알짜경매 님의 블로그

경매 목록을 보다 보면 4회, 6회, 심지어 8회까지 유찰된 아파트를 만나게 됩니다. 유찰이 거듭될수록 최저매각가격은 계속 내려가는데, 왜 아무도 사지 않았을까요? 실제로 이번 주 대구서부지원 목록에는 8회 유찰로 최저가가 감정가의 70% 아래까지 내려온 물건이 진행 중입니다. 이 글에서는 다회 유찰 물건에서 반복적으로 발견되는 원인과, 입찰 전에 확인해야 할 항목을 정리합니다.다회 유찰이란?유찰은 매각기일에 유효한 입찰자가 없어 매각이 이루어지지 않는 것을 말합니다. 유찰되면 다음 기일에 최저매각가격을 저감해 다시 진행하는데, 저감률은 법원마다 20% 또는 30%입니다. 통상 1~2회 유찰에서 낙찰되는 아파트가 많으므로, 4회 이상 유찰된 물건은 가격이 낮아서가 아니라 가격 외의 이유로 입찰자들이 피해..

대구서부지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 달서구·달성군·서구 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 이번 회차 진행 물건은 45건이며, 이 중 경북 고령군 물건 1건을 제외한 대구 물건 44건을 다룹니다. 매각기일은 9월 8일(화) 13건, 9월 10일(목) 31건입니다. 44건 중 권리관계·가격 경고 표시가 없는 물건은 17건(1회 유찰 12건 + 신건 5건)이고, 나머지 27건에는 무이익·인수·지분 관련 경고가 표시되어 있습니다. 특히 신건 16건에는 최저가(=감정가)가 시세 추정치를 넘는다는 무이익 표시가 붙어 있어, 이번 회차는 신건보다 1회 유찰 물건에 검토 대상이 몰려 있습니다.1회 유찰 물건 (70%, 12건)단지명소재지감정가최저가매각기일월배 힐스테이트 26평달서구 대천동3억 6,000만원2..

서울북부지방법원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 진행 물건은 총 3건으로 중랑구·강북구·노원구에서 각 1건씩이며, 매각기일은 3건 모두 9월 8일(화)로 같습니다. 유찰 분포는 신건 2건, 1회 유찰 1건이고, 3건 모두 권리관계 인수부담 표시가 없는 물건입니다.전체 물건 (3건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일상봉 듀오트리스 40평중랑구 상봉동13억 3,000만원10억 6,400만원 (80%)1회9/8 (화)꿈의숲 롯데캐슬 26평강북구 미아동9억원9억원 (100%)신건9/8 (화)상계2차중앙하이츠 18평노원구 상계동5억 7,100만원5억 7,100만원 (100%)신건9/8 (화)주목 물건 1 — 상봉 듀오트리스 40평 (1회 유찰, 80%)중랑구 상봉동 · 감정가 1..

경매 입찰을 준비할 때 가장 먼저 계산해야 하는 것은 "이 물건에 얼마까지 쓸 수 있는가"입니다. 경매는 일반 매매와 달리 돈이 나가는 시점이 입찰 당일(보증금) → 잔금납부일(잔금) → 취득 이후(세금·명도·수리)로 나뉘어 있고, 각 단계의 기한이 법으로 정해져 있어 자금이 하루라도 늦으면 보증금 몰수 같은 실제 손실로 이어집니다. 이 글에서는 아파트 경매 자금 계획을 시간 순서대로 세우는 방법을 정리합니다.자금이 나가는 타임라인① 입찰 당일 — 입찰보증금 (최저매각가격의 10%, 수표 1장 권장)↓ 낙찰 후 약 2주 (매각허가결정 확정)② 잔금납부 기한 통지 — 통상 확정일로부터 1개월 안팎의 납부 기한 지정↓③ 잔금납부일 — 낙찰가에서 보증금을 뺀 잔금 전액 + 등기 촉탁 비용↓ 잔금납부 후 60일..

경매 물건의 등기부를 보다 보면 소유자가 사망한 뒤 상속인 명의로 등기가 넘어간 직후 경매가 시작된 사건을 종종 만납니다. 상속과 경매가 얽힌 물건은 소유 관계가 복잡해 보여서 입찰을 망설이게 되는데, 구조를 알면 확인할 것이 분명해집니다. 이 글에서는 상속받은 부동산이 경매로 나오는 세 가지 경로와, 이런 물건에 입찰할 때 확인할 포인트를 정리합니다.상속 부동산이 경매로 나오는 세 가지 경로경로구조경매 종류피상속인(사망자)의 빚생전에 설정된 근저당권이나 채무가 상속 후에도 남아, 채권자가 담보권을 실행하거나 상속인을 상대로 강제경매를 신청임의경매 또는 강제경매상속인 본인의 빚상속으로 받은 부동산이 상속인 채무의 책임재산이 되어, 상속인의 채권자가 경매를 신청강제경매상속재산 분할공동상속인들이 부동산을 나..

