알짜경매 님의 블로그

경매 권리분석에서 가장 자주 확인하게 되는 날짜 하나를 꼽으라면 단연 임차인의 전입신고일입니다. 이사하면 으레 하는 행정 절차 같지만, 경매에서는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 마느냐를 가르는 기준 날짜가 됩니다. 매각물건명세서의 "전입일"이 말소기준권리보다 하루라도 빠른지 늦은지에 따라 물건의 성격이 완전히 달라지기 때문입니다. 이번 글에서 전입신고의 뜻과 대항력 발생 시점, 입찰 전 확인 방법을 정리합니다.전입신고란?전입신고는 거주지를 옮겼을 때 새 주소지의 시·군·구에 주민등록을 옮기는 신고입니다 (주민등록법상 전입 후 14일 이내). 행정적으로는 주소 변경 신고일 뿐이지만, 주택임대차보호법 제3조는 여기에 큰 의미를 부여합니다. 주택의 인도(입주) + 주민등록(전입신고)을 갖추면, 임차인은..

전세나 월세 계약을 하면 누구나 한 번은 듣는 말이 있습니다. "전입신고하고 확정일자 꼭 받으세요." 그런데 확정일자가 정확히 무엇이고, 경매에서 어떤 힘을 갖는지 설명할 수 있는 분은 의외로 적습니다. 경매 입찰자 입장에서도 확정일자는 남의 일이 아닙니다. 임차인의 확정일자 날짜에 따라 보증금이 배당으로 해결되는지, 낙찰자가 떠안는지가 갈리기 때문입니다. 이번 글에서 확정일자의 뜻과 우선변제권 발생 요건, 입찰 전 확인 포인트를 정리합니다.확정일자란?확정일자는 임대차계약서가 그 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 공적 기관이 증명해주는 날짜 도장입니다. 주민센터나 등기소에서 계약서에 도장을 받으면, 그 날짜 이후로는 계약 내용을 소급해 조작할 수 없다는 증명이 됩니다.확정일자의 힘은 주택임대차보호법 제3조..

이번 주 인천지방법원 부천지원(부천시·김포시 관할) 아파트 경매는 진행 물건이 10건입니다. 김포 한강신도시(장기동·구래동·운양동) 물건이 8건으로 대부분을 차지하고 부천이 2건이며, 매각기일은 10건 전부 7월 28일(화) 하루에 몰려 있습니다. 다만 10건 중 확인된 인수 권리가 없는 "권리 안전" 표시 물건은 4건뿐이라, 표 이외의 물건은 특히 조심해서 봐야 합니다.김포·부천 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/28)단지명소재지전용감정가최저가유찰매각기일한라마을 103동부천시 원미구 중동13평2억 7,000만원1억 8,900만원 (70%)1회7/28(화)초당마을 우미린아파트 205동김포시 장기동32평5억 3,300만원2억 6,117만원 (49%)2회7/28(화)호수마을이편한세상 209동김포시 구래동2..

이번 주 의정부지방법원 남양주지원(남양주시·구리시 관할) 아파트 경매는 진행 물건이 14건입니다. 다산신도시부터 호평·평내, 진접·오남, 화도까지 남양주 전역에서 고르게 나왔고, 매각기일은 7월 28일(화)부터 30일(목)까지 사흘에 분산되어 있습니다.남양주 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/28~7/30)단지명소재지전용감정가최저가유찰매각기일삼신아파트 101동오남읍 양지리26평2억 6,000만원1억 8,200만원 (70%)1회7/28(화)삼익파크힐스 102동화도읍 묵현리41평3억 2,200만원2억 2,540만원 (70%)1회7/28(화)평내화성파크힐즈 1704동평내동26평4억 900만원2억 8,630만원 (70%)1회7/29(수)호평마을 한화꿈에그린 1506동호평동26평4억 4,800만원3억 1,360..

이번 주 의정부지방법원 고양지원(고양시·파주시 관할) 아파트 경매는 진행 물건이 48건입니다. 일산 신도시부터 파주 운정·금촌까지 폭넓게 나왔고, 매각기일은 7월 28일(화)부터 30일(목)까지 사흘에 분산되어 있습니다. 48건 중 확인된 인수 권리가 없는 "권리 안전" 표시 물건이 15건으로, 수도권 법원 중에서도 고를 수 있는 폭이 넓은 한 주입니다.고양·파주 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/28~7/30)단지명소재지전용감정가최저가유찰매각기일팜스프링 101동파주시 아동동42평3억 4,100만원1억 6,709만원 (49%)2회7/30(목)하이파크시티 일산파밀리에2단지 202동일산서구 덕이동37평5억 9,500만원2억 9,155만원 (49%)2회7/28(화)일산두산위브더제니스 107동일산서구 탄현동3..

