알짜경매 님의 블로그

경매 임차인 가족만 전입돼 있어도 대항력이 있을까? 가족 주민등록으로 인정되는 경우와 전입세대 열람 확인법 정리

경매 물건의 전입세대 열람을 떼 보면 매각물건명세서에 적힌 임차인 이름이 아니라 다른 사람이 세대주로 나오는 경우가 있습니다. 임차인의 배우자나 자녀가 먼저 전입했거나, 임차인 본인은 직장 때문에 다른 곳으로 주소를 옮기고 가족만 남아 있는 상황입니다. 이때 입찰자가 가장 먼저 묻는 것이 "계약자 본인이 전입돼 있지 않은데 대항력이 있는 건가"입니다. 결론부터 말하면 임차인 본인이 아니라 함께 사는 가족의 주민등록만 있어도 대항력은 인정됩니다. 주택임대차보호법이 요구하는 것은 "주택의 인도와 주민등록"이지 "임차인 명의의 주민등록"이 아니기 때문입니다. 반대로 가족이 아닌 제3자의 전입은 대항력 요건이 되지 않습니다. 이 글은 가족의 주민등록으로 대항력이 인정되는 근거, 상황별로 대항력이 살아 있는 경우..

경매 명도 대행, 맡겨도 될까? 대행 범위·비용 시세와 셀프 명도 비교, 변호사법 한계까지 정리

경매 낙찰 후 가장 많이 검색되는 말 중 하나가 "명도 대행"입니다. 잔금을 내고 소유권은 넘어왔는데 집에는 전 소유자나 임차인이 그대로 살고 있고, 직접 찾아가 협의하는 것이 부담스러운 낙찰자가 대행업체를 찾습니다. 그런데 명도 대행은 법으로 정해진 자격이나 표준 요율이 없는 서비스라서 누가, 무엇을, 얼마에 해 주는지가 업체마다 다르고, 일부 업무는 변호사가 아니면 대신할 수 없는 영역에 걸쳐 있습니다. 이 글은 명도 대행이 실제로 하는 일의 범위, 대행자가 할 수 있는 것과 없는 것, 비용 구조와 시세, 셀프 명도와의 비교, 그리고 대행을 맡길 때 계약서에서 확인할 것을 정리합니다.정의 — 명도 대행이란 무엇을 대신해 주는 서비스인가명도는 낙찰자가 점유자(전 소유자·임차인)로부터 부동산을 넘겨받는 ..

경매 낙찰 후 매매 바로 해도 될까? 잔금 전 매도 불가와 단기 양도세 70%·취득가액 계산 정리

경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 "이 집을 바로 팔면 얼마가 남을까"를 계산해 보는 분들이 많습니다. 최저가가 감정가의 70%·49%까지 내려온 물건을 낙찰받았다면 시세와의 차이가 그대로 이익처럼 보이기 때문입니다. 그런데 경매 낙찰 후 매매는 일반 매매와 다른 지점이 세 군데 있습니다. 첫째, 잔금을 내기 전에는 팔 수 없습니다. 둘째, 보유기간은 잔금(대금 완납)일부터 계산되어 1년 안에 팔면 양도차익의 70%, 2년 안에 팔면 60%가 양도소득세로 나갑니다. 셋째, 취득가액은 낙찰가에 취득세·명도비·수리비 같은 부대비용을 더한 금액이어서 서류로 증빙한 만큼만 양도차익에서 빠집니다. 이 글은 낙찰 후 매도가 가능해지는 시점, 보유기간과 양도세율, 취득가액에 넣을 수 있는 비용, 매도 시점별 세후 차익 예..

광주 아파트 경매 물건 정리 (2026년 9월 3주차)

광주지방법원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 광주광역시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 광주지법 본원 진행 물건 32건 중 광주광역시 소재는 30건이며(전남 장성 1건·화순 1건은 이 글에서 제외), 남구 11건·북구 8건·광산구 7건·동구 2건·서구 2건입니다. 매각기일은 9월 16일(수) 10건, 17일(목) 20건으로 이틀에 나뉩니다. 유찰 분포는 신건 13건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 10건(70%), 2회 유찰 3건(56%), 5회 유찰 2건(29%), 7회 유찰 1건(18%), 13회 유찰 1건(5%)입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 14건이고, 최저가가 시세 추정치를 웃돈다는 무이익 표시가 붙은 물건은 12건이며 그중 5건에는 대항력 임차인 보증금 ..

대구 아파트 경매 물건 정리 (2026년 9월 3주차)

대구지방법원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 대구광역시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 대구지법 본원 진행 물건 43건 중 대구광역시 소재는 33건이며(경북 경산 7건·칠곡 2건·영천 1건은 이 글에서 제외), 그중 오늘 9월 14일(월) 기일인 13건을 빼고 9월 15일(화) 7건·16일(수) 13건, 모두 20건을 실었습니다. 구별로는 수성구 7건·동구 6건·북구 5건·남구 2건입니다. 유찰 분포는 신건 9건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 6건(70%), 2회 유찰 5건(49%)입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 14건이고, 임차 보증금이 배당요구 완료 상태인 물건 1건, 최저가가 시세 추정치를 웃돈다는 무이익 표시가 붙은 물건 3건, 대항력 임차인 관련 경고가 ..