알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 등기부를 보다 보면 소유자가 사망한 뒤 상속인 명의로 등기가 넘어간 직후 경매가 시작된 사건을 종종 만납니다. 상속과 경매가 얽힌 물건은 소유 관계가 복잡해 보여서 입찰을 망설이게 되는데, 구조를 알면 확인할 것이 분명해집니다. 이 글에서는 상속받은 부동산이 경매로 나오는 세 가지 경로와, 이런 물건에 입찰할 때 확인할 포인트를 정리합니다.상속 부동산이 경매로 나오는 세 가지 경로경로구조경매 종류피상속인(사망자)의 빚생전에 설정된 근저당권이나 채무가 상속 후에도 남아, 채권자가 담보권을 실행하거나 상속인을 상대로 강제경매를 신청임의경매 또는 강제경매상속인 본인의 빚상속으로 받은 부동산이 상속인 채무의 책임재산이 되어, 상속인의 채권자가 경매를 신청강제경매상속재산 분할공동상속인들이 부동산을 나..

경매 사이트에서 물건을 검색하다 보면 같은 아파트 단지에서 여러 세대가 한꺼번에 경매로 나온 경우를 만나게 됩니다. 실제로 이번 주 순천지원 관할에서는 광양시 중동 성호아파트 계열 한 단지에서만 7건이 같은 매각기일에 동시 진행됩니다. 한 단지에 경매 물건이 몰려 있으면 "이 단지에 무슨 문제가 있나?" 싶어지는데, 단지 자체의 하자보다는 임대인·채무자 쪽 사정이 여러 세대에 걸쳐 있는 경우가 많습니다. 이 글에서는 단지 집중 경매가 생기는 구조와 입찰 전 확인할 것을 정리합니다.단지 집중 경매란?법률상 정의가 있는 용어는 아니고, 실무에서 같은 단지(또는 같은 소유자·임대인)의 여러 세대가 비슷한 시기에 함께 경매로 나오는 현상을 가리킵니다. 개별 세대의 채무 문제로 한 건씩 나오는 일반적인 경매와 달..

안양지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 의왕·안양·군포 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 진행 물건은 안양 5건·의왕 4건·군포 1건 등 총 10건이며, 매각기일은 전건 9월 8일(화)로 같습니다. 유찰 분포는 신건 8건, 1회 유찰(80%) 2건이고, 권리관계 경고가 붙지 않은 물건은 6건입니다. 감정가는 5억 4,900만원부터 13억 2,000만원까지 분포합니다.전체 물건 (안양 5건 + 의왕 4건 + 군포 1건)단지명소재지감정가최저가유찰비고래미안안양메가트리아 26평안양시 만안구 안양동9억 5,100만원7억 6,080만원 (80%)1회경고 없음힐스테이트금정역 22평군포시 금정동9억 5,600만원9억 5,600만원 (100%)신건임차 보증금 5억 2,500만원 배당요구 완료 — 인수 예상 0원힐스테..

순천지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 여수·광양 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 진행 물건은 여수 2건·광양 8건 등 총 10건이며, 매각기일은 전건 9월 7일(월)로 같습니다. 유찰 분포는 1회 유찰 4건, 2회 유찰 2건, 3회 유찰 4건입니다. 광양 8건 중 7건이 중동 성호아파트 계열(성호 6건 + 성호2차 1건)에 몰려 있고, 이번 주는 10건 전부에 무이익 또는 인수 관련 경고가 표시되어 권리관계 경고가 없는 물건이 없는 주간입니다.전체 물건 (여수 2건 + 광양 8건)단지명소재지감정가최저가유찰비고여수웅천포레나2단지 26평여수시 웅천동4억 1,100만원2억 8,770만원 (70%)1회권리관계 인수부담 표시 없음 — 무이익 패스 표시중앙아파트 15평여수시 국동4,100만원2,870만원 (..

주택담보대출을 연체하면 곧바로 집이 경매에 넘어가는 것은 아닙니다. 연체 시작부터 법원의 경매개시결정까지는 정해진 단계와 통지가 있고, 각 단계마다 채무자가 대응할 수 있는 시간이 있습니다. 은행이 언제 경매를 신청할 수 있는지, 연체 후 실제로 어떤 순서로 진행되는지, 그리고 각 단계에서 무엇을 할 수 있는지 정리합니다.법적 기준 — 연체 몇 개월이면 경매가 가능한가은행이 대출금 전액 상환을 요구하려면 먼저 기한이익 상실이 일어나야 합니다. 기한이익은 약정된 만기까지 대출을 갚지 않아도 되는 채무자의 이익인데, 은행여신거래기본약관은 이자를 연속 2개월(주택담보대출 등 분할상환은 원리금 2회) 연체하면 기한이익이 상실된다고 정하고 있습니다. 기한이익이 상실되면 남은 원금 전체가 즉시 상환 대상이 되고, ..

