알짜경매 님의 블로그

경매 공고에서 "유치권 신고 있음"이라는 문구를 보면 베테랑들도 한 번 더 들여다봅니다. 말소기준권리로도 지워지지 않을 수 있고, 금액도 등기부에 안 나오는 유치권은 경매 권리분석의 대표적인 복병이기 때문입니다. 오늘은 유치권이 무엇인지, 왜 경매에서 위험한지, 그리고 "유치권 신고" 물건을 어떻게 대해야 하는지 정리합니다.유치권이란 무엇인가유치권(留置權)이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치(점유하며 인도 거절)할 수 있는 권리입니다 (민법 제320조). 경매에서 전형적인 사례는 공사대금을 못 받은 시공업체가 건물을 점유하는 경우입니다.성립 요건이 까다롭습니다: ① 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것(견련성) ② 채권이 변제기에 있을 것 ③ 적법하고 계..

경매가 처음이라 권리분석과 명도가 부담스러울 때 떠올리는 선택지가 경매 대행(컨설팅)입니다. 그런데 검색해 보면 부동산 경매 대행 수수료가 업체마다 제각각이라 "적정가"를 가늠하기 어렵습니다. 오늘은 대행 서비스가 어디까지 해 주는지, 수수료는 통상 어떻게 책정되는지, 그리고 수수료를 아끼는 대신 무엇을 감수해야 하는지를 정리합니다.경매 대행이란 — 어디까지 맡기는 건가경매 대행(컨설팅)은 물건 검색부터 권리분석, 현장조사, 입찰(대리입찰), 명도까지를 대신하거나 도와주는 서비스입니다. 범위에 따라 크게 나뉩니다:서비스 범위내용통상 수수료 수준권리분석·상담만물건별 권리분석 보고서, 입찰가 자문건당 수십만 원 수준대리입찰위임장 받아 법정 입찰 대행회당 수십만 원 수준토탈 대행 (검색~명도)물건 추천 + 분..

경매 물건을 고르다 보면 매각물건명세서에 "대항력 있는 임차인" 또는 "임차인 보증금 인수 가능성 있음"이라는 문구가 붙은 물건을 만납니다. 대부분의 입찰자가 이 한 줄에 손을 떼기 때문에 유찰이 거듭되고 가격이 뚝뚝 떨어지죠. 그렇다면 경매 대항력 있는 임차인이 있는 집은 무조건 피해야 할까요? 결론부터 말하면 "계산이 되는 물건은 기회, 계산이 안 되는 물건은 지뢰"입니다. 오늘은 실제 사례 구조로 판단법을 정리합니다.대항력 있는 임차인이란 — 30초 복습임차인이 입주 + 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 그 시점이 말소기준권리(보통 1순위 근저당) 설정일보다 빠르면 "대항력 있는(선순위) 임차인"이 됩니다. 이 임차인의 보증금 중 배당으로 해소되지 않은 금액은 낙찰자가 인수해야 ..

경매 공부를 시작하면 누구나 듣는 말이 "등기부부터 볼 줄 알아야 한다"입니다. 권리분석의 재료가 전부 이 서류에 있기 때문입니다. 그런데 막상 떼어 보면 갑구·을구·표제부 같은 낯선 칸에 한자어가 가득해 덮어버리기 쉽죠. 오늘은 부동산 등기부등본 기재내용을 처음 보는 분 기준으로, 세 부분의 구조와 경매 입찰자가 체크해야 할 항목을 정리합니다.등기부등본이란 — 지금은 "등기사항전부증명서"등기부등본은 부동산의 신분증명서입니다. 소재지·면적 같은 물리적 현황과 소유권·저당권 같은 권리관계가 시간 순서로 기록되어 있으며, 공식 명칭은 등기사항전부증명서로 바뀌었지만 여전히 등기부등본으로 통용됩니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람(700원)·발급(1,000원)할 수 있습니다.부동산 등기부등본..

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정평가액입니다. "감정가 5억, 최저가 3.2억" 같은 표기에서 할인율을 계산하며 설레게 되죠. 그런데 이 감정가를 시세로 착각하는 것이 경매 초보가 가장 많이 하는 실수입니다. 오늘은 감정평가액이 어떻게 정해지는지, 최저매각가격과는 어떤 관계인지, 그리고 감정가를 어디까지 믿어야 하는지를 정리합니다.감정평가액이란 무엇인가감정평가액이란 법원이 경매 부동산의 가치를 파악하기 위해 감정평가사에게 의뢰해 산정한 평가 금액입니다. 법원은 경매개시결정 후 감정인을 지정해 부동산을 평가하게 하고(민사집행법 제97조), 이 감정평가액을 참작하여 첫 매각기일의 최저매각가격을 정합니다. 실무적으로 첫 기일의 최저매각가격은 감정평가액과 같게 정해지는 것이 일반적입니다...

