알짜경매 님의 블로그

경매에서 최고가로 낙찰됐다고 끝이 아닙니다. 법원은 매각기일로부터 통상 1주일 뒤 매각결정기일에 그 매각을 허가할지 심사하는데, 이때 문제가 발견되면 매각불허가결정이 내려집니다. 낙찰이 무효가 되는 것이라 낙찰자 입장에서는 당황스럽지만, 반대로 낙찰 후 중대한 하자를 발견한 낙찰자가 매수를 벗어나는 통로가 되기도 합니다. 이번 글에서는 불허가 사유와 그 뒤 절차, 입찰보증금이 어떻게 되는지 정리합니다.매각불허가결정이란?매각불허가결정은 매각결정기일에 법원이 매각을 허가하지 않는 재판입니다(민사집행법 제123조). 법원은 낙찰이 있었더라도 민사집행법 제121조의 이의사유가 있으면 직권으로 또는 이해관계인의 이의에 따라 매각을 불허합니다. 불허가결정이 확정되면 그 낙찰은 효력을 잃고, 절차는 다시 매각(새매각..

등기부등본 갑구에서 "임의경매개시결정" 또는 "강제경매개시결정"이라는 등기를 보게 되면, 그 부동산은 이미 경매 절차에 들어가 있는 것입니다. 경매개시결정은 모든 부동산 경매의 공식적인 출발점입니다. 이 결정이 언제 효력을 갖는지, 등기부에 어떻게 나타나는지에 따라 임차인의 지위와 입찰자의 권리분석이 달라지므로, 경매 공부에서 가장 먼저 위치를 잡아둘 개념입니다.경매개시결정이란?경매개시결정은 채권자의 경매신청이 요건을 갖췄다고 판단한 법원이 경매 절차의 개시를 선언하면서, 동시에 그 부동산의 압류를 명하는 결정입니다(민사집행법 제83조). 즉 개시결정은 "경매를 시작한다"는 선언이자 "채무자는 이 부동산을 함부로 처분하지 말라"는 압류 명령이 하나로 합쳐진 재판입니다.법원은 개시결정을 하면 즉시 등기소에..

경매 물건을 조사하다 보면 "사건기록을 열람해 보라"는 말을 자주 만나게 됩니다. 그런데 막상 법원에 가면 아무 서류나 보여주지 않습니다. 경매 사건기록은 누가, 언제, 어디까지 볼 수 있는지가 법으로 정해져 있기 때문입니다. 이번 글에서는 사건기록 열람이 무엇인지, 입찰 전 일반 입찰자가 볼 수 있는 서류와 낙찰 후에야 볼 수 있는 서류가 어떻게 다른지 정리합니다.사건기록 열람이란?사건기록 열람은 법원에 보관된 경매 사건의 서류 일체(사건기록)를 확인하는 절차입니다. 경매 사건기록에는 경매신청서, 채권자의 채권계산서, 집행관의 현황조사보고서, 감정평가서, 매각물건명세서, 임차인의 배당요구서와 첨부 서류 등 그 사건의 진행 과정에서 만들어진 문서가 전부 편철되어 있습니다.다만 사건기록 전체는 아무나 볼 ..

부동산 경매는 시세보다 낮은 가격에 내 집을 마련할 수 있는 제도지만, 용어와 절차를 모르고 입찰하면 보증금을 잃거나 예상 못 한 빚을 인수할 수 있습니다. 부동산 경매 공부를 어디서부터 시작해야 할지 막막한 분들을 위해, 실제 입찰까지 필요한 공부를 5단계 순서로 정리했습니다. 각 단계마다 이 블로그에서 바로 읽을 수 있는 글을 연결해 두었으니 로드맵으로 활용하시기 바랍니다.경매 공부 5단계 로드맵① 용어·절차 기초 — 경매가 어떻게 굴러가는지 큰 그림 잡기↓② 권리분석 — 낙찰 후 인수할 권리가 있는지 가려내기↓③ 물건 검색·시세 조사 — 좋은 물건을 찾고 가치 검증하기↓④ 입찰 실전 — 입찰가 산정과 입찰 당일 절차↓⑤ 낙찰 이후 — 잔금 대출, 명도까지 마무리1단계 — 용어와 절차 기초경매 공부의..

부동산을 시세보다 낮게 취득하는 대표적인 두 경로가 법원 경매와 공매입니다. 겉보기엔 비슷하지만 근거 법률부터 입찰 방식, 낙찰 후 명도 절차까지 구조가 다릅니다. 공매와 경매 차이를 정확히 알아야 어느 쪽에 입찰할지, 같은 물건이 양쪽에 동시에 나왔을 때 무엇을 주의할지 판단할 수 있습니다. 이 글에서 둘의 차이를 항목별로 정리합니다.공매란?공매(公賣)는 국가기관이 압류한 재산이나 국·공유재산을 공개 매각하는 절차입니다. 부동산 투자자가 주로 만나는 공매는 세금 체납으로 압류된 재산을 국세징수법에 따라 매각하는 "압류재산 공매"이며, 한국자산관리공사(캠코)가 대행합니다. 입찰은 법원에 가지 않고 온비드(onbid.co.kr)라는 온라인 시스템에서 진행합니다.반면 법원 경매는 민사집행법에 따라 법원이 채..

