알짜경매 님의 블로그

경매 물건을 고르다 보면 "권리분석부터 하라"는 말을 반드시 만나게 됩니다. 권리분석은 낙찰 후에 등기부의 권리와 임차인의 보증금 중 무엇이 지워지고 무엇이 남는지를 입찰 전에 가려내는 작업입니다. 낙찰가를 아무리 잘 정해도 인수하는 권리를 놓치면 그 금액이 그대로 추가 부담이 되기 때문에, 입찰가 계산보다 먼저 해야 하는 단계입니다. 이 글에서는 부동산 경매 권리분석을 4단계로 정리합니다.권리분석이란?법원 경매에서 부동산이 매각되면 등기부에 있던 권리 중 상당수는 말소(소멸)되고, 일부는 매수인이 인수합니다. 민사집행법 제91조가 소멸과 인수의 기준을 정하고 있습니다. 권리분석은 이 기준을 개별 물건에 적용해서 ① 말소기준권리를 찾고 ② 등기부상 권리의 소멸·인수를 가리고 ③ 임차인의 대항력과 보증금 ..

2026년 8월 2주차 춘천지방법원 강릉지원 아파트 경매 중 강릉시 물건은 총 5건이며, 매각기일이 전건 8월 18일(화) 하루에 집중되어 있습니다. 지역별로는 포남동 2건, 교동·회산동·주문진읍 각 1건입니다. 유찰 1회로 최저가가 감정가의 70%인 물건이 4건, 유찰 2회로 49%까지 내려온 물건이 1건이며, 알짜경매 목록 기준 권리관계 안전 표시가 2건, 무이익 경고 2건, 대항력 임차인 미배당요구 경고 1건입니다.전체 물건 5건아래 표는 강릉지원 진행 물건 중 강릉시 소재 전체입니다. 전건 매각기일이 8월 18일(화)입니다.단지명소재지감정가최저가유찰비고교동2차현대아파트 6층 (30평)교동3억 9,200만원2억 7,440만원 (70%)1회권리관계 안전 표시힐스테이트강릉 3층 (26평)회산동3억 5,..

2026년 8월 2주차 대전지방법원 천안지원 아파트 경매 중 천안시 물건은 총 6건이며, 매각기일이 전건 8월 18일(화) 하루에 집중되어 있습니다. 지역별로는 서북구 쌍용동 3건, 동남구 용곡동 2건, 청당동 1건입니다. 유찰 1회로 최저가가 감정가의 70%인 물건이 5건, 유찰 2회로 49%까지 내려온 물건이 1건이며, 알짜경매 목록 기준 권리관계 안전 표시가 3건, 무이익 경고 1건, 공유자 우선매수권(지분경매) 경고 1건입니다.전체 물건 6건아래 표는 천안지원 진행 물건 중 천안시 소재 전체입니다. 전건 매각기일이 8월 18일(화)입니다.단지명소재지감정가최저가유찰비고상록수 현대아파트 9층 (26평)서북구 쌍용동1억 9,500만원1억 3,650만원 (70%)1회권리관계 안전 표시천안청수한양수자인 1..

경매 임장은 입찰 전에 물건이 있는 현장을 직접 찾아가 확인하는 조사 활동을 말합니다. 경매는 일반 매매와 달리 집 내부를 보기 어렵고 매도인에게 물어볼 수도 없기 때문에, 서류에 나오지 않는 정보를 현장에서 직접 확보하는 임장이 사실상 유일한 실물 확인 수단입니다. 이 글은 아파트 경매 임장에서 확인할 항목을 체크리스트로 정리한 것입니다.임장이 필요한 이유 — 서류와 현장의 정보 차이구분서류로 아는 것임장으로만 아는 것물건 상태면적·층수·감정평가 당시 상태현재 외관·누수 흔적·관리 상태점유 상황현황조사서의 조사 시점 기록현재 실제 거주 여부 (우편물·전기계량기 등)비용최저매각가격·인수 권리 금액미납 관리비 액수 (관리사무소 확인)시세감정가 (수개월 전 기준일 수 있음)현재 호가·실거래 분위기 (인근 중..

부동산 경매 절차는 채권자의 경매 신청부터 낙찰자의 대금납부와 배당까지 법으로 정해진 순서를 따라 진행됩니다. 전체 그림을 모른 채 개별 용어만 접하면 지금 물건이 어느 단계에 있는지, 다음에 무슨 일이 일어나는지 판단하기 어렵습니다. 이 글은 부동산 경매 절차 전체를 8단계로 나눠 한눈에 정리하고, 단계별로 자세히 다룬 글을 연결한 개관입니다.부동산 경매 절차 8단계 흐름① 경매 신청 — 채권자가 법원에 경매를 신청 (임의경매·강제경매)↓② 경매개시결정 — 법원이 개시결정을 내리고 등기부에 압류 기입↓③ 배당요구종기 — 채권자·임차인이 배당을 요구할 수 있는 마감일 설정↓④ 매각 준비 — 감정평가, 현황조사, 매각물건명세서 작성↓⑤ 매각기일 — 법정에서 입찰 진행, 최고가매수신고인 결정 (유찰 시 저감..

