알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 등기부를 보면 근저당권·가압류·압류가 여러 건 붙어 있고, 매각물건명세서에는 배당요구를 한 임차인이 나옵니다. 낙찰자가 낸 매각대금은 이 채권자들에게 순위대로 나누어지는데, 채권 총액보다 낙찰가가 크면 모든 채권자에게 배당하고도 돈이 남는 경우가 생깁니다. 이 남는 돈이 배당 잉여금(잔여금)입니다. 입찰자 입장에서는 배당과 직접 관계가 없어 보이지만, 잉여금이 나오는 물건인지 아닌지에 따라 임차인 보증금이 전액 배당되는지, 가압류 채권자가 얼마를 받는지, 전 소유자가 이사 자금을 확보하는지가 갈립니다. 이 글은 배당 잉여금이 무엇인지, 누구에게 가는지, 경매취소 사유인 무잉여와는 어떻게 다른지, 그리고 입찰 전 배당 예상표로 잉여금 여부를 계산하는 방법을 정리합니다.정의 — 배당하고 남은 매..

서울중앙지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 중앙지법 진행 물건은 3건이고, 매각기일은 3건 모두 9월 22일(화) 하루입니다. 구별로는 관악구 2건(봉천동·신림동)·서초구 1건(서초동)이고, 전용면적은 17평형·26평형·35평형 각 1건입니다. 유찰 분포는 3건 전부 신건(최저가 감정가의 100%)입니다. 알짜경매 목록에는 3건 전부에 공유자 우선매수권(지분경매) 표시가 붙어 있습니다. 즉 이번 회차 중앙지법 아파트 물건은 아파트 한 채 전체가 아니라 공유지분이 매각 대상이며, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사하면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인 지위로 밀립니다. 감정가 범위는 2억 5,500만원부터 14억 500만원까지이고, 알짜경매 목록의 감정가·최저가..

춘천지방법원 속초지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 속초시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 속초지원 진행 물건은 4건이고 그중 속초시 소재가 3건, 양양군 소재가 1건입니다(양양군 1건은 이 글에서 제외). 속초시 3건의 매각기일은 모두 9월 23일(수) 하루이고, 동별로는 교동 2건·조양동 1건입니다. 교동 2건은 같은 단지(동부아파트)의 서로 다른 사건이고, 전용면적은 18평형 2건·26평형 1건입니다. 유찰 분포는 신건 2건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 1건(70%)입니다. 알짜경매 기준으로 3건 전부에 무이익 표시가 붙어 있는데, 신건 2건은 최저가 자체가 시세 추정치보다 높다는 표시이고, 1회 유찰 1건은 대항력 임차인 보증금 등 매수자 인수부담 1억 7,000만원이 표시되어..

경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 직접 들어가 살지 않고 전세를 놓아 잔금 일부를 회수하거나 경락잔금대출을 갚으려는 경우가 많습니다. 그런데 낙찰 직후에는 아직 소유권이 없고, 잔금을 낸 뒤에도 등기부에 이름이 오르기까지 시간이 걸리며, 집에는 전 소유자나 임차인이 남아 있을 수 있습니다. 이 상태에서 전세 계약을 서두르면 임차인이 전세대출·보증보험을 받지 못해 계약이 깨지거나, 명도가 늦어져 입주일을 못 지키는 문제가 생깁니다. 이 글은 낙찰받은 아파트에 언제부터 전세를 놓을 수 있는지, 기존 점유자가 있을 때는 어떻게 되는지, 경락잔금대출과 전세보증금·보증보험을 어떻게 맞추는지, 계약 때 낙찰자가 지켜야 할 의무는 무엇인지를 정리합니다.정의 — 전세를 놓을 수 있는 시점임대차 계약은 소유자가 아니어도 체결..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금까지 낸 뒤 여름에 재산세 고지서를 받으면, 몇 달 살지도 않았는데 1년치가 나왔다며 당황하는 경우가 있습니다. 반대로 봄에 잔금을 냈는데 그해 재산세 고지서가 전 소유자 앞으로 가서 아무것도 안 낸 경우도 있습니다. 둘 다 잘못된 것이 아니라, 재산세는 6월 1일 하루를 기준으로 그날 소유자에게 1년치를 통째로 부과하는 세금이기 때문입니다. 경매는 매매와 달리 매도인과 세금을 일할 정산할 상대가 없으므로 이 기준일이 그대로 부담을 가릅니다. 이 글은 경매 낙찰 아파트의 재산세 납세의무자가 누구인지, 취득 시점이 언제로 잡히는지, 전 소유자의 체납 재산세는 어떻게 되는지, 종합부동산세와 주택 수 산정에는 어떤 영향이 있는지를 정리합니다.정의 — 과세기준일과 납세의무자지방세법 ..

