알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 사건 내역을 보다 보면 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 직접 경매를 신청한 사례를 자주 만나게 됩니다. 그 배경에 있는 것이 깡통전세입니다. 전세로 살던 집이 경매로 넘어가는 대표 경로이자, 입찰자 입장에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 직결되는 개념이라 세입자와 입찰자 모두 알아둘 필요가 있습니다. 이번 글에서는 깡통전세가 무엇인지, 어떤 구조로 경매까지 이어지는지, 어떻게 확인하는지 정리합니다.깡통전세란?깡통전세는 전세보증금과 선순위 대출(근저당 채권최고액)의 합계가 집의 시세에 육박하거나 넘어서서, 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주기 어려운 상태의 전세를 말합니다. 법률 용어가 아니라 시장에서 굳어진 표현이며, 통상 보증금과 대출의 합이 시세의 80%를 넘으면 위험 신호로..

전세 계약시 임차인 유의사항 중에서 가장 무거운 것은 "이 집이 경매로 넘어가면 내 보증금은 어떻게 되는가"입니다. 경매 물건의 임차인 피해 사례 대부분은 계약 단계에서 등기부등본 한 장으로 걸러낼 수 있었던 경우입니다. 이 글에서는 전세 계약 전에 확인할 것들을 경매의 관점에서 정리합니다.왜 등기부등본이 먼저인가집이 경매로 넘어가면 배당 순서는 계약서 순서가 아니라 등기부상 권리의 순위로 정해집니다. 내 전세보증금보다 앞선 근저당권이 있으면, 매각대금에서 그 채권이 먼저 배당되고 남는 돈에서만 보증금을 돌려받습니다. 계약 전 등기부등본 확인은 선택이 아니라 보증금을 지키는 최소 장치입니다.계약 전 확인 체크리스트확인 항목어디서보는 법근저당권 채권최고액등기부 을구채권최고액 + 내 보증금 합계가 시세의 7..

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 세입자가 가장 먼저 알아보게 되는 것이 임차권등기명령 신청방법입니다. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 상황이라면, 그냥 이사부터 하면 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 지킬 수단을 잃게 됩니다. 임차권등기명령은 바로 이 문제를 해결하는 제도이고, 경매 입찰자 입장에서도 등기부에 임차권등기가 보이면 반드시 의미를 읽어야 하는 권리입니다. 오늘은 이 제도를 세입자와 입찰자 양쪽 관점에서 정리합니다.임차권등기명령이란?임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 제도입니다 (주택임대차보호법 제3조의3). 핵심 효과는 하나입니다 — 등기가 되고 나면 이사를 가고 전입을 빼도, 이미 갖..

전세로 사는 집에 어느 날 법원에서 "경매개시결정" 통지서가 날아오면 누구나 머릿속이 하얘집니다. 하지만 경매시 전세 보증금을 지킬 수 있는지는 운이 아니라 몇 가지 요건으로 거의 결정됩니다. 이 글은 세입자 입장에서 무엇을 확인하고, 언제까지, 무엇을 해야 하는지를 순서대로 정리한 총정리입니다.내 보증금의 운명을 가르는 세 가지경매에서 임차인의 보증금은 ① 대항력(전입신고 + 실제 거주), ② 확정일자, ③ 배당요구 세 가지의 조합으로 갈립니다. 핵심은 전입신고한 날이 등기부상 말소기준권리(보통 최초 근저당)보다 빠른지 여부입니다.상황보증금은 어떻게 되나전입이 말소기준권리보다 빠름 + 확정일자 + 배당요구배당으로 우선 변제받고, 못 받은 금액은 낙찰자에게 청구 가능 (가장 안전)전입이 빠름 + 배당요구..