알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 현황조사서나 매각물건명세서를 보면 임차인 항목에 보증금 "미상", 전입일 "미상", 확정일자 "미상"이라고 적힌 경우가 있습니다. 경매 임차인 미상 물건은 임차인이 있다는 것은 확인됐지만 보증금이 얼마인지, 언제 전입했는지를 법원이 파악하지 못한 상태를 뜻합니다. 인수해야 할 금액을 계산할 수 없으니 입찰가를 정할 수 없고, 유찰이 거듭되는 원인이 되기도 합니다. 이 글에서는 미상 표기가 나오는 이유, 항목별 위험 판단 기준, 입찰 전에 직접 확인하는 방법을 정리합니다."미상"이 나오는 이유집행관은 경매개시결정 후 현장을 방문해 점유자와 임대차 관계를 조사하고 현황조사서를 작성합니다 (민사집행법 제85조). 이때 점유자를 만나지 못했거나, 점유자가 진술을 거부했거나, 전입세대는 있는데 임대차..

경매 아파트 실거주를 목표로 입찰하는 경우, 투자 목적 입찰과는 확인해야 할 것과 시간 계획이 다릅니다. 낙찰을 받아도 곧바로 이사할 수 있는 것이 아니라 매각허가결정, 잔금 납부, 명도까지 거쳐야 열쇠를 받기 때문입니다. 이 글에서는 경매 아파트에 실거주하려는 분을 기준으로, 낙찰부터 입주까지의 타임라인과 입찰 전에 확인해야 할 것들을 정리합니다.실거주 목적 입찰이 투자 목적과 다른 점구분실거주 목적투자(임대) 목적입주 시점명도 완료일이 곧 이사 날짜 — 현재 거주지 계약 만료와 맞춰야 함명도 후 임대 개시 — 시점 여유 있음기존 임차인대항력 있는 임차인의 계약 기간이 남아 있으면 그 기간 동안 입주 불가계약 승계 후 임대 유지도 선택지대출실거주 요건(전입 의무 등)이 붙는 대출 상품 이용 가능, 무주..

창원지방법원 마산지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 마산지원 진행 물건은 총 5건이고, 이 중 의령군 1건을 제외한 창원시 마산합포구·마산회원구 물건은 4건입니다. 매각기일은 4건 모두 9월 10일(목)로 같습니다. 유찰 분포는 신건 1건, 1회 유찰 2건, 2회 유찰 1건이며, 알짜경매 기준으로 경고 표시가 없는 물건은 1건(무학자이 34평)입니다. 나머지 3건은 무이익 표시가 붙어 있습니다.전체 물건 (4건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일무학자이 34평마산합포구 교원동4억 3,000만원3억 100만원 (70%)1회9/10 (목)대림하이빌 26평마산회원구 양덕동2억 3,400만원2억 3,400만원 (100%)2회9/10 (목)마산진동협성엠파이어 18평마산합포구 진..

광주지방법원 목포지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 목포지원 진행 물건은 총 7건이고, 이 중 함평군 2건을 제외한 목포시 물건은 5건입니다. 매각기일은 5건 모두 9월 14일(월)로 같습니다. 유찰 분포는 1회 유찰 3건, 2회 유찰 2건이며, 알짜경매 기준으로 경고 표시가 없는 물건은 1건(신항만뉴캐슬오션시티2차)입니다. 나머지 4건은 무이익 표시 3건, 지뢰밭 표시 1건입니다.전체 물건 (5건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일신항만뉴캐슬오션시티2차 24평목포시 달동2억 2,800만원1억 2,768만원 (56%)2회9/14 (월)목포대성LH천년나무 26평목포시 대성동2억 4,800만원1억 7,360만원 (70%)1회9/14 (월)에드가채움 21평목포시 용당동1억 ..

아파트 경매 입찰자 중에는 첫 집을 경매로 마련하려는 무주택자가 많습니다. 무주택자는 경매에서도 생애최초 취득세 감면, 정책 대출 등 유주택자와 다른 조건을 적용받을 수 있고, 청약 가점을 유지하면서 입찰할 수 있는지 같은 무주택자 특유의 질문도 있습니다. 이 글에서는 무주택자가 아파트 경매에 입찰할 때 알아 두어야 할 제도와 확인 항목을 정리합니다.경매 취득도 "취득"이다 — 기본 전제경매 낙찰은 매매와 마찬가지로 부동산 취득입니다. 따라서 취득세 부과, 주택 수 산정, 청약 시 무주택 여부 판단에서 일반 매매로 산 것과 동일하게 취급됩니다. 낙찰받아 소유권을 취득하는 순간 무주택 자격은 사라지고, 반대로 무주택 상태에서 낙찰받는 시점까지는 무주택자 대상 제도를 활용할 수 있습니다.무주택자가 활용할 수..

