알짜경매 님의 블로그

낙찰을 받고 매각허가결정이 확정되면 법원에서 대금지급기한 통지서가 옵니다. 통지서에는 "언제까지 내라"는 날짜만 적혀 있고, 법원 어느 부서에 가서 어떤 서류를 받아 어디에 돈을 내는지는 적혀 있지 않습니다. 이 글에서는 경매 잔금 납부 방법을 실제 순서대로 정리합니다. 대금지급기한이 정해지는 법적 근거, 경매계에서 법원보관금 납부명령서를 받는 단계, 취급은행 납부와 영수필통지서 제출, 매각대금완납증명원 발급, 취득세 신고와 소유권이전등기 촉탁까지 한 흐름으로 다루고, 경락잔금대출을 쓰는 경우 법무사가 같은 날 처리하는 방식과 상계신청·채무인수로 현금 납부액을 줄이는 경우도 함께 짚습니다.1. 잔금 납부 전 단계 — 대금지급기한이 정해지는 과정매각기일에 최고가매수신고인으로 정해지면 보통 1주 뒤 매각결정..

의정부지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 양주·의정부 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 의정부지법 본원 진행 아파트 38건 중 의정부시 15건, 양주시 11건 등 26건을 표에 담았습니다(동두천·포천·연천·철원 12건은 제외). 매각기일은 9월 29일(화) 9건, 9월 30일(수) 9건, 10월 1일(목) 8건으로 사흘에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 6건, 1회 유찰 15건, 2회 유찰 2건, 3회 유찰 2건, 6회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전(확인된 인수 권리 없음)" 표시가 붙은 물건이 17건(양주 10·의정부 7)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 6건, 임차인 배당요구 완료 표시 1건, 인수액 없이 무이익(최저가가 시세보다 높음) 표시만 붙은 신건 2건입니다...

청주지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 청주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 청주지법 본원 진행 아파트는 8건이고 전부 청주시 물건이며, 매각기일은 8건 모두 9월 29일(화)입니다. 구별로는 청원구 3건(모두 오창읍), 흥덕구 2건, 상당구 2건, 서원구 1건입니다. 유찰 분포는 신건 2건, 2회 유찰 1건, 4회 유찰 1건, 6회 유찰 1건, 7회 유찰 2건, 8회 유찰 1건으로 4회 이상 유찰 물건이 5건입니다. 알짜경매 기준으로 8건 중 "권리 안전" 표시가 붙은 물건은 없고, 대항력 임차인 인수부담 표시 3건, 임차인 배당요구 완료 표시 2건, 보증금·확정일자 미상 경고 1건, 인수액 없이 무이익(최저가가 시세보다 높음) 표시만 붙은 신건 2건입니다.전체 물건 (8건)단지명소재지감정..

법원경매정보에서 사건번호를 검색하면 물건 정보·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 외에 "문건/송달내역"이라는 탭이 있습니다. 여기에는 이 사건에 누가 언제 어떤 서류를 냈는지(문건접수내역), 법원이 누구에게 어떤 서류를 보내 어떻게 전달됐는지(송달내역)가 날짜순으로 쌓입니다. 임차인의 배당요구, 세무서의 교부청구, 채권자의 기일연기신청, 취하서 제출 같은 움직임은 매각물건명세서가 갱신되기 전에 이 목록에 먼저 나타납니다. 이 글에서는 문건접수내역과 송달내역이 무엇인지, 자주 보이는 문건명이 각각 무슨 뜻인지, 타임라인 예시로 읽는 법, 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 문건접수내역과 송달내역이란문건접수내역은 경매 사건에 접수된 서류의 목록입니다. 접수일·제출자(채권자·채무자·소유자·임차인·세무서·집..

감정평가서 첫 장에는 "기준시점"이라는 날짜가 있습니다. 예를 들어 기준시점이 2025년 3월 10일인데 이번 매각기일이 2026년 9월 30일이면, 감정가는 1년 6개월 전 가격이고 최저매각가격은 그 오래된 가격의 70%나 49%입니다. 알짜경매 목록의 사건번호가 2024타경·2025타경인 물건은 대부분 이 시차를 안고 있고, 신건인데도 "무이익" 표시가 붙거나 반대로 1회 유찰인데 최저가가 실거래가보다 크게 낮은 물건이 나오는 이유가 여기에 있습니다. 이 글에서는 감정평가 기준시점의 뜻과 법적 근거, 사건 접수부터 매각까지 시차가 생기는 구조, 시세가 올랐을 때와 내렸을 때의 입찰가 차이, 재감정이 이루어지는 경우, 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 감정평가 기준시점이란감정평가 기준시점은 감정평가..