경매 사이트에서 물건을 검색하다 보면 같은 아파트 단지에서 여러 세대가 한꺼번에 경매로 나온 경우를 만나게 됩니다. 실제로 이번 주 순천지원 관할에서는 광양시 중동 성호아파트 계열 한 단지에서만 7건이 같은 매각기일에 동시 진행됩니다. 한 단지에 경매 물건이 몰려 있으면 "이 단지에 무슨 문제가 있나?" 싶어지는데, 단지 자체의 하자보다는 임대인·채무자 쪽 사정이 여러 세대에 걸쳐 있는 경우가 많습니다. 이 글에서는 단지 집중 경매가 생기는 구조와 입찰 전 확인할 것을 정리합니다.단지 집중 경매란?법률상 정의가 있는 용어는 아니고, 실무에서 같은 단지(또는 같은 소유자·임대인)의 여러 세대가 비슷한 시기에 함께 경매로 나오는 현상을 가리킵니다. 개별 세대의 채무 문제로 한 건씩 나오는 일반적인 경매와 달..

안양지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 의왕·안양·군포 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 진행 물건은 안양 5건·의왕 4건·군포 1건 등 총 10건이며, 매각기일은 전건 9월 8일(화)로 같습니다. 유찰 분포는 신건 8건, 1회 유찰(80%) 2건이고, 권리관계 경고가 붙지 않은 물건은 6건입니다. 감정가는 5억 4,900만원부터 13억 2,000만원까지 분포합니다.전체 물건 (안양 5건 + 의왕 4건 + 군포 1건)단지명소재지감정가최저가유찰비고래미안안양메가트리아 26평안양시 만안구 안양동9억 5,100만원7억 6,080만원 (80%)1회경고 없음힐스테이트금정역 22평군포시 금정동9억 5,600만원9억 5,600만원 (100%)신건임차 보증금 5억 2,500만원 배당요구 완료 — 인수 예상 0원힐스테..

순천지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 여수·광양 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 진행 물건은 여수 2건·광양 8건 등 총 10건이며, 매각기일은 전건 9월 7일(월)로 같습니다. 유찰 분포는 1회 유찰 4건, 2회 유찰 2건, 3회 유찰 4건입니다. 광양 8건 중 7건이 중동 성호아파트 계열(성호 6건 + 성호2차 1건)에 몰려 있고, 이번 주는 10건 전부에 무이익 또는 인수 관련 경고가 표시되어 권리관계 경고가 없는 물건이 없는 주간입니다.전체 물건 (여수 2건 + 광양 8건)단지명소재지감정가최저가유찰비고여수웅천포레나2단지 26평여수시 웅천동4억 1,100만원2억 8,770만원 (70%)1회권리관계 인수부담 표시 없음 — 무이익 패스 표시중앙아파트 15평여수시 국동4,100만원2,870만원 (..

주택담보대출을 연체하면 곧바로 집이 경매에 넘어가는 것은 아닙니다. 연체 시작부터 법원의 경매개시결정까지는 정해진 단계와 통지가 있고, 각 단계마다 채무자가 대응할 수 있는 시간이 있습니다. 은행이 언제 경매를 신청할 수 있는지, 연체 후 실제로 어떤 순서로 진행되는지, 그리고 각 단계에서 무엇을 할 수 있는지 정리합니다.법적 기준 — 연체 몇 개월이면 경매가 가능한가은행이 대출금 전액 상환을 요구하려면 먼저 기한이익 상실이 일어나야 합니다. 기한이익은 약정된 만기까지 대출을 갚지 않아도 되는 채무자의 이익인데, 은행여신거래기본약관은 이자를 연속 2개월(주택담보대출 등 분할상환은 원리금 2회) 연체하면 기한이익이 상실된다고 정하고 있습니다. 기한이익이 상실되면 남은 원금 전체가 즉시 상환 대상이 되고, ..

아파트를 낙찰받으면 명도, 즉 점유자를 내보내는 절차부터 떠올리기 쉽습니다. 그런데 실거주가 아니라 임대 목적으로 낙찰받았다면, 지금 살고 있는 세입자를 내보내고 새 세입자를 구하는 것보다 기존 세입자와 새 임대차 계약을 맺는 것이 비용과 시간 면에서 유리한 경우가 있습니다. 낙찰 후 세입자와의 재계약이 가능한 조건과 절차, 주의점을 정리합니다.재계약이 가능한가? — 가능하다경매 낙찰로 소유권을 취득한 사람은 그 집의 새로운 소유자이므로, 점유 중인 임차인과 합의해 새 임대차 계약을 맺는 데 법적 제한이 없습니다. 기존 임대차가 경매로 소멸하는 경우(대항력 없는 임차인)라도, 소멸하는 것은 종전 계약이지 새 계약을 맺을 자격이 아닙니다. 실제로는 다음 두 갈래로 나뉩니다.구분대항력 없는 임차인대항력 있는..