알짜경매 님의 블로그

부산지방법원 동부지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 부산 해운대·수영·남구·기장 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 부산동부지원 진행 아파트는 16건이고, 매각기일은 16건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 8건, 1회 유찰 8건이고 2회 이상 유찰된 물건은 없습니다. 소재지는 해운대구 7건(좌동 2·우동 2·재송동·중동·반여동 각 1), 남구 5건(문현동 3·우암동·용당동 각 1), 기장군 3건(정관읍 2·기장읍 1), 수영구 1건(민락동)입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 8건(그중 문현동 대원 가동 502호 1건은 무이익 병기)이고, 매수자 인수부담 표시 3건(1억 8,000만원~3억 5,000만원), 임차 보증금 2,000만원이 배당..

경매 입찰을 준비하다 보면 "내 돈으로 낙찰받되 등기는 다른 사람 이름으로 하면 안 되나"라는 질문이 나옵니다. 대출 한도가 막혀서, 자녀에게 물려줄 생각이라서, 또는 보유 주택 수를 늘리지 않으려고 가족이나 지인의 이름을 빌리려는 경우입니다. 돈을 낸 사람과 등기 명의인이 다른 이 구조를 법은 명의신탁이라 부르고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 이를 금지합니다. 경매에서는 특히 문제가 큰데, 대법원 판례에 따르면 돈을 댄 사람이 아니라 낙찰 명의인이 소유권을 취득하기 때문입니다. 이 글은 경매 명의신탁의 효력과 제재, 부모 자금으로 자녀 명의 낙찰을 받을 때의 증여세, 그리고 대리입찰·공동입찰·법인 명의·증여라는 합법적 대안을 정리합니다.1. 명의신탁이란 무엇이고 부동산실명법은 ..

매각물건명세서의 임차인 현황에서 "전입신고일자" 칸은 비어 있는데 "확정일자" 칸에는 날짜가 적힌 임차인을 보게 되는 경우가 있습니다. 계약서에 확정일자는 받았지만 주민등록을 이 집으로 옮기지 않은 임차인입니다. 사정은 다양하지만 법적 결과는 하나로 모입니다. 주택임대차보호법에서 확정일자는 대항요건이 있어야 비로소 효력을 갖는 요건이어서, 전입이 없으면 대항력도 우선변제권도 성립하지 않습니다. 이 글은 그 법적 근거와 배당 처리, 낙찰자의 인수 여부, 그리고 가족 전입·뒤늦은 전입·임차권등기처럼 결론이 달라지는 변형 케이스를 정리합니다.1. 대항력과 우선변제권 — 왜 두 요건이 모두 필요한가주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부..

경매 물건의 등기부 을구에 근저당권자가 은행이 아니라 한국주택금융공사로 적혀 있고, 채권최고액이 설정 당시 집값보다 큰 금액인 경우가 있습니다. 갑구에는 고령의 소유자 이름이 그대로 남아 있거나 "망 ○○○의 상속인"이 소유자로 표시되기도 합니다. 이런 물건은 대부분 주택연금을 받던 아파트가 가입자 사망 등으로 연금이 끝난 뒤, 상속인이 그동안 쌓인 연금 채무를 갚지 않아 공사가 담보주택을 경매에 넘긴 사건입니다. 이 글은 주택연금이 담보주택에 어떤 권리를 남기는지, 어떤 사유로 끝나 경매까지 이어지는지, 배당에서 부족분은 누가 떠안는지, 입찰자가 권리분석과 명도를 어떻게 읽어야 하는지 정리합니다.1. 주택연금의 구조 — 저당권방식과 신탁방식주택연금은 한국주택금융공사법이 정한 주택담보노후연금보증을 근거로..

창원지방법원 마산지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 마산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 마산지원 진행 아파트는 4건이고, 그중 창원시 마산회원구 물건 3건을 이 글에서 다룹니다(함안군 칠서면 1건은 제목 범위 밖이라 제외). 3건의 매각기일은 전부 10월 15일(목) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 1건(봉암동 봉암서광 102동 1607호), 2회 유찰 1건(내서읍 호계리 보라맨션 503호, 49%), 5회 유찰 표시 1건(양덕동 한일타운4차 405동 604호 — 최저가는 감정가의 100%)입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 1건(봉암서광 — 무이익 병기)이고, 매수자 인수부담 3억 6,000만원 표시 1건(한일타운4차), 대항력 임차인의 보증금·확정일자가 ..