2026년 8월 2주차 대전지방법원 서산지원 아파트 경매는 총 7건이 진행되며, 매각기일이 전건 8월 12일(수) 하루에 집중되어 있습니다. 지역별로는 당진시 4건, 서산시 3건입니다. 이번 목록은 구성이 특이합니다 — 7건 전부에 알짜경매 기준 무이익 경고(최저가와 인수 부담의 합이 시세 추정치를 넘는 상태)가 표시되어 있고, 이 중 5건은 대항력 임차인 보증금 인수 부담이 함께 붙어 있습니다.전체 물건 7건아래 표는 서산지원 진행 물건 전체입니다. 전건 매각기일이 8월 12일(수)입니다.단지명소재지감정가최저가유찰표시된 부담힐스테이트당진 (26평)당진시 송악읍 기지시리2억 3,200만원1억 6,240만원 (70%)1회무이익 경고서산금호어울림에듀퍼스트 (23평)서산시 성연면2억 1,000만원2억 1,00..

서울 강남권이나 재건축 단지 뉴스에서 "토지거래허가구역으로 묶였다"는 표현을 자주 접하게 됩니다. 허가구역 안의 집은 구청 허가 없이 살 수 없고 실거주 의무까지 붙는데, 그 구역 안의 아파트가 경매로 나오면 어떻게 될까요? 결론부터 말하면 경매 취득은 허가 대상이 아닙니다. 이 글에서 토지거래허가구역의 뜻과 경매 취득 시 달라지는 점을 정리합니다.토지거래허가구역이란?토지거래허가구역은 투기 우려가 있는 지역에서 일정 면적을 넘는 토지(주택의 대지 지분 포함)를 거래할 때 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 지정한 구역입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정합니다. 아파트도 대지권(토지 지분)이 있으므로, 허가구역 안에서 대지 지분 면적이 기준을 넘는 아파..

2026년 8월 1주차 광주지방법원 목포지원 아파트 경매는 총 25건이 진행되며, 매각기일이 전건 8월 10일(월) 하루에 집중되어 있습니다. 25건 중 권리상 특이사항과 경고가 없는 물건은 8건이고, 나머지 17건에는 알짜경매 기준 무이익 경고나 대항력 임차인 관련 표시가 붙어 있습니다. 단지별로는 남교동 남교크레지움에듀파크에서 7세대, 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차에서 9세대가 한꺼번에 나온 것이 특징입니다.권리상 특이사항 없는 물건 8건아래 표는 알짜경매 목록에서 권리상 안전 표시가 붙고 경고가 없는 8건입니다. 전건 매각기일이 8월 10일(월)입니다.단지명소재지감정가최저가유찰연산골드클래스8차 (21평)연산동2억 3,900만원1억 6,730만원 (70%)1회남교크레지움에듀파크 16층 (22평)남교동1..

2026년 8월 1주차 대구지방법원 서부지원(달서구·달성군·서구 관할) 아파트 경매는 총 30건이 진행됩니다. 매각기일은 8월 11일(화) 17건, 8월 13일(목) 13건으로 이틀에 나뉘어 있습니다. 30건 중 권리상 특이사항과 경고가 없는 물건은 13건이고, 알짜경매 기준 무이익 경고가 붙은 물건이 16건, 재매각 물건이 1건입니다. 유찰 물건 대부분은 최저매각가격이 감정가의 70% 선입니다.권리상 특이사항 없는 물건 13건아래 표는 알짜경매 목록에서 권리상 안전 표시가 붙고 경고가 없는 13건입니다. 나머지 17건은 무이익 경고(최저가와 인수 부담의 합이 시세를 넘는 경우)나 대항력 임차인 인수 부담이 표시되어 있어 표에서 제외했습니다.단지명소재지감정가최저가유찰매각기일대실역리슈빌3단지 (26평)달성..

2026년 8월 1주차 기준으로 수원지방법원 안양지원(안양·과천·의왕·군포 관할)에서 진행 중인 아파트 경매 물건은 8건입니다. 지역별로는 의왕시 4건, 안양시 2건, 군포시 2건이고, 매각기일은 8건 전부 8월 11일(화) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 없이 처음 나온 신건이 4건, 1회 유찰(안양지원은 1회 유찰 시 최저가가 감정가의 80%)이 3건, 7회 유찰이 1건입니다. 알짜경매 기준 "무이익 투자" 경고가 붙은 물건이 6건이고, 경고 표시 없는 물건은 2건입니다.전체 물건 (8월 11일 기일)단지명소재지전용면적감정가최저가유찰비고솔거아파트 102동 6층의왕시 왕곡동79.74㎡ (24평)4억 4,000만원3억 5,200만원 (80%)1회-주공4단지아파트 406동 1층군포시 산본동51.66㎡ (16평..