알짜경매 님의 블로그

경매 공고나 매각물건명세서를 보면 "배당요구종기: 2026.05.20"처럼 낯선 날짜가 하나 적혀 있습니다. 그리고 임차인 현황에는 "배당요구 있음" 또는 "배당요구 없음"이 표시되죠. 이 배당요구는 채권자와 임차인이 매각대금에서 자기 몫을 받겠다고 법원에 신청하는 절차인데, 입찰자에게는 남의 일이 아닙니다. 특히 선순위 임차인의 배당요구 여부는 낙찰자가 보증금을 인수하느냐 마느냐를 가르는 결정적 정보이기 때문입니다.배당요구란 무엇인가배당요구란 경매 절차에서 채권자가 "나도 매각대금에서 변제받겠다"고 집행법원에 신청하는 것을 말합니다. 민사집행법 제88조는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정 등기 후 가압류한 채권자, 우선변제권이 있는 채권자(임차인 포함)가 배당요구를 할 수 있다고 정하고 있..

앞서 대항력을 다루면서 "입주 + 전입신고"가 임차인을 지키는 첫 번째 장치라고 했습니다. 그런데 경매 물건의 임차인 현황을 보면 "확정일자 있음/없음"이라는 항목이 항상 따라붙습니다. 이 확정일자가 만들어 내는 힘이 바로 우선변제권입니다. 임차인이 경매 배당에서 보증금을 얼마나 건질 수 있는지를 결정하는 개념이라, 입찰자 입장에서는 "대항력 있는 임차인의 보증금 중 얼마가 배당으로 해결되고 얼마를 내가 인수하게 되는가"를 계산하는 데 반드시 필요합니다.우선변제권이란 무엇인가우선변제권이란 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 임차인이 매각대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.법적 근거는 주택임대차보호법 제3조의2입니다. 요건은 세 가지로, ① 주택의 인..

경매 물건 정보를 보다 보면 "대항력 있는 임차인 있음"이라는 한 줄 때문에 유찰이 거듭되는 아파트를 자주 만나게 됩니다. 감정가보다 한참 싼데도 아무도 입찰하지 않는 물건, 그 뒤에는 대부분 이 대항력이라는 개념이 숨어 있습니다. 대항력은 임차인을 보호하는 제도이지만, 입찰자 입장에서는 낙찰가 외에 보증금을 추가로 물어줘야 하는지를 가르는 결정적인 변수입니다. 말소기준권리와 함께 경매 권리분석의 양대 축이라고 할 수 있습니다.대항력이란 무엇인가대항력이란 임차인이 자신의 임대차 관계를 제3자(새로운 집주인, 낙찰자 등)에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력이 있는 임차인은 집주인이 바뀌어도 "나는 계약 기간까지 살 권리가 있고, 나갈 때는 보증금을 돌려받아야 나간다"고 새 주인에게 요구할 수 있습니..