광주지방법원 목포지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 목포 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 목포지원 진행 아파트는 27건이고, 그중 목포시 물건 24건을 이 글에서 다룹니다(무안군 남악리 2건·해제면 1건은 제목 범위 밖이라 제외). 24건의 매각기일은 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 4건, 1회 유찰 18건, 2회 유찰 2건입니다. 24건 중 19건이 대양동 근화희망타운아파트 세대이고, 그 가운데 16세대는 사건번호 2025타경582 하나에서 물건번호별로 개별 매각됩니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 17건(그중 102동 807호 1건은 무이익 병기)이고, 매수자 인수부담 표시 5건(300만원~1억 9,530만원), 인수 권리 없이 최저..

법원경매정보에서 임차인이 있는 아파트의 문건접수내역을 열어 보면 "질권설정통지서", "채권양도통지서", "채권신고서(○○은행)" 같은 문건이 접수된 물건이 있습니다. 임차인이 전세자금대출을 받으면서 은행에 임차보증금반환채권을 담보로 맡긴 흔적입니다. 이런 물건은 임차인의 대항력·배당 순위를 따지는 방법은 일반 임차인 물건과 같지만, 배당금을 누가 받고 낙찰자가 보증금을 누구에게 돌려주는지가 달라집니다. 이 글은 전세대출 질권·채권양도의 구조, 경매 배당과 명도확인서의 흐름, 낙찰자가 보증금을 인수할 때의 반환 상대를 정리합니다. 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하는 전세보증금 반환보증과는 다른 제도이므로 구별해서 읽습니다.1. 전세대출에 질권·채권양도가 붙는 구조임차인이 은행에서 전세..

경매 물건의 등기부를 보면 을구에 근저당권이 먼저 설정되어 있고, 그 뒤 날짜로 갑구에 소유권이전등기가 나타나는 경우가 있습니다. 이때 현재 소유자는 돈을 빌린 사람(채무자)이 아니라, 이미 담보가 잡힌 집을 나중에 사들인 사람입니다. 민법은 이런 사람을 제3취득자라고 부르고, 채무자와 다른 몇 가지 권리를 줍니다. 법원경매정보의 사건 표시가 "채무자 겸 소유자 ○○○"가 아니라 "소유자 ○○○ / 채무자 △△△"로 갈라져 있다면 그 사건의 소유자는 대부분 제3취득자입니다. 이 글은 제3취득자가 누구이고 어떤 권리를 갖는지, 같은 "소유자 ≠ 채무자" 구조인 물상보증인과 무엇이 다른지, 입찰자가 이런 사건을 어떻게 읽어야 하는지 정리합니다.1. 제3취득자의 뜻과 법적 근거제3취득자는 저당권(근저당권)이 ..

매각물건명세서의 임차인 란을 읽다 보면 계약 기간이 이미 끝났는데도 임차인이 그대로 거주 중인 물건을 자주 만납니다. 임대인과 임차인 모두 기간 만료 전에 아무 통지를 하지 않아 계약이 자동으로 이어진 상태인데, 이것이 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신(법정갱신)입니다. 이 글은 계약갱신요구권 글(제6조의3 갱신요구권 글)이나 인수 보증금 반환 글(반환 시점·면책 글)과 각도를 나누어, 제6조·제6조의2의 묵시적 갱신 자체가 무엇이고, 그 상태의 임차인이 있는 아파트를 낙찰받으면 낙찰자가 무엇을 승계하며 보증금은 언제 돌려주게 되는지를 정리합니다.1. 묵시적 갱신의 뜻과 법적 근거주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지나 조..

법원경매정보에서 아파트 물건을 훑다 보면 소재지에 동 표기가 없거나 "101동" 하나뿐인 단지, 세대수가 수십 세대에 그치는 단지를 만나게 됩니다. 이른바 나홀로 아파트 경매입니다. 같은 "아파트" 용도라도 1~2개 동 소규모 단지는 관리 주체가 다르고, 실거래 사례가 적어 시세 근거를 세우기 어렵고, 경락잔금대출 심사에서 시세 자료가 없다는 이유로 한도가 보수적으로 나오는 경우가 있습니다. 이 글은 나홀로 아파트의 구분 기준, 공동주택관리법상 의무관리대상 여부가 바꾸는 관리비 확인 경로, 실거래가 부족할 때의 시세 조사법, 대출 사전 상담과 임장 확인 항목을 대단지와 비교해 정리합니다.1. 나홀로 아파트란 — 통칭이며 법률 용어가 아닙니다"나홀로 아파트"는 법령에 정의된 용어가 아니라 1~2개 동, 세..