무입니다. 다만 공급 재개와 사용자 명의 변경 과정에서 정산 요구를 받는 일이 실제로 생기므로, 어떤 항목이 누구 채무인지 구분하고 인도일 기준으로 나누는 방법을 알아 두어야 합니다. 이 글은 항목별 승계 여부, 정산 창구와 필요 서류, 인도일 검침값을 남기는 이유, 입찰 전 확인할 것을 정리합니다.정의 — 공과금은 ..

잔금을 내고 소유권을 취득한 뒤 낙찰받은 아파트에 가 보니 문이 잠겨 있고 사람이 없습니다. 우편물이 쌓여 있고 관리사무소도 "몇 달째 안 보인다"고 합니다. 이때 열쇠업자를 불러 문을 열고 들어가도 될까요. 소유자가 되었더라도 점유자의 의사에 반해 직접 문을 여는 행위는 허용되지 않는다는 것이 원칙입니다. 빈집으로 보여도 안에 짐이 남아 있으면 점유는 유지되고 있다고 봅니다. 문을 여는 것은 집행관이 법원의 집행권원에 따라 하는 일이고, 낙찰자는 인도명령을 받아 강제집행을 신청하는 방식으로 진행합니다. 이 글은 자력구제 금지의 의미, 낙찰 후 문을 열 수 있는 절차(인도명령 → 강제집행 → 집행관 개문), 상황별로 할 수 있는 것과 없는 것, 기간과 비용, 개문 이후의 짐 처리까지 정리합니다.정의 — ..

월세 임차인이 살고 있는 아파트를 낙찰받으면 "이제 월세는 누가 받는가"라는 문제가 바로 생깁니다. 낙찰일부터 낙찰자가 받는 것도 아니고, 등기가 끝나야 받는 것도 아닙니다. 경매에서 소유권이 넘어오는 시점은 매각대금을 완납한 날이고, 그날을 기준으로 차임(월세)의 귀속이 갈립니다. 다만 임차인이 대항력이 있는지, 없는지, 아니면 전 소유자가 직접 살고 있는지에 따라 낙찰자가 청구할 수 있는 돈의 성격이 달라집니다. 이 글은 경매 낙찰 후 월세 귀속 기준, 점유자 유형별 청구 근거, 잔금 납부일 전후의 일할 계산, 임차인에게 통지하는 방법과 이중지급 방지까지 정리합니다.정의 — 차임 귀속의 기준일은 "매각대금 완납일"이다민사집행법 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다..