알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 등기부등본을 보면 근저당권 다음으로 자주 등장하는 것이 가압류입니다. "가압류가 있는 물건은 위험한가요?"라는 질문을 많이 받는데, 결론부터 말하면 대부분의 가압류는 낙찰과 함께 사라지므로 겁낼 필요가 없습니다. 다만 언제 안전하고 언제 주의해야 하는지는 알아야 합니다. 이 글에서 가압류가 무엇인지, 경매에서 어떻게 처리되는지 정리합니다.가압류란?가압류(假押留)는 돈을 받을 채권자가 채무자의 재산을 미리 묶어두는 임시 조치입니다. 말 그대로 "가(假)"압류, 즉 임시 압류입니다.예를 들어 A가 B에게 5,000만원을 빌려줬는데 안 갚습니다. A는 소송을 걸어 판결을 받아야 B의 재산을 강제로 팔아 돈을 회수할 수 있는데, 소송에는 시간이 걸립니다. 그 사이 B가 집을 팔아 재산을 빼돌리면 A..

경매에서 가장 어려운 질문은 "이 물건에 얼마를 써낼까"입니다. 너무 높게 쓰면 시세와 다를 바 없어 경매할 이유가 없고, 너무 낮게 쓰면 남에게 뺏깁니다. 경매 입찰가격은 감으로 정하는 게 아니라 몇 가지 숫자를 조합해 계산하는 것입니다. 이 글은 초보자가 입찰가를 정하는 실전 순서를 정리합니다.입찰가의 출발점은 "시세"이지 최저가가 아니다많은 초보가 최저매각가격을 기준으로 "여기서 조금 더 쓰면 되겠지"라고 생각합니다. 이건 위험합니다. 최저가는 법원이 유찰될 때마다 기계적으로 깎은 숫자일 뿐, 물건의 가치와는 무관합니다. 입찰가의 진짜 기준은 언제나 실제 거래 시세입니다.시세 조사 3종 세트· 국토부 실거래가 — 같은 단지·비슷한 평형의 최근 실제 거래가 (가장 신뢰도 높음)· KB시세·부동산 앱 ..

경매 공부를 마치고 마음에 드는 물건까지 찾았다면, 이제 실제로 법원에 가서 입찰하는 일이 남습니다. 그런데 막상 부동산 경매 입찰방법을 구체적으로 아는 사람은 의외로 드뭅니다. 기일입찰표를 잘못 쓰면 그 자리에서 무효가 되고, 보증금 봉투를 잘못 넣으면 낙찰이 취소될 수도 있습니다. 이 글은 입찰 당일 법원에서 벌어지는 일을 순서대로, 초보자가 실수하지 않도록 정리합니다.입찰 전날까지 준비할 것① 매각기일과 법원 위치 확인 — 물건마다 매각기일(입찰일)과 담당 법원·법정이 다릅니다. 보통 오전 10시경 시작해 11시 10분~30분경 마감합니다.② 입찰가 결정 — 시세·저감률·경쟁 예상을 감안해 최종 입찰가를 미리 정합니다. 현장에서 즉흥적으로 정하면 반드시 후회합니다.③ 입찰보증금 준비 — 최저매각가격..

이번 주(7월 15일~21일 매각기일 기준) 의정부지방법원에는 아파트 경매 물건이 40건 나와 있습니다. 이 법원은 의정부시·양주시·동두천시·포천시·연천군을 관할하는데, 그중 의정부시 소재가 16건으로 가장 많습니다. 이 글에서는 의정부시 물건 중 확인된 인수 권리가 없는 7건을 추렸습니다. 이번 주 의정부 아파트 경매는 호원동·의정부동의 6~8억원대 대형 물건과 민락동·신곡동의 1~2억원대 실수요 물건이 함께 나온 것이 특징입니다.이번 주 의정부 아파트 경매 물건단지명소재지감정가최저가유찰매각기일신일유토빌아파트 (45평)호원동8억 8,500만4억 3,365만 (49%)2회7/21 (화)의정부롯데캐슬골드파크1단지 (26평)의정부동6억 4,600만4억 5,220만 (70%)1회7/15 (수)탑석드림캐슬아파트..

이번 주(7월 15일~21일 매각기일 기준) 부산지방법원 서부지원에는 아파트 경매 물건이 44건 나와 있습니다. 서부지원은 부산 서부권인 북구·사하구·서구·강서구·사상구를 관할합니다. 이 가운데 확인된 인수 권리가 없는 물건을 중심으로 10건을 추렸습니다. 이번 주 부산 서부 아파트 경매는 화명동 대형 고가 물건과 사하·사상구의 1~2억원대 물건이 양극단으로 갈리고, 도심 서구에는 3회까지 유찰된 물건이 섞여 있는 것이 특징입니다.이번 주 부산 서부 아파트 경매 물건단지명소재지감정가최저가유찰매각기일화명롯데캐슬카이저 (52평)북구 화명동11억 100만7억 7,070만 (70%)1회7/21 (화)이편한세상금정산 (18평)북구 만덕동3억 6,800만2억 5,760만 (70%)1회7/21 (화)대신에코팰리스 (..