입찰 법정에서 최고가매수신고인으로 호명되는 순간, 기쁨과 동시에 머릿속이 하얘집니다. "이제 뭘 해야 하지?" 부동산 경매 낙찰후 절차는 매각허가결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도로 이어지는데, 단계마다 기한이 있고 놓치면 입찰보증금을 잃을 수도 있습니다. 오늘은 낙찰 직후부터 내 집 열쇠를 받기까지의 전 과정을 시간 순서로 정리합니다.낙찰 직후 일주일 — 매각허가결정까지낙찰(최고가매수신고)이 되어도 아직 확정이 아닙니다. 법원은 매각기일로부터 약 7일 후 매각결정기일에 매각의 적법성을 심사해 매각허가결정을 내립니다 (민사집행법 제109조, 제126조). 이 기간에 이해관계인은 이의를 제기할 수 있고, 낙찰자 본인도 중대한 권리 하자를 발견했다면 매각불허가 신청을 검토할 수 있습니다.매각허가결정 후..

경매 물건을 보다 보면 "2회 유찰, 최저가 64%"처럼 유찰 횟수가 표시된 물건을 자주 만납니다. 경매의 매력인 "시세보다 싸게"는 대부분 이 유찰에서 나옵니다. 그런데 유찰되면 가격이 얼마나 떨어지는지 — 즉 부동산 경매 유찰시 감가비율(저감률)은 법원마다 다르다는 사실은 의외로 모르는 분이 많습니다. 오늘은 유찰의 개념과 저감률 체계, 그리고 "몇 회 유찰된 물건을 노려야 하는가"라는 실전 질문까지 정리합니다.유찰이란 무엇인가유찰(流札)이란 매각기일에 입찰자가 아무도 없어 매각이 성립하지 않은 것을 말합니다. 정확히는 최저매각가격 이상으로 응찰한 사람이 없는 경우입니다. 유찰되면 법원은 최저매각가격을 일정 비율로 낮춰(저감) 약 1개월 뒤 새 매각기일을 지정합니다 (민사집행법 제119조 — 새 매각..

낙찰만 받으면 경매가 끝났다고 생각하기 쉽지만, 진짜 마지막 관문은 따로 있습니다. 바로 집을 비워 받는 명도입니다. 그리고 명도 과정에서 반드시 등장하는 서류가 경매 명도확인서인데, 이 종이 한 장이 임차인의 배당금 수령과 낙찰자의 열쇠 인수를 맞바꾸는 지렛대 역할을 합니다. 오늘은 명도가 무엇인지, 명도확인서를 언제 어떻게 써주는 것인지, 협의가 안 될 때의 절차까지 정리합니다.명도란 무엇인가명도(明渡)란 부동산을 점유하고 있는 사람(전 소유자, 임차인 등)이 점유를 풀고 부동산을 넘겨주는 것을 말합니다. 법률 용어로는 "인도(引渡)"가 정확한 표현이지만, 실무에서는 명도라는 말이 훨씬 널리 쓰입니다.경매에서 낙찰자는 대금을 납부하는 순간 소유권을 취득하지만(민사집행법 제135조), 소유권과 점유는 ..

지난 글에서 임의경매를 다루면서 "짝이 되는 개념"으로 강제경매를 예고했는데, 오늘이 그 차례입니다. 법원 경매 사건의 두 축 중 하나인 강제경매가 무엇인지, 그리고 검색으로 많이 찾으시는 부동산 강제경매 절차를 신청부터 배당까지 단계별로 정리합니다. 사건번호에 "강제"가 붙은 물건을 만났을 때 무엇을 더 살펴야 하는지도 입찰자 관점에서 짚어보겠습니다.강제경매란 무엇인가강제경매란 담보 없이 돈을 받을 권리(채권)를 가진 채권자가, 법원의 집행권원(執行權原)에 근거해 채무자 소유의 부동산을 압류·매각하여 채권을 회수하는 절차입니다. 민사집행법 제78조 이하에서 절차를 정하고 있습니다.핵심은 집행권원이 반드시 필요하다는 점입니다. 집행권원이란 "이 사람에게 얼마를 받을 권리가 있고 강제집행해도 좋다"는 국가..

법원 경매 정보를 검색하다 보면 사건번호 옆에 "임의경매" 또는 "강제경매"라는 표시가 붙어 있는 것을 보게 됩니다. 같은 법원 경매인데 왜 이름이 다를까요? 이 구분은 경매가 시작된 근거의 차이인데, 물건의 권리관계를 읽는 첫 단서가 되기 때문에 알아 둘 필요가 있습니다. 이번 글에서는 둘 중 아파트 경매에서 압도적으로 많은 임의경매를 중심으로 살펴보겠습니다.임의경매란 무엇인가임의경매란 근저당권·저당권·전세권 같은 담보물권을 가진 채권자가, 담보로 잡은 부동산을 직접 경매에 부쳐 채권을 회수하는 절차입니다. 은행이 아파트를 담보로 대출해 줬는데 채무자가 이자를 연체하면, 은행은 소송 없이 근저당권에 근거해 곧바로 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. "담보권 실행을 위한 경매"가 정식 명칭에 가깝고, 민..