알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 등기부를 보면 대부분 은행 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이 근저당권이 경매로 이어지는 방아쇠가 바로 기한이익 상실입니다. 대출 연체가 일정 기준을 넘으면 은행이 만기 전이라도 대출 전액 상환을 요구할 수 있게 되고, 상환이 안 되면 담보인 아파트가 임의경매에 넘어갑니다. 임의경매 물건의 대부분이 이 경로로 나오므로, 입찰자든 대출을 쓰는 소유자든 알아둘 필요가 있는 개념입니다.기한이익이란기한이익은 약정한 기한까지는 빚을 갚지 않아도 되는 채무자의 이익을 말합니다. 30년 만기 주택담보대출을 받았다면, 채무자는 30년 동안 약정된 원리금만 내면 되고 은행은 그 전에 전액 상환을 요구할 수 없습니다. 민법은 기한을 채무자의 이익을 위한 것으로 추정합니다(민법 제153조).기한이익 상..

경매 사건을 보다 보면 채무자와 소유자가 다른 물건을 만나게 됩니다. 등기부의 근저당권 채무자는 B인데 아파트 소유자는 A인 경우입니다. 이때 A가 바로 물상보증인입니다. 남의 빚을 위해 자기 부동산을 담보로 내놓은 사람인데, 이 구조를 알면 "채무자 겸 소유자"와 "소유자(물상보증인)" 표기가 다른 이유, 그리고 입찰 시 달라지는 점이 보입니다.물상보증인이란?물상보증인은 타인의 채무를 담보하기 위해 자기 소유 부동산에 저당권·근저당권 등을 설정해 준 사람입니다. 민법 제341조가 물상보증인의 구상권을 규정하고 있습니다.전형적인 사례는 가족 간 담보 제공입니다. 자녀가 사업자금 대출을 받는데 부모가 자기 아파트를 담보로 제공하면, 채무자는 자녀이고 부모는 물상보증인입니다. 채무가 연체되면 채권자(은행)는..

부동산 경매 신청 방법은 돈을 받을 채권자의 관점에서 경매를 이해하는 출발점입니다. 이 블로그 대부분의 글이 입찰자(사는 사람) 관점이라면, 이번 글은 반대편 — 빌려준 돈이나 판결로 확정된 채권을 회수하기 위해 법원에 경매를 신청하는 절차를 다룹니다. 입찰자에게도 이 구조를 알아두는 의미가 있습니다. 경매가 어떻게 시작됐는지(강제경매인지 임의경매인지)에 따라 사건의 성격과 취하 가능성이 달라지기 때문입니다.강제경매와 임의경매 — 신청 자격이 다르다구분강제경매임의경매신청 근거집행권원 (확정판결, 지급명령, 공정증서 등)담보권 (근저당권, 전세권 등 등기된 권리)전형적인 신청인판결받은 일반 채권자, 보증금 반환 판결을 받은 임차인주택담보대출을 실행한 은행, 근저당권자사전 절차소송·지급명령 등으로 집행권원을..

법원 경매 정보를 검색하다 보면 사건번호 옆에 "임의경매" 또는 "강제경매"라는 표시가 붙어 있는 것을 보게 됩니다. 같은 법원 경매인데 왜 이름이 다를까요? 이 구분은 경매가 시작된 근거의 차이인데, 물건의 권리관계를 읽는 첫 단서가 되기 때문에 알아 둘 필요가 있습니다. 이번 글에서는 둘 중 아파트 경매에서 압도적으로 많은 임의경매를 중심으로 살펴보겠습니다.임의경매란 무엇인가임의경매란 근저당권·저당권·전세권 같은 담보물권을 가진 채권자가, 담보로 잡은 부동산을 직접 경매에 부쳐 채권을 회수하는 절차입니다. 은행이 아파트를 담보로 대출해 줬는데 채무자가 이자를 연체하면, 은행은 소송 없이 근저당권에 근거해 곧바로 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. "담보권 실행을 위한 경매"가 정식 명칭에 가깝고, 민..