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경매 물건의 현황조사서나 매각물건명세서를 보면 임차인 항목에 보증금 "미상", 전입일 "미상", 확정일자 "미상"이라고 적힌 경우가 있습니다. 경매 임차인 미상 물건은 임차인이 있다는 것은 확인됐지만 보증금이 얼마인지, 언제 전입했는지를 법원이 파악하지 못한 상태를 뜻합니다. 인수해야 할 금액을 계산할 수 없으니 입찰가를 정할 수 없고, 유찰이 거듭되는 원인이 되기도 합니다. 이 글에서는 미상 표기가 나오는 이유, 항목별 위험 판단 기준, 입찰 전에 직접 확인하는 방법을 정리합니다."미상"이 나오는 이유집행관은 경매개시결정 후 현장을 방문해 점유자와 임대차 관계를 조사하고 현황조사서를 작성합니다 (민사집행법 제85조). 이때 점유자를 만나지 못했거나, 점유자가 진술을 거부했거나, 전입세대는 있는데 임대차..

경매 물건은 매매와 달리 내부를 보여주는 사람이 없습니다. 그 집에 누가 살고 있는지, 임차인이라면 보증금이 얼마라고 주장하는지를 입찰자 대신 확인해 주는 것이 집행관의 현장 조사이고, 그 결과를 담은 문서가 현황조사서(현황조사보고서)입니다. 매각물건명세서가 권리관계의 "법적 요약"이라면, 현황조사서는 그 요약의 근거가 된 "현장 기록"입니다. 임차인 관련 분쟁의 단서가 대부분 이 문서에 먼저 나타나기 때문에, 명세서와 반드시 짝으로 읽어야 합니다.현황조사서란?법원은 경매개시결정을 내리면 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임·보증금의 액수 등을 조사하도록 명합니다 (민사집행법 제85조). 집행관은 현장을 방문해 점유자를 만나 진술을 듣고, 전입세대 열람과 주민등록 확인 등을 거쳐 조사 결과를 보고서..

경매 물건의 위험은 대부분 서류 한 장에 요약되어 있습니다. 임차인이 대항력이 있는지, 낙찰 후에도 소멸하지 않고 따라오는 권리가 있는지, 특별한 매각 조건이 붙었는지 — 이런 정보를 법원이 공식적으로 정리해 공개하는 문서가 매각물건명세서입니다. 입찰 전 확인해야 할 서류를 하나만 꼽는다면 이 문서이고, 실제로 경매 사고의 상당수가 이 문서를 읽지 않았거나 잘못 읽은 데서 시작됩니다.매각물건명세서란?매각물건명세서는 법원이 매각 대상 부동산에 관한 핵심 정보를 기재해 누구나 볼 수 있게 비치하는 문서입니다 (민사집행법 제105조). 법원은 이 문서를 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치해야 하고, 지금은 법원경매정보 사이트에서 사건번호로 누구나 열람할 수 있습니다.기재되는 내용은 크게 네 가지입니다.① 부동..