인도명령 결정문까지 받았는데도 점유자가 집을 비우지 않는다면, 낙찰자에게 남은 마지막 수단은 부동산 인도 강제집행입니다. 법원 집행관이 직접 현장에 나와 점유자를 내보내고 낙찰자에게 집을 넘겨주는 절차죠. 이 글에서는 강제집행이 어떻게 진행되는지, 비용은 얼마나 드는지, 그리고 실제로는 왜 대부분 강제집행 직전에 합의로 끝나는지를 정리합니다.강제집행이란?강제집행은 법원의 결정(집행권원)을 국가 공권력으로 실현하는 절차입니다. 경매 낙찰자 입장에서는 인도명령 결정문을 손에 들고도 점유자가 버틸 때, 그 결정문을 실제 "집 비움"으로 바꾸는 단계입니다.전체 흐름 속에서의 위치잔금 납부 → 인도명령 신청 → 인도명령 결정 → 결정문 송달 → 강제집행 신청 → 계고 → 강제집행 실시인도명령이 "나가라는 명령서"..

경매에서 아파트를 낙찰받으면 보통 한 달 안에 잔금 전액을 내야 합니다. 입찰보증금(최저가의 10%)만 내고 들어갔는데, 나머지 90%를 현금으로 들고 있는 사람은 많지 않죠. 이때 쓰는 것이 경락잔금대출입니다. 이 글에서는 경락잔금 대출 한도가 어떻게 정해지는지, 경락잔금 대출 금리는 일반 주택담보대출과 무엇이 다른지, 그리고 농협 경락잔금 대출처럼 어떤 기관이 이 대출을 취급하는지를 정리합니다.경락잔금대출이란?경락(競落)은 경매로 낙찰받는다는 뜻입니다. 즉 경락잔금대출은 경매로 낙찰받은 부동산의 잔금을 치르기 위해 그 부동산을 담보로 받는 대출입니다. 일반 주택담보대출과 구조는 같지만, 결정적인 차이가 하나 있습니다.일반 주담대: 이미 내 명의로 등기된 집을 담보로 돈을 빌린다 → 담보가 먼저, 대출..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금까지 냈는데, 전 주인이나 임차인이 집을 비워주지 않는다면 어떻게 해야 할까요. 이때 낙찰자가 쓰는 가장 강력하고 빠른 수단이 인도명령입니다. "경매 낙찰후 인도명령"은 명도 과정에서 가장 많이 검색되는 절차이기도 합니다. 이 글에서는 인도명령이 무엇인지, 경매 인도명령 신청은 언제 어떻게 하는지, 신청 기한을 놓치면 어떻게 되는지를 순서대로 정리합니다.인도명령이란?인도명령(引渡命令)은 경매로 부동산을 낙찰받아 대금을 완납한 매수인이, 그 부동산을 점유하고 있는 사람에게 "집을 넘겨주라"고 명령해 달라고 법원에 신청하는 제도입니다. 근거는 민사집행법 제136조입니다.핵심은 속도입니다. 원래 남의 집에 눌러앉은 사람을 내보내려면 명도소송을 걸어야 하는데, 소송은 판결까지 6개월..

이번 주(7월 15일~16일 매각기일 기준) 의정부지방법원 남양주지원에는 아파트 경매 물건이 41건 나와 있습니다. 이 가운데 남양주시 소재이면서 확인된 인수 권리가 없는 물건을 중심으로 8건을 추렸습니다. 이번 주 남양주 아파트 경매는 별내·다산 신도시의 고가 물건과 화도읍·오남읍의 1~2억대 물건이 양극단으로 갈리는 것이 특징입니다.이번 주 남양주 아파트 경매 물건단지명소재지감정가최저가유찰매각기일별내신도시쌍용예가 (41평)별내동10억 7,000만7억 4,900만 (70%)1회7/15 (수)평내마을신명스카이뷰 (18평)평내동3억 2,200만2억 2,540만 (70%)1회7/16 (목)벽산아파트 (26평)와부읍 도곡리4억 1,000만2억 8,700만 (70%)1회7/15 (수)남양주별내더샵 (35평)별내..

이번 주(7월 15일~16일 매각기일 기준) 광주지방법원에는 아파트 경매 물건이 45건 나와 있습니다. 이 가운데 확인된 인수 권리가 없는 물건을 중심으로 8건을 추렸습니다. 이번 주 광주 아파트 경매의 특징은 뚜렷합니다. 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 물건이 상단에 몰려 있고, 광산구 송정동과 북구 용봉동에서는 같은 단지 여러 호실이 한꺼번에 신건으로 나왔습니다.이번 주 광주 아파트 경매 물건단지명소재지감정가최저가유찰매각기일유니버시아드힐스테이트 (26평)서구 화정동5억 5,500만3억 8,850만 (70%)1회7/15 (수)신창2차부영아파트 (26평)광산구 신창동2억 6,000만1억 8,200만 (70%)1회7/15 (수)지에스그린자이2차 (26평)북구 양산동3억 1,400만2억 1..