알짜경매 님의 블로그

춘천지방법원 강릉지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 강릉 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 강릉지원 진행 아파트는 21건이고, 그중 강릉시 물건 18건을 이 글에 실었습니다(동해시 2건·삼척시 1건은 제외). 동별로는 입암동 12건(강릉입암동천년가밸로채 11·입암동강변코아루오투리움 1), 포남동 2건(청송·조성), 유천동 2건(엘에이치선수촌8단지 801동·803동), 송정동 1건(강릉아이파크), 연곡면 영진리 1건(삼우그린)입니다. 매각기일은 18건 전부 10월 26일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 17건, 3회 유찰 1건(조성아파트 510호)이고, 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 13건(그중 강릉아이파크 1502호는 "이번 입찰 패스 — 무이익 투자" 병기)입니..

대전지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 대전·세종 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 대전지법 진행 아파트는 21건이고, 그중 매각기일이 발행일 당일(10월 19일)인 3건(은어송마을2차코오롱하늘채 1404호·은하수 604호·가재마을3단지 1201호)과 충남 금산군 물건 1건(이편한세상 금산 센터하임 101호)을 제외한 17건을 정리합니다. 17건은 대전 13건(중구 5·서구 3·유성구 2·동구 2·대덕구 1)과 세종 4건(한솔동·아름동·조치원읍·전의면 각 1)입니다. 매각기일은 10월 20일(화) 13건, 22일(목) 4건입니다. 유찰 분포는 신건 5건, 1회 유찰 6건, 2회 유찰 4건, 3회 유찰 1건, 6회 유찰 1건이고, 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 3건(올리브힐 ..

인천지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 인천 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 인천지법 진행 아파트는 24건이고 전부 인천시 물건입니다. 구별로는 연수구 8건(송도동 6·동춘동 1·옥련동 1), 서구 6건(마전동 3·청라동 2·왕길동 1), 부평구 5건(부개동 2·산곡동 1·삼산동 1·부평동 1), 남동구 3건(논현동·서창동·성리로 각 1), 미추홀구 2건(용현동·숭의동 각 1)입니다. 매각기일은 10월 20일(화) 8건, 21일(수) 10건, 22일(목) 6건으로 사흘에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 12건, 1회 유찰 10건, 2회 유찰 2건이고, 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 13건(그중 송도에스케이뷰 902호는 무이익 표시 병기)입니다. 나머지 11건은 임차 보..

법원 경매 물건 명세에서 가장 크게 적힌 숫자는 감정가지만, 같은 아파트에는 국가가 매년 공시하는 또 하나의 가격이 있습니다. 공동주택 공시가격입니다. 아파트 공시가격 조회는 부동산공시가격알리미에서 동·호 단위로 누구나 할 수 있고, 재산세·종합부동산세·국민주택채권 매입액이 모두 이 숫자를 기준으로 정해집니다. 반면 경매 감정가는 집행법원이 감정인에게 평가를 명해 산정한 금액으로, 시세에 가깝게 매겨지되 평가 시점이 매각기일보다 상당히 앞서는 경우가 많습니다. 두 숫자는 산정 주체·기준일·목적이 전부 다르기 때문에 같은 호수에서도 수천만원에서 억 단위로 벌어지는 것이 정상입니다. 이 글은 공시가격의 정의와 현실화율, 감정가와의 차이, 경매 비용 가운데 어디에 공시가격이 쓰이고 어디에 쓰이지 않는지, 그리..

경매로 산 아파트를 팔 때 양도소득세는 "양도가액 − 필요경비"로 구한 양도차익에서 출발합니다. 경매 취득은 낙찰가 외에 등기촉탁 법무사비, 인수한 임차인 보증금, 명도 이사비, 국민주택채권 매각차손, 입주 전 수리비처럼 성격이 다른 지출이 여럿 붙습니다. 이 가운데 무엇이 경매 양도세 필요경비로 인정되고 무엇이 빠지는지, 특히 명도비 필요경비 인정 여부처럼 해석이 갈리는 항목은 어디까지 기대할 수 있는지가 매도 시점에 세액 차이로 돌아옵니다. 양도소득세의 전체 구조는 경매로 산 집 팔 때 양도소득세 글에, 1세대 1주택 비과세 요건은 경매 아파트 1세대 1주택 비과세 글에 정리돼 있으므로 이 글은 반복하지 않습니다. 대신 경매 취득자가 실제로 지출하는 항목을 하나씩 놓고 ① 취득가액 ② 자본적 지출 ③..