아파트를 낙찰받으면 명도, 즉 점유자를 내보내는 절차부터 떠올리기 쉽습니다. 그런데 실거주가 아니라 임대 목적으로 낙찰받았다면, 지금 살고 있는 세입자를 내보내고 새 세입자를 구하는 것보다 기존 세입자와 새 임대차 계약을 맺는 것이 비용과 시간 면에서 유리한 경우가 있습니다. 낙찰 후 세입자와의 재계약이 가능한 조건과 절차, 주의점을 정리합니다.재계약이 가능한가? — 가능하다경매 낙찰로 소유권을 취득한 사람은 그 집의 새로운 소유자이므로, 점유 중인 임차인과 합의해 새 임대차 계약을 맺는 데 법적 제한이 없습니다. 기존 임대차가 경매로 소멸하는 경우(대항력 없는 임차인)라도, 소멸하는 것은 종전 계약이지 새 계약을 맺을 자격이 아닙니다. 실제로는 다음 두 갈래로 나뉩니다.구분대항력 없는 임차인대항력 있는..

경매 물건 목록을 보다 보면 최저가가 시세의 절반인데도 "무이익"이나 "인수부담" 경고가 붙은 물건을 만나게 됩니다. 낙찰가만 보고 입찰하면 안 되는 이유가 바로 인수보증금입니다. 인수보증금은 낙찰자가 낙찰대금과 별도로 떠안아야 하는 임차인 보증금을 말하며, 이것을 더한 실질 취득가로 계산해야 그 물건이 정말 싼지 판단할 수 있습니다. 이번 글에서는 인수보증금이 생기는 조건과 실질 취득가 계산법을 정리합니다.인수보증금이란?인수보증금은 경매 낙찰 후에도 소멸하지 않아 낙찰자가 임차인에게 돌려줘야 하는 보증금입니다. 민사집행법과 주택임대차보호법에 따라, 말소기준권리보다 먼저 대항력(전입신고 + 점유)을 갖춘 임차인은 경매로 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 이런 임차인이 배..

경매 입찰을 준비할 때 입찰가만큼 중요한 것이 명의 선택입니다. 낙찰 후에는 명의를 바꾸기 어렵고, 명의에 따라 취득세·보유세·양도소득세와 대출 조건이 전부 달라지기 때문입니다. 단독 명의, 부부 공동 명의, 법인 명의 세 가지의 차이를 정리했습니다.명의는 입찰표 제출 시점에 확정된다경매의 매수인은 기일입찰표에 적은 입찰자 본인입니다. 낙찰 후 매각허가결정이 나면 그 명의로 소유권이전등기가 촉탁되므로, 계약서를 다시 쓰는 일반 매매와 달리 중간에 명의를 조정할 기회가 없습니다. 부부 공동 명의로 하려면 입찰 단계부터 공동입찰 절차를 밟아야 하고, 법인 명의로 하려면 입찰표부터 법인 명의로 써야 합니다.세 가지 명의 비교세율·규제는 정책에 따라 바뀌므로, 아래 표는 구조 비교이며 입찰 전에 해당 시점의 세..

살고 있는 집이 경매로 넘어가면 세입자는 자연스럽게 이사를 고민하게 됩니다. 그런데 경매 절차가 끝나기 전에 다른 집으로 전입신고를 옮기면, 그동안 지켜온 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 받을 순위 자체가 무너질 수 있습니다. 경매 중 전출은 세입자가 하는 실수 중 손실 규모가 가장 큰 축에 속하므로, 이사 전에 반드시 확인할 것들을 정리했습니다.왜 이사(전출)하면 안 될까?주택임대차보호법상 세입자의 대항력은 주택의 인도(입주)와 전입신고 두 가지를 갖춘 다음 날 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖췄을 때 생깁니다. 중요한 것은 이 요건이 "한 번 갖추면 끝"이 아니라 계속 유지해야 하는 존속 요건이라는 점입니다.경매 절차에서 배당을 받으려면 대항력·우선변제권을 배당요구종기까지 갖추는 것으..

아파트 경매 낙찰 후 경락잔금대출을 알아보면, 예상했던 한도보다 수천만원 적은 금액을 안내받는 경우가 있습니다. LTV(담보인정비율)로 계산한 금액에서 은행이 일정 금액을 빼고 대출해 주기 때문인데, 이때 빠지는 금액이 바로 방공제입니다. 잔금 계획이 방공제 하나로 틀어질 수 있으므로, 입찰 전에 개념과 금액을 알아둘 필요가 있습니다.방공제란?방공제(소액임차보증금 공제)는 은행이 주택담보대출·경락잔금대출의 한도를 계산할 때, 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제금액을 미리 빼는 것을 말합니다. 정식 용어로는 "소액임차보증금 공제"이며, 방 개수를 기준으로 공제한다고 해서 실무에서 방공제라고 부릅니다.은행이 이렇게 하는 이유는 최우선변제 제도 때문입니다. 주택임대차보호법상 소액임차인은 확정일자나 근저당..