이번 주 수원지방법원 평택지원(평택시·안성시 관할) 아파트 경매는 진행 물건이 23건입니다. 고덕국제신도시와 지제역 일대 새 단지부터 안성 구도심까지 고르게 나왔고, 매각기일은 7월 27일(월)과 28일(화) 이틀에 몰려 있습니다. 검토할 시간이 주말뿐이라 일정이 빠듯한 한 주입니다. 23건 중 확인된 인수 권리가 없는 "권리 안전" 표시 물건은 8건입니다.평택·안성 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/27~7/28)단지명소재지전용감정가최저가유찰매각기일부영아파트 507동평택시 세교동18평1억 9,300만원9,457만원 (49%)2회7/27(월)고덕국제신도시리슈빌레이크파크 1407동평택시 고덕동26평5억 5,200만원3억 8,640만원 (70%)1회7/27(월)원곡제일오투그란데 305동안성시 원곡면18평2..

아파트 경매 물건을 검색하다 보면 감정가가 시세보다 눈에 띄게 낮고, 매각물건명세서에 "대지권 미등기"라고 적힌 물건을 만나게 됩니다. 건물은 멀쩡히 등기가 되어 있는데 대지에 대한 권리가 등기부에 없다는 뜻입니다. 절차가 늦어졌을 뿐인 물건이라면 시세보다 싸게 잡을 기회가 되지만, 애초에 대지사용권이 없는 물건이라면 낙찰 후 대지 지분을 따로 사야 하는 부담이 생깁니다. 이번 글에서 대지권미등기의 뜻과 두 가지 유형, 입찰 전 확인 방법을 정리합니다.대지권미등기란?아파트 같은 집합건물은 전유부분(각 세대의 건물)과 대지권(대지를 사용할 수 있는 권리, 통상 소유권 지분)이 한 몸으로 등기되는 것이 원칙입니다 (집합건물법상 일체성). 대지권미등기는 이 중 대지권 등기가 아직 마쳐지지 않아, 등기부에 전유..

아파트 경매 공고를 보다 보면 매각물건명세서 비고란에 "토지 별도등기 있음"이라는 문구가 적힌 물건이 있습니다. 등기부를 떼어 봐도 전유부분(집) 등기에는 문제가 없어 보이는데, 대지 등기부에 따로 근저당이나 가압류가 살아 있다는 뜻입니다. 대부분은 절차대로 소멸되지만, 조건에 따라 낙찰자가 토지의 부담을 떠안는 경우가 있어 초보자가 실수하기 쉬운 항목입니다. 이번 글에서 토지별도등기의 뜻과 생기는 이유, 인수 여부를 판단하는 방법을 정리합니다.토지별도등기란?토지별도등기는 아파트 같은 집합건물에서, 전유부분(각 세대) 등기부와 별개로 대지(토지) 등기부에 남아 있는 권리 등기를 말합니다. 집합건물은 건물과 대지사용권이 하나로 묶여(일체성) 거래되는 것이 원칙인데, 대지 등기부에 근저당권·가압류 등이 따로..

경매 공고를 살피다 보면 매각물건명세서에 "농지취득자격증명 제출 요함"이라는 특별매각조건이 붙은 물건을 만날 때가 있습니다. 아파트 입찰만 해온 분들에게는 낯설지만, 대지 지목이 전(田)·답(畓)으로 남아 있는 물건이나 아파트와 함께 나온 부속 토지에서도 등장하는 조건입니다. 이 증명서가 바로 농취증(농지취득자격증명)인데, 기한 안에 제출하지 못하면 낙찰이 무효가 되는 것에 그치지 않고 입찰보증금까지 몰수될 수 있습니다. 이번 글에서 농취증의 뜻과 발급 절차, 경매에서의 제출 기한과 주의점을 정리합니다.농취증(농지취득자격증명)이란?농지취득자격증명은 농지를 취득하려는 사람이 실제로 농업 경영에 이용할 자격이 있음을 시·구·읍·면장이 확인해 주는 서류입니다 (농지법 제8조). 헌법상 경자유전(耕者有田) 원칙..

아파트 경매에서 초보자가 가장 크게 손해 보는 지점은 딱 하나로 좁혀집니다. 바로 선순위임차인이 있는 물건을 모르고 낙찰받는 경우입니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금 수억 원을 추가로 물어줘야 할 수 있기 때문입니다. 실제로 이번 주 서울 법원 목록에도 최저가보다 인수 보증금이 더 큰 물건이 올라와 있습니다. 이번 글에서 선순위임차인의 뜻, 후순위와의 구별법, 인수 금액 계산까지 정리합니다.선순위임차인이란?선순위임차인은 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 대항력은 주택 인도(입주) + 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기는데(주택임대차보호법 제3조), 이 시점이 말소기준권리(통상 최초 근저당권 설정일)보다 앞서면 선순위, 뒤면 후순위입니다.선순위임차인의 대항력은 경매로도 소멸..