2026년 7월 5주차 수원지방법원 성남지원(성남·하남·광주 관할) 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 이번에 진행 중인 아파트 경매는 9건이며, 매각기일은 전부 8월 3일(월)입니다. 지역별로는 성남 분당구 2건, 광주시 6건, 하남시 1건이고, 1회 유찰(최저가 70%) 3건, 신건 5건, 재매각 1건입니다.8월 3일(월) 기일 성남·광주·하남 아파트 경매 물건 표아래 표는 등기부상 인수 부담 표시가 없는 물건 중심으로 추린 것입니다.단지명소재지감정가최저가유찰매각기일청솔마을 (13평)성남시 분당구 금곡동12억 3,000만원8억 6,100만원 (70%)1회8/3 (월)오포이편한세상 (39평)광주시 신현동8억 1,700만원5억 7,190만원 (70%)1회8/3 (월)현대홈타운 (17평)하남시 신장동5억원5..

관심 물건이 오늘 매각기일이었는데 낙찰됐는지, 얼마에 낙찰됐는지 궁금할 때가 있습니다. 입찰에 참여했다가 패찰한 뒤 낙찰가를 복기하고 싶을 때도 마찬가지입니다. 경매 결과 확인은 법원경매정보 사이트에서 무료로 할 수 있고, 절차 진행 상황까지 보려면 대법원 나의사건검색, 더 깊은 자료는 사건기록 열람으로 확인합니다. 이 글에서 방법별로 정리합니다.방법 1 — 법원경매정보 사이트 (기본)법원경매정보(www.courtauction.go.kr)의 경매사건검색에 법원과 사건번호(예: 2026타경12345)를 입력하면 기일내역에서 결과를 볼 수 있습니다. 매각기일 행에 "매각" 또는 "유찰"이 표시되고, 매각된 경우 매각가격이 함께 기재됩니다. 유찰이면 다음 매각기일과 저감된 최저매각가격이 새 행으로 잡힙니다.결..

경매에 입찰하려면 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 내야 합니다. 패찰하면 그 자리에서 돌려받지만, 상황에 따라서는 경매 보증금 반환이 몇 달씩 묶이거나 아예 몰수되는 경우도 있습니다. 입찰보증금뿐 아니라 항고할 때 내는 항고보증금도 마찬가지입니다. 이 글에서 보증금이 돌아오는 경우와 돌아오지 않는 경우를 상황별로 정리합니다.입찰보증금의 기본 구조기일입찰에서 입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다(민사집행법 제113조, 규칙 제63조). 입찰가의 10%가 아니라 최저가의 10%라는 점에 유의해야 합니다. 다만 전 매수인이 잔금을 내지 않아 다시 매각하는 재매각 사건은 법원에 따라 20~30%로 올려 공고하는 경우가 많으므로, 매각공고에서 보증금 비율을 반드시 확인해야 합니다.보증금이 반환되는 경우상황..

2026년 7월 5주차 수원지방법원 평택지원(평택·안성 관할) 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 이번 주 평택지원에는 아파트 경매 20건이 걸려 있었고, 그중 13건은 7월 28일(화) 기일로 진행이 끝났습니다. 이 글은 다음 매각기일인 8월 3일(월)에 진행되는 8건을 다룹니다. 평택 6건·안성 2건이며, 1회 유찰(최저가 70%) 4건, 2회 유찰(49%) 1건, 4회 유찰 1건, 신건 2건입니다.8월 3일(월) 기일 평택·안성 아파트 경매 물건 표아래 표는 등기부상 인수 부담 표시가 없는 물건 중심으로 추린 것입니다. 이미 기일이 지난 물건(7/28 진행분)은 제외했습니다.단지명소재지감정가최저가유찰매각기일독곡동 아파트 (21평)평택시 독곡동1억 1,700만원5,733만원 (49%)2회8/3 (월)평..

경매 낙찰대금은 채권자들에게 한꺼번에 나눠지는 것이 아니라 법이 정한 순서대로 배당됩니다. 이 순서가 경매 배당순위입니다. 배당순위는 채권자만의 문제가 아닙니다. 입찰자 입장에서도 "임차인이 배당에서 보증금을 다 받아가는가"에 따라 인수할 금액이 달라지고, 임차인 입장에서는 내 보증금이 몇 순위인지에 따라 회수 가능성이 갈립니다. 이 글에서 배당순위의 전체 체계를 순서대로 정리합니다.배당의 기본 원칙배당은 매수인이 납부한 매각대금에서 이루어지며, 세 가지 원칙이 뼈대입니다.첫째, 순위가 앞서면 먼저 다 받는다. 선순위 채권자가 전액을 배당받은 뒤에야 다음 순위로 넘어갑니다. 대금이 부족하면 후순위는 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.둘째, 같은 순위끼리는 채권액 비율로 나눈다(안분배당). 동순위 채권자들은..