알짜경매 님의 블로그

임대차가 끝났는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 임차인이 마지막으로 쓸 수 있는 수단이 임차인의 강제경매 신청입니다. 살고 있는 집을 임차인 자신이 경매에 넘겨 매각대금에서 보증금을 회수하는 절차입니다. 경매 물건 목록에서 신청채권자가 은행이 아니라 개인 임차인이나 주택도시보증공사인 "강제경매" 사건이 이 경우에 해당합니다. 이 글에서는 임차인이 경매를 신청하기까지의 단계, 비용, 직접 낙찰받는 방법, 그리고 이런 물건을 입찰자 입장에서 볼 때 확인할 점을 정리합니다.임차인이 경매를 신청할 수 있는 근거임차인의 보증금반환채권은 일반 금전채권이므로, 그 자체로는 경매를 신청할 수 없습니다. 경매를 신청하려면 집행권원이 있어야 합니다. 보증금반환청구소송의 확정판결(또는 가집행선고부 판결), 확정된 지..

경매 배당표를 보면 근저당권자보다 앞줄에 개인 이름 여러 명이나 근로복지공단이 올라 있는 경우가 있습니다. 소유자가 사업주였고 그 사업장의 근로자들이 밀린 임금을 배당요구한 물건입니다. 임금채권은 등기부에 나타나지 않는데도 일정 범위에서는 근저당권보다 먼저 배당받습니다. 이 글에서는 임금채권 우선변제의 법적 근거, 최우선으로 보호되는 범위, 배당순위에서의 위치, 그리고 임금채권 우선변제가 입찰자의 인수 금액에 영향을 주는 경우를 정리합니다.임금채권 우선변제란?임금채권 우선변제는 근로자가 받지 못한 임금·퇴직금을 사용자의 재산에서 다른 채권자보다 먼저 변제받도록 한 제도입니다. 근거는 근로기준법 제38조와 근로자퇴직급여 보장법 제12조이고, 보호 범위는 두 단계로 나뉩니다.구분대상우선 범위최우선변제 임금채..

경매 물건의 등기부에 가압류가 근저당권보다 먼저 올라 있으면 배당 계산이 "순위대로 차례로"만으로 끝나지 않습니다. 가압류채권자에게는 우선변제권이 없어서 뒤에 온 근저당권자·확정일자 임차인과 채권액에 비례해 나누는 안분배당이 이루어지고, 그 뒤에 또 다른 채권자가 있으면 근저당권자가 후순위자의 몫을 가져오는 흡수배당이 이어집니다. 이 글에서는 안분배당과 흡수배당의 뜻, 계산 순서, 금액 예시, 그리고 이 계산이 입찰자의 인수 금액에 영향을 주는 경우를 정리합니다.안분배당이란?안분배당은 우열을 가릴 수 없는 채권자들이 배당재원을 각자의 채권액 비율대로 나누어 받는 방식입니다. 평등배당이라고도 합니다. 일반채권자끼리는 채권 성립 시기와 관계없이 평등하다는 채권자평등 원칙에서 나옵니다.경매에서 안분배당이 문제..

수원지방법원 평택지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 평택·안성 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 평택지원 진행 물건은 14건이고 평택시 소재가 11건, 안성시 소재가 3건입니다. 14건의 매각기일은 모두 9월 21일(월) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 6건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 6건(70%), 2회 유찰 2건(49%)입니다. 알짜경매 기준으로 인수·경고 표시가 없는 물건은 6건이고, 나머지 8건 중 7건에는 무이익 표시(그중 5건은 대항력 임차인 보증금 등 인수부담 동반), 1건에는 임차인 보증금 미상 경고가 붙어 있습니다. 감정가 범위는 1억 2,500만원부터 4억 8,000만원까지, 전용면적은 14평형부터 45평형까지입니다.전체 물건 (14건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일..

대구지방법원 안동지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 안동·영주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 안동지원 진행 물건은 3건이고 안동시 소재가 2건(용상동 1·남선면 1), 영주시 소재가 1건(가흥동)입니다. 3건의 매각기일은 모두 9월 21일(월) 하루입니다. 유찰 분포는 1회 유찰 2건(최저가 감정가의 70%), 2회 유찰 1건(49%)이고 신건은 없습니다. 전용면적은 18평형·22평형·26평형이 각 1건이며, 감정가 범위는 5,700만원부터 3억 4,800만원까지입니다. 알짜경매 기준으로 인수·경고 표시가 없는 물건은 1건(용상제2아파트)이고, 나머지 2건에는 임차인 보증금과 관련한 경고가 붙어 있습니다.전체 물건 (3건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일용상제2아파트 18평안동시 용상동1억 3..

