알짜경매 님의 블로그

전세로 사는 집에 어느 날 법원에서 "경매개시결정" 통지서가 날아오면 누구나 머릿속이 하얘집니다. 하지만 경매시 전세 보증금을 지킬 수 있는지는 운이 아니라 몇 가지 요건으로 거의 결정됩니다. 이 글은 세입자 입장에서 무엇을 확인하고, 언제까지, 무엇을 해야 하는지를 순서대로 정리한 총정리입니다.내 보증금의 운명을 가르는 세 가지경매에서 임차인의 보증금은 ① 대항력(전입신고 + 실제 거주), ② 확정일자, ③ 배당요구 세 가지의 조합으로 갈립니다. 핵심은 전입신고한 날이 등기부상 말소기준권리(보통 최초 근저당)보다 빠른지 여부입니다.상황보증금은 어떻게 되나전입이 말소기준권리보다 빠름 + 확정일자 + 배당요구배당으로 우선 변제받고, 못 받은 금액은 낙찰자에게 청구 가능 (가장 안전)전입이 빠름 + 배당요구..

앞서 대항력을 다루면서 "입주 + 전입신고"가 임차인을 지키는 첫 번째 장치라고 했습니다. 그런데 경매 물건의 임차인 현황을 보면 "확정일자 있음/없음"이라는 항목이 항상 따라붙습니다. 이 확정일자가 만들어 내는 힘이 바로 우선변제권입니다. 임차인이 경매 배당에서 보증금을 얼마나 건질 수 있는지를 결정하는 개념이라, 입찰자 입장에서는 "대항력 있는 임차인의 보증금 중 얼마가 배당으로 해결되고 얼마를 내가 인수하게 되는가"를 계산하는 데 반드시 필요합니다.우선변제권이란 무엇인가우선변제권이란 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 임차인이 매각대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.법적 근거는 주택임대차보호법 제3조의2입니다. 요건은 세 가지로, ① 주택의 인..