낙찰 후 은행에서 받는 경락잔금대출 가심사표에는 금리 유형 칸 옆에 상환 방식 칸이 따로 있습니다. "원리금균등 30년", "원금균등 30년", 2금융권이면 "만기일시 3년"이나 "1년 거치 후 분할상환"처럼 적히는데, 같은 금액을 같은 금리로 빌려도 어느 칸에 체크하느냐에 따라 첫 달 상환액·총이자·DSR 산정액이 달라집니다. 어제 글의 변동형·혼합형·주기형이 "이자율을 어떻게 정하는가"라면, 경락잔금대출 상환방식은 "빌린 원금을 어떤 순서로 갚는가"의 문제입니다. 매각허가결정 확정 후 대금지급기한이 통상 한 달 안팎이라 두 선택을 동시에 끝내야 하고, 원리금균등 원금균등 중 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간·첫 1년 현금흐름·DSR 여유에 따라 답이 갈립니다. 이 글은 세 상환 방식과 거치기간의 정의,..

경매 물건의 등기부 갑구를 보다 보면 소유권 아래에 "민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산"이라는 취지의 부기등기가 붙어 있는 경우가 있습니다. 소유자가 지자체에 임대사업자로 등록하고 임대하던 중 채무 문제로 경매에 넘어온 임대사업자 아파트 경매입니다. 등록임대주택은 임대사업자에게 임대의무기간·임대료 증액 5% 제한·임대보증금 보증 가입 같은 법정 의무가 붙어 있어서, 입찰자는 "낙찰받으면 이 의무까지 넘어오는가", "임차인은 어떻게 보호되는가", "전 소유자의 과태료나 세금 추징이 나와 관련 있는가"를 따져 봐야 합니다. 이 글은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법) 조문을 기준으로 등록임대주택이 경매로 매각될 때의 등록 말소 구조, 낙찰자의 ..

아파트 경매 물건의 매각물건명세서를 읽다 보면 임차인 란에 전입일·확정일자는 적혀 있는데 배당요구일 칸이 비어 있고, 비고란에 "배당요구 없음. 보증금은 매수인이 인수"라는 기재가 붙은 경우가 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않은 유형, 즉 배당요구 안 한 임차인이 있는 물건입니다. 알짜경매(alzaapt.com) 물건 목록에서 "대항력 임차인 + 배당요구 없음 → 명도소송 고위험" 경고 라벨이 붙는 바로 그 경우입니다. 이 글은 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않는 이유, 보증금 전액 인수·계약기간 승계·인도명령 불가라는 세 가지 효과의 법적 근거, 배당요구를 한 경우와의 차이, 인수 보증금을 반영한 입찰가 계산 방법을 정리합니다...

경락잔금대출 상품설명서를 받아 보면 금리 항목에 "신규취급액기준 COFIX + 가산금리"처럼 적혀 있습니다. 여기서 코픽스(COFIX, Cost of Funds Index)는 은행연합회가 매달 산출·공시하는 자금조달비용지수로, 국내 은행 변동금리 주택담보대출의 기준금리로 쓰입니다. 은행이 예금·금융채 등으로 돈을 끌어온 비용을 가중평균한 값이기 때문에, 이 수치가 오르면 대출금리도 변동 주기에 맞춰 따라 오르고 내리면 따라 내립니다. 공시는 매월 15일 15시 이후에 이뤄지므로, 경매 낙찰 뒤 잔금일이 15일 전후에 걸리면 어느 달 COFIX가 적용되는지에 따라 첫 금리가 달라질 수 있습니다. 오늘(10월 15일) 15시에도 9월 대상월 수치가 새로 공시됩니다. 이 글은 COFIX의 정의와 산출 방식, ..

수원지방법원 여주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 여주·이천·양평 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 여주지원 진행 아파트는 11건으로, 이천시 6건(대월면 사동리·갈산동·송정동·부발읍 아미리 2·증포동), 여주시 3건(천송동·홍문동·점봉동), 양평군 2건(양평읍 2)입니다. 매각기일은 11건 전부 10월 21일(수)입니다. 유찰 분포는 신건 4건, 1회 유찰 4건, 2회 유찰 3건입니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 7건(그중 점봉동 인창아파트 507호는 무이익 표시 병기)이고, 무이익 표시는 5건, 그 가운데 1건(증포동 이천센트럴푸르지오 403호)은 대항력 임차인 3명의 보증금 등 인수부담 4억 7,000만원이 함께 표시돼 있습니다. 여주지원 물건은 9월 2주차(9/9)..