아파트를 낙찰받고 잔금을 낸 뒤 관리사무소에 가면 미납 관리비 정산과 함께 선수관리비(관리비 예치금)를 납부해 달라는 안내를 받는 경우가 있습니다. 일반 매매에서는 매수인이 매도인에게 이 예치금을 돌려주고 승계하는 것이 관행이라 거래 당사자끼리 정산하지만, 경매에는 매도인이 없습니다. 그래서 낙찰자가 새로 내야 하는지, 전 소유자가 낸 돈을 이어받는지, 전 소유자의 미납 관리비와 어떻게 얽히는지가 단지마다 다르게 처리됩니다. 이 글은 선수관리비가 무엇인지, 법적 근거와 매매·경매에서의 처리 차이, 미납 관리비·장기수선충당금과의 구별, 낙찰 후 관리사무소 정산 순서를 정리합니다.정의 — 공용부분 운영을 위해 소유자가 미리 맡기는 돈선수관리비는 공동주택의 관리주체(관리사무소·입주자대표회의)가 공용부분 관리와..

일반 매매는 계약 전에 집 안을 둘러보고 하자를 확인한 뒤 가격을 정하지만, 경매는 매각기일까지 집 내부를 볼 수 없는 경우가 대부분입니다. 점유자가 문을 열어주지 않으면 현황조사서의 사진 몇 장과 감정평가서의 건물 개요가 내부 정보의 전부입니다. 그런데 낙찰 후 집을 인도받았을 때 벽지가 찢어져 있거나 싱크대가 내려앉아 있거나 보일러가 고장 나 있어도, 경매에서는 매도인의 물건 하자 담보책임이 적용되지 않아 수리비 전액이 낙찰자 부담입니다. 이 글은 경매 아파트 수리비를 왜 입찰 전에 잡아야 하는지, 내부를 못 보는 상태에서 수리 범위를 어떻게 가늠하는지, 항목별 예산 범위와 입찰가에 반영하는 계산법을 정리합니다.왜 수리비를 입찰 전에 잡아야 하는가 — 법적 근거① 민법 제580조 제2항 — 매매 목적..

경매 물건의 등기부를 보면 근저당권·가압류·압류가 여러 건 붙어 있고, 매각물건명세서에는 배당요구를 한 임차인이 나옵니다. 낙찰자가 낸 매각대금은 이 채권자들에게 순위대로 나누어지는데, 채권 총액보다 낙찰가가 크면 모든 채권자에게 배당하고도 돈이 남는 경우가 생깁니다. 이 남는 돈이 배당 잉여금(잔여금)입니다. 입찰자 입장에서는 배당과 직접 관계가 없어 보이지만, 잉여금이 나오는 물건인지 아닌지에 따라 임차인 보증금이 전액 배당되는지, 가압류 채권자가 얼마를 받는지, 전 소유자가 이사 자금을 확보하는지가 갈립니다. 이 글은 배당 잉여금이 무엇인지, 누구에게 가는지, 경매취소 사유인 무잉여와는 어떻게 다른지, 그리고 입찰 전 배당 예상표로 잉여금 여부를 계산하는 방법을 정리합니다.정의 — 배당하고 남은 매..

서울중앙지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 중앙지법 진행 물건은 3건이고, 매각기일은 3건 모두 9월 22일(화) 하루입니다. 구별로는 관악구 2건(봉천동·신림동)·서초구 1건(서초동)이고, 전용면적은 17평형·26평형·35평형 각 1건입니다. 유찰 분포는 3건 전부 신건(최저가 감정가의 100%)입니다. 알짜경매 목록에는 3건 전부에 공유자 우선매수권(지분경매) 표시가 붙어 있습니다. 즉 이번 회차 중앙지법 아파트 물건은 아파트 한 채 전체가 아니라 공유지분이 매각 대상이며, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사하면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인 지위로 밀립니다. 감정가 범위는 2억 5,500만원부터 14억 500만원까지이고, 알짜경매 목록의 감정가·최저가..

춘천지방법원 속초지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 속초시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 속초지원 진행 물건은 4건이고 그중 속초시 소재가 3건, 양양군 소재가 1건입니다(양양군 1건은 이 글에서 제외). 속초시 3건의 매각기일은 모두 9월 23일(수) 하루이고, 동별로는 교동 2건·조양동 1건입니다. 교동 2건은 같은 단지(동부아파트)의 서로 다른 사건이고, 전용면적은 18평형 2건·26평형 1건입니다. 유찰 분포는 신건 2건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 1건(70%)입니다. 알짜경매 기준으로 3건 전부에 무이익 표시가 붙어 있는데, 신건 2건은 최저가 자체가 시세 추정치보다 높다는 표시이고, 1회 유찰 1건은 대항력 임차인 보증금 등 매수자 인수부담 1억 7,000만원이 표시되어..