알짜경매 님의 블로그

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금을 치른 지 1년쯤 지나면 "경락잔금대출 대환"이나 "경락잔금대출 갈아타기"를 검색하는 분이 많아집니다. 경락잔금대출은 대금지급기한에 맞춰 급하게 받는 대출이라 사전 심사 기간이 짧고, 유찰 물건이나 명도 전 상태에서는 1금융권이 소극적이어서 2금융권·높은 금리로 실행하는 경우가 적지 않습니다. 소유권이전등기가 끝나고 명도까지 마쳐 평범한 자가 아파트가 되면, 이 대출을 일반 주택담보대출로 바꿔 금리를 낮출 수 있는지가 자연스러운 다음 질문입니다. 결론은 법적으로 대환은 소유권이전 후 언제든 가능하지만, 중도상환수수료와 새 대출의 재심사 결과에 따라 실익이 갈린다는 것입니다. 이 글은 대환의 구조, 가능 시점과 중도상환수수료, 일반 주담대 기준 재심사(담보가액·LTV·DSR)..

낙찰 후 잔금을 내고 소유권이전등기 촉탁을 준비하면 법무사 견적서에 "채권 할인료" 또는 "국민주택채권 매입 할인 비용"이라는 항목이 나타납니다. 취득세나 등록면허세와 달리 금액이 어떻게 산출되는지 바로 보이지 않아 "경매 국민주택채권", "국민주택채권 매입" 검색으로 이어지는 항목입니다. 국민주택채권은 주택도시기금법에 따라 정부가 발행하는 채권으로, 부동산 소유권 보존·이전 등기를 신청하는 사람은 시가표준액에 비례한 금액만큼 의무적으로 매입해야 합니다. 경매로 취득해도 매입 의무는 일반 매매와 같고, 기준이 낙찰가가 아니라 시가표준액(공동주택가격)이라는 점이 경매에서의 차이입니다. 대부분의 낙찰자는 채권을 보유하지 않고 매입 즉시 되팔기 때문에 실제 부담은 매입액 전체가 아니라 할인율만큼의 비용입니다...

낙찰을 받으면 바로 다음 과제가 잔금입니다. 입찰보증금 10%는 이미 매각기일에 법원에 냈고, 나머지 금액을 법원이 정한 대금지급기한 안에 내야 하는데, 대부분의 낙찰자는 이 잔금을 경락잔금대출로 마련합니다. 그래서 낙찰 다음 날 "경락잔금대출 절차"와 "경락잔금대출 서류"를 검색하게 됩니다. 한도가 얼마나 나오고 금리가 어느 수준인지는 경락잔금 대출 한도와 금리 총정리와 한도의 실제 조건에 정리돼 있으므로 이 글에서 반복하지 않습니다. 대신 언제, 어디서, 무엇을 들고, 어떤 순서로 움직이는지 — 매각기일부터 잔금 실행일까지의 절차와 기간에 집중합니다. 법원 일정이 먼저 있고 그 안에 은행 심사를 맞춰 넣는 구조이므로, 일정을 알면 각 단계의 서류와 움직일 시점이 정해집니다.1. 시점 구조 — 법원 일..

대구지방법원 포항지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 포항 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 포항지원 진행 아파트는 7건이고, 북구 5건(양덕동 2·용흥동 1·죽도동 1·장성동 1), 남구 오천읍 2건(문덕리·용산리)입니다. 매각기일은 7건 전부 10월 19일(월)입니다. 유찰 분포는 1회 유찰 2건, 2회 유찰 4건, 7회 유찰 1건이고 신건은 없습니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 3건(그중 용흥동삼성푸른 1103호는 무이익 표시 병기)이고, 나머지 4건은 매수자 인수부담(대항력 임차인 1명 보증금 등)이 표시된 물건입니다. 인수부담 4건 가운데 3건은 최저가와 인수액 합계가 비교 시세를 넘는다는 무이익 표시가, 1건(장성동롯데 106호)은 유찰 7회 경고가 함께 붙어 있습..

창원지방법원 밀양지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 밀양 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 밀양지원 진행 아파트는 3건이고, 하남읍 2건(동촌아파트·부민아파트), 가곡동 1건(대송파크)입니다. 매각기일은 3건 전부 10월 19일(월)입니다. 유찰 분포는 1회 유찰 2건, 2회 유찰 1건이고 신건은 없습니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 3건 전부이며, 경고·인수부담·무이익 표시가 붙은 물건은 없습니다. 9월 2주차(9/9) 정리 때는 3건 전부에 무이익 표시가 붙어 있었는데, 이번 회차 3건은 표시 구성이 다릅니다. 밀양지원 물건은 9/9 이후 5주 만에 다시 정리합니다.전체 물건 (3건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일동촌아파트 1동 309호 18평밀양시 하남읍6,200만원..