부동산 경매는 매각기일에 법원에 가서 입찰표와 보증금을 내면 누구나 참여할 수 있는 절차로 알려져 있습니다. 실제로 성인이면 별도의 자격증이나 등록 없이 입찰할 수 있습니다. 그러나 민사집행법과 민사집행규칙은 특정한 사람의 매수신청을 금지하고 있고, 이를 모르고 입찰하면 최고가매수신고인이 되더라도 매각이 불허가되거나 입찰 자체가 무효로 처리됩니다. 이 글은 경매에 입찰할 수 없는 사람이 누구인지, 반대로 입찰할 수 없다고 오해하기 쉬운 사람은 누구인지, 그리고 자격과는 별개로 입찰이 무효가 되는 경우를 정리합니다.정의 — 매수신청 자격 제한경매에서 "입찰"은 법률상 매수신청입니다. 민사집행법은 매수신청을 할 수 있는 사람을 따로 열거하지 않고, 대신 매수신청을 할 수 없는 사람을 정하는 방식을 씁니다. ..

전주지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 전주시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 전주지법 본원 진행 물건은 8건이고 그중 전주시 소재가 7건, 임실군 소재가 1건입니다(임실군 1건은 이 글에서 제외). 전주시 7건의 매각기일은 모두 9월 21일(월) 하루이고, 구별로는 덕진구 4건·완산구 3건입니다. 전용면적은 18평형 1건을 빼면 6건이 전부 26평형(전용 84㎡대)입니다. 유찰 분포는 신건 3건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 3건(70%), 7회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 2건(서호2차아파트·안행현대아파트, 둘 다 1회 유찰), 최저가가 시세 추정치보다 높다는 무이익 표시가 붙은 신건 3건, 대항력 임차인 보증금 1억 9,000만원 인수 ..

춘천지방법원 강릉지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 강릉시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 강릉지원 진행 물건은 5건이고 그중 강릉시 소재가 3건, 동해시 소재가 2건입니다(동해시 2건은 이 글에서 제외). 강릉시 3건의 매각기일은 모두 9월 21일(월) 하루이고, 동별로는 포남동 2건·입암동 1건입니다. 유찰 분포는 신건 1건(최저가 감정가의 100%), 2회 유찰 1건(49%), 3회 유찰 1건(34%)입니다. 알짜경매 기준으로 3건 전부에 무이익 표시가 붙어 있는데, 신건 1건은 최저가 자체가 시세 추정치보다 높다는 표시이고, 유찰 2건은 임차 보증금(8,000만원·2억원)이 배당요구 완료 상태라 최저가에 보증금을 더한 합이 감정가 또는 시세 추정치를 웃돈다는 표시입니다. 감정가 범위는 1..

매각물건명세서에 선순위 임차인이 "배당요구 있음"으로 적혀 있으면 입찰자는 그 임차인의 보증금이 매각대금에서 배당되고 임차권은 소멸한다고 보고 입찰가를 계산합니다. 그런데 낙찰 뒤에 그 임차인이 "배당은 안 받고 계속 살겠다"며 배당요구를 거두면 어떻게 될까요. 만약 그것이 가능하다면 낙찰자는 예상하지 못한 보증금을 떠안게 됩니다. 민사집행법은 이런 상황을 막기 위해 배당요구 철회에 시점 제한을 두고 있습니다. 이 글은 배당요구 철회가 무엇인지, 언제까지 가능하고 언제부터 안 되는지, 누구의 철회가 낙찰자의 인수 부담을 바꾸는지, 그리고 입찰 전에 확인할 것을 정리합니다.정의 — 배당요구 철회와 그 제한배당요구는 경매를 신청하지 않은 채권자(임차인·전세권자·가압류권자 등)가 "나도 매각대금에서 배당해 달..

관심을 두고 지켜보던 경매 물건이 매각기일 며칠 전에 "취하"로 사라졌다가, 몇 달 뒤 새 사건번호를 달고 다시 나오는 일이 있습니다. 검색어로는 "경매 취하후 재경매"로 많이 찾지만, 법률 용어로 보면 취하 뒤 다시 나오는 경매는 재매각이 아니라 채권자가 새로 신청한 별개의 사건입니다. 사건번호·감정가·최저가·배당요구종기가 전부 새로 정해지고, 이전 사건에서 유찰로 내려갔던 최저가는 사라집니다. 이 글은 취하가 무엇인지, 취하 뒤 다시 경매가 시작되면 무엇이 달라지는지, 낙찰 후 취하되면 낙찰자의 보증금과 동의권은 어떻게 되는지, 그리고 취하 이력이 있는 물건에 입찰할 때 확인할 것을 정리합니다.정의 — 취하는 신청채권자가 경매 신청을 거두는 것경매 취하는 경매를 신청한 채권자가 신청을 철회하는 것입니..