알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 사건 내역을 보다 보면 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 직접 경매를 신청한 사례를 자주 만나게 됩니다. 그 배경에 있는 것이 깡통전세입니다. 전세로 살던 집이 경매로 넘어가는 대표 경로이자, 입찰자 입장에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 직결되는 개념이라 세입자와 입찰자 모두 알아둘 필요가 있습니다. 이번 글에서는 깡통전세가 무엇인지, 어떤 구조로 경매까지 이어지는지, 어떻게 확인하는지 정리합니다.깡통전세란?깡통전세는 전세보증금과 선순위 대출(근저당 채권최고액)의 합계가 집의 시세에 육박하거나 넘어서서, 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주기 어려운 상태의 전세를 말합니다. 법률 용어가 아니라 시장에서 굳어진 표현이며, 통상 보증금과 대출의 합이 시세의 80%를 넘으면 위험 신호로..

전세 계약시 임차인 유의사항 중에서 가장 무거운 것은 "이 집이 경매로 넘어가면 내 보증금은 어떻게 되는가"입니다. 경매 물건의 임차인 피해 사례 대부분은 계약 단계에서 등기부등본 한 장으로 걸러낼 수 있었던 경우입니다. 이 글에서는 전세 계약 전에 확인할 것들을 경매의 관점에서 정리합니다.왜 등기부등본이 먼저인가집이 경매로 넘어가면 배당 순서는 계약서 순서가 아니라 등기부상 권리의 순위로 정해집니다. 내 전세보증금보다 앞선 근저당권이 있으면, 매각대금에서 그 채권이 먼저 배당되고 남는 돈에서만 보증금을 돌려받습니다. 계약 전 등기부등본 확인은 선택이 아니라 보증금을 지키는 최소 장치입니다.계약 전 확인 체크리스트확인 항목어디서보는 법근저당권 채권최고액등기부 을구채권최고액 + 내 보증금 합계가 시세의 7..

뉴스에서 보던 전세사기 피해 주택 상당수가 결국 경매로 나옵니다. 그래서 "전세사기 경매"는 두 부류의 사람이 검색합니다 — 내 보증금이 걸린 세입자, 그리고 시세보다 싸 보이는 물건을 발견한 입찰자. 이 글은 양쪽이 각각 무엇을 알아야 하는지 정리합니다.전세사기 물건이 경매에 나오는 이유무자본 갭투자로 수백 채를 사들인 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면, 은행(근저당권자)이나 보증금을 못 받은 임차인이 경매를 신청합니다. 이런 물건은 대부분 매매가와 전세보증금이 비슷하거나 역전된 "깡통전세"여서, 배당 단계에서 임차인 보증금이 다 채워지지 않는 경우가 많습니다.일반 경매 물건과 무엇이 다른가구분일반 경매 물건전세사기 피해 물건임차인 보증금배당으로 정리되는 경우가 많음대항력 있는 임차인의 미회수 보증금을..