경매 물건의 현황조사서를 보면 점유 관계가 "소유자(채무자) 점유"로 표시된 물건이 있습니다. 임차인이 없는 집, 즉 집주인이 직접 살고 있는 상태에서 경매가 진행되는 경우입니다. 임차인 있는 물건과는 권리분석과 명도 절차가 다르게 흘러가므로, 이 글에서는 소유자 점유 물건의 특징과 낙찰 후 명도까지의 절차를 정리합니다.소유자 점유 물건이란?경매 대상 부동산을 소유자(채무자) 본인 또는 그 가족이 점유하고 있는 물건을 말합니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유 관계란에서 확인할 수 있습니다. 민사집행법상 낙찰자(매수인)가 대금을 완납하면 소유권을 취득하고, 소유자·채무자 점유자에 대해서는 법원에 인도명령을 신청해 부동산을 인도받을 수 있습니다 (민사집행법 제136조).임차인 점유 물건과의 비교구분소유자..

경매 목록을 보다 보면 4회, 6회, 심지어 8회까지 유찰된 아파트를 만나게 됩니다. 유찰이 거듭될수록 최저매각가격은 계속 내려가는데, 왜 아무도 사지 않았을까요? 실제로 이번 주 대구서부지원 목록에는 8회 유찰로 최저가가 감정가의 70% 아래까지 내려온 물건이 진행 중입니다. 이 글에서는 다회 유찰 물건에서 반복적으로 발견되는 원인과, 입찰 전에 확인해야 할 항목을 정리합니다.다회 유찰이란?유찰은 매각기일에 유효한 입찰자가 없어 매각이 이루어지지 않는 것을 말합니다. 유찰되면 다음 기일에 최저매각가격을 저감해 다시 진행하는데, 저감률은 법원마다 20% 또는 30%입니다. 통상 1~2회 유찰에서 낙찰되는 아파트가 많으므로, 4회 이상 유찰된 물건은 가격이 낮아서가 아니라 가격 외의 이유로 입찰자들이 피해..

대구서부지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 달서구·달성군·서구 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 이번 회차 진행 물건은 45건이며, 이 중 경북 고령군 물건 1건을 제외한 대구 물건 44건을 다룹니다. 매각기일은 9월 8일(화) 13건, 9월 10일(목) 31건입니다. 44건 중 권리관계·가격 경고 표시가 없는 물건은 17건(1회 유찰 12건 + 신건 5건)이고, 나머지 27건에는 무이익·인수·지분 관련 경고가 표시되어 있습니다. 특히 신건 16건에는 최저가(=감정가)가 시세 추정치를 넘는다는 무이익 표시가 붙어 있어, 이번 회차는 신건보다 1회 유찰 물건에 검토 대상이 몰려 있습니다.1회 유찰 물건 (70%, 12건)단지명소재지감정가최저가매각기일월배 힐스테이트 26평달서구 대천동3억 6,000만원2..

서울북부지방법원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 진행 물건은 총 3건으로 중랑구·강북구·노원구에서 각 1건씩이며, 매각기일은 3건 모두 9월 8일(화)로 같습니다. 유찰 분포는 신건 2건, 1회 유찰 1건이고, 3건 모두 권리관계 인수부담 표시가 없는 물건입니다.전체 물건 (3건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일상봉 듀오트리스 40평중랑구 상봉동13억 3,000만원10억 6,400만원 (80%)1회9/8 (화)꿈의숲 롯데캐슬 26평강북구 미아동9억원9억원 (100%)신건9/8 (화)상계2차중앙하이츠 18평노원구 상계동5억 7,100만원5억 7,100만원 (100%)신건9/8 (화)주목 물건 1 — 상봉 듀오트리스 40평 (1회 유찰, 80%)중랑구 상봉동 · 감정가 1..

경매 입찰을 준비할 때 가장 먼저 계산해야 하는 것은 "이 물건에 얼마까지 쓸 수 있는가"입니다. 경매는 일반 매매와 달리 돈이 나가는 시점이 입찰 당일(보증금) → 잔금납부일(잔금) → 취득 이후(세금·명도·수리)로 나뉘어 있고, 각 단계의 기한이 법으로 정해져 있어 자금이 하루라도 늦으면 보증금 몰수 같은 실제 손실로 이어집니다. 이 글에서는 아파트 경매 자금 계획을 시간 순서대로 세우는 방법을 정리합니다.자금이 나가는 타임라인① 입찰 당일 — 입찰보증금 (최저매각가격의 10%, 수표 1장 권장)↓ 낙찰 후 약 2주 (매각허가결정 확정)② 잔금납부 기한 통지 — 통상 확정일로부터 1개월 안팎의 납부 기한 지정↓③ 잔금납부일 — 낙찰가에서 보증금을 뺀 잔금 전액 + 등기 촉탁 비용↓ 잔금납부 후 60일..