경매 대출 소득 요건을 검색하는 분들의 사정은 대체로 둘 중 하나입니다. 퇴직·휴직·자영업 부진 등으로 증빙할 소득이 없거나 적은 경우, 그리고 과거 연체나 다중채무로 신용점수가 낮은 경우입니다. 두 경우 모두 "낙찰은 받을 수 있는데 잔금 대출이 나올까"가 핵심 질문이 됩니다. 경락잔금대출은 일반 주택담보대출과 같은 규제 틀 안에서 심사되므로, 담보가치만 보는 대출이 아니라 상환능력과 신용도를 함께 봅니다. 이 글은 한도를 정하는 두 축(LTV·DSR), 증빙소득이 없을 때 쓰는 인정소득·신고소득, 신용점수가 낮을 때 1금융권에서 2금융권으로 넘어가는 순서, 입찰 전 한도 확인이 필요한 이유를 정리합니다. 규제 비율과 은행 내규는 시점·은행마다 다르므로 글의 수치는 전부 가정값입니다.1. 경락잔금대출 ..

경매 공부를 시작하면 가장 먼저 부딪히는 돈이 입찰보증금입니다. 최저매각가격의 10%를 입찰 당일 법정에서 내야 하는데, 최저가 3억원짜리 아파트라면 3,000만원이 미리 준비돼 있어야 합니다. 그래서 "경매 보증금 대출"을 검색하는 분이 많습니다. 낙찰 뒤 잔금은 경락잔금대출로 받는다는 말은 들었는데, 그 앞 단계인 보증금도 대출로 낼 수 있는지가 궁금해지는 것입니다. 결론부터 말하면 경락잔금대출은 입찰보증금에 쓸 수 없습니다. 낙찰이 확정되고 잔금을 내는 단계에서 실행되는 대출이기 때문입니다. 보증금은 입찰 당일 현금이나 자기앞수표로 제출해야 하므로 별도 수단으로 마련해야 하고, 그 수단은 본인 자금, 신용대출·마이너스통장, 보증서(매수신청보증보험), 가족 자금 네 가지로 정리됩니다. 이 글은 입찰보..

입찰 전날 은행 창구에서 보증금 수표를 끊을 때 "2,898만원짜리로 할까, 3,000만원으로 올릴까"를 고민하다 검색창에 경매 보증금 초과를 쳐 보는 분이 많습니다. 결론부터 말하면 정해진 금액보다 많이 내는 것은 유효하고, 1원이라도 적게 내는 것은 무효입니다. 이 글은 보증금 기준 금액의 근거, 초과·부족 납부의 효력, 낙찰·패찰 시 처리, 수표 1장으로 준비할 때 자주 생기는 실수를 조문 기준으로 정리합니다.1. 보증금 기준 금액 — 최저매각가격의 10분의 1, 입찰가 기준이 아니다매수신청의 보증은 민사집행법 제113조에 근거하며, 매수신청인은 집행법원이 정하는 금액과 방법으로 보증을 집행관에게 제공해야 합니다. 금액은 민사집행규칙 제63조가 정하는데, 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의..

춘천지방법원 속초지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 속초·고성·양양 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 속초지원 진행 아파트는 4건이고, 속초시 조양동 2건, 양양군 양양읍 1건, 고성군 토성면 1건입니다. 속초시 물건만으로는 3건에 미치지 않아 이번 회차는 관할 전체인 속초·고성·양양을 함께 다룹니다. 매각기일은 4건 전부 10월 14일(수)입니다. 유찰 분포는 신건 1건, 1회 유찰 3건이고, 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 2건(그중 조양2주공 501호는 무이익 표시 병기)입니다. 나머지 2건은 매수자 인수부담 2억원(대항력 임차인 1명 보증금 등)이 표시된 물건 1건(한양수자인양양 602호)과 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세보다 높다는 무이익 표시만 붙은 물건 1건(봉포..

서울중앙지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 서울 중앙지법 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 중앙지법 진행 아파트는 9건이고, 강남구 4건(삼성동 2·세곡동 1·청담동 1), 관악구 4건(전부 신림동), 중구 1건(회현동1가)입니다. 매각기일은 10월 13일(화) 관악구 4건, 10월 14일(수) 강남구 4건, 10월 15일(목) 중구 1건으로 사흘에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 7건, 1회 유찰 2건이고, 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 6건(그중 삼성산주공 1913호는 무이익 표시 병기)입니다. 나머지 3건은 임차 보증금 8억 9,250만원이 배당요구 완료돼 인수 예상 0원으로 표시된 물건 1건(청담우방 1702호, 무이익 병기), 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세..