매각물건명세서의 점유자 현황 란에는 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부가 나란히 적힙니다. 이 가운데 "전입일은 말소기준권리보다 앞서는데 확정일자 란이 비어 있는" 임차인이 있으면, 그 물건의 인수 금액은 임차인이 배당요구를 했는지와 관계없이 보증금 전액이 되는 경우가 대부분입니다. 확정일자 없는 선순위 임차인은 대항력은 있지만 우선변제권이 없어서 낙찰대금에서 배당을 받지 못하고, 받지 못한 보증금은 그대로 낙찰자에게 넘어오기 때문입니다. 이 글에서는 대항력과 우선변제권이 어떻게 갈리는지, 확정일자가 없으면 배당에서 어떤 위치가 되는지, 소액임차인 예외, 인수액 계산과 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 대항력과 우선변제권은 요건이 다르다주택임대차보호법은 임차인에게 두 가지 권리를 따로 줍니다. 대..

등기부등본 을구에 "주택임차권"이라는 등기가 있는 경매 물건이 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 받아 등기해 둔 것인데, 이 등기 하나로 임차인의 보증금·전입일·확정일자가 등기부에 공개되고, 배당요구를 하지 않아도 배당을 받으며, 임차인이 이미 이사를 나갔어도 대항력이 유지됩니다. 일반 임차인 물건과 권리분석 방법이 다른 점이 몇 가지 있어서, 이 글에서는 임차권등기가 된 물건의 뜻, 경매에서 어떻게 취급되는지, 인수 여부를 판단하는 기준, 입찰 전 확인 절차를 정리합니다.1. 임차권등기 물건이란임차권등기 물건은 임차인이 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령으로 등기부 을구에 주택임차권을 등기해 둔 부동산입니다. 임대차가 끝났는데 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차..

등기부등본 갑구를 읽다 보면 현재 소유자로 소유권이 넘어오기 전에 설정된 가압류가 말소되지 않은 채 남아 있는 물건이 있습니다. 전 소유자의 채권자가 걸어 둔 가압류인데, 소유권이 이전된 뒤에도 등기부에 그대로 있고, 지금 진행되는 경매는 현재 소유자의 채권자가 신청한 사건입니다. 이런 "전 소유자 가압류"는 낙찰 후 말소되는지 매수인이 떠안는지가 사건마다 다르고, 판단을 잘못하면 낙찰 후에 가압류채권자가 다시 경매를 신청하는 상황이 생깁니다. 이 글에서는 전 소유자 가압류의 뜻, 법원이 처리하는 두 가지 방식, 매각물건명세서에서 확인하는 법, 인수될 때의 위험 계산을 정리합니다.1. 전 소유자 가압류란전 소유자 가압류는 부동산에 가압류 등기가 된 뒤 소유권이 제3자에게 이전되었을 때, 그 이전 전에 설..

법원경매정보에서 현황조사서를 열어 보면 "폐문부재로 점유자를 만나지 못함", "안내문을 부착하였으나 연락 없음" 같은 문구를 자주 만납니다. 집행관이 조사하러 갔는데 문이 잠겨 있고 사람이 없었다는 뜻이고, 그 결과 임차인이 있는지·보증금이 얼마인지가 조사 단계에서 확인되지 않은 채 매각물건명세서에 "미상"으로 넘어옵니다. 알짜경매 목록에서 "보증금 미상 + 확정일자 미상 + 배당요구 없음" 경고가 붙는 물건의 상당수가 이 경우입니다. 이 글에서는 폐문부재의 뜻, 현황조사가 어떻게 이루어지는지, 폐문부재 물건에서 무엇이 확인되지 않는지, 입찰자가 대신 확인할 수 있는 방법을 정리합니다.1. 폐문부재란폐문부재(閉門不在)는 집행관이 현황조사를 위해 방문했을 때 출입문이 잠겨 있고 점유자가 없어 조사를 하지 ..

법원경매정보에서 사건을 열면 기본내역에 "청구금액"이 표시됩니다. 감정가나 최저매각가격과는 다른 숫자이고, 등기부의 채권최고액과도 다릅니다. 청구금액은 경매를 신청한 채권자가 받겠다고 적어 낸 금액이라 물건 가격과는 직접 관계가 없지만, 이 사건이 낙찰 전에 취하될 가능성과 무잉여로 취소될 가능성, 배당 구조를 읽는 단서가 됩니다. 이 글에서는 청구금액의 정의, 채권최고액·감정가·최저가와의 차이, 청구금액으로 읽을 수 있는 것, 확인 절차, 입찰자가 유의할 점을 정리합니다.1. 청구금액이란청구금액은 경매 신청 채권자가 경매신청서에 기재한, 이 경매로 변제받으려는 채권액입니다. 원금과 신청 시점까지의 이자·지연손해금을 합한 금액이 일반적이고, 채권의 일부만 청구할 수도 있습니다. 강제경매는 집행권원(판결·..