알짜경매 님의 블로그

임대사업자 등록 아파트가 경매로 나왔다면? 등록임대주택 낙찰 시 임대 의무 승계 여부·임대보증금 보증·임차인 보호 정리

경매 물건의 등기부 갑구를 보다 보면 소유권 아래에 "민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산"이라는 취지의 부기등기가 붙어 있는 경우가 있습니다. 소유자가 지자체에 임대사업자로 등록하고 임대하던 중 채무 문제로 경매에 넘어온 임대사업자 아파트 경매입니다. 등록임대주택은 임대사업자에게 임대의무기간·임대료 증액 5% 제한·임대보증금 보증 가입 같은 법정 의무가 붙어 있어서, 입찰자는 "낙찰받으면 이 의무까지 넘어오는가", "임차인은 어떻게 보호되는가", "전 소유자의 과태료나 세금 추징이 나와 관련 있는가"를 따져 봐야 합니다. 이 글은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법) 조문을 기준으로 등록임대주택이 경매로 매각될 때의 등록 말소 구조, 낙찰자의 ..

배당요구 안 한 선순위 임차인이 있는 아파트 경매 : 보증금 전액 인수·계약기간 승계·인도명령 불가와 입찰가 계산법 정리

아파트 경매 물건의 매각물건명세서를 읽다 보면 임차인 란에 전입일·확정일자는 적혀 있는데 배당요구일 칸이 비어 있고, 비고란에 "배당요구 없음. 보증금은 매수인이 인수"라는 기재가 붙은 경우가 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않은 유형, 즉 배당요구 안 한 임차인이 있는 물건입니다. 알짜경매(alzaapt.com) 물건 목록에서 "대항력 임차인 + 배당요구 없음 → 명도소송 고위험" 경고 라벨이 붙는 바로 그 경우입니다. 이 글은 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않는 이유, 보증금 전액 인수·계약기간 승계·인도명령 불가라는 세 가지 효과의 법적 근거, 배당요구를 한 경우와의 차이, 인수 보증금을 반영한 입찰가 계산 방법을 정리합니다...

부동산 경매 용어 : 코픽스(COFIX)란? 매달 15일 바뀌는 경락잔금대출 변동금리 기준, 신규취급액·잔액·신잔액·단기 차이 정리

경락잔금대출 상품설명서를 받아 보면 금리 항목에 "신규취급액기준 COFIX + 가산금리"처럼 적혀 있습니다. 여기서 코픽스(COFIX, Cost of Funds Index)는 은행연합회가 매달 산출·공시하는 자금조달비용지수로, 국내 은행 변동금리 주택담보대출의 기준금리로 쓰입니다. 은행이 예금·금융채 등으로 돈을 끌어온 비용을 가중평균한 값이기 때문에, 이 수치가 오르면 대출금리도 변동 주기에 맞춰 따라 오르고 내리면 따라 내립니다. 공시는 매월 15일 15시 이후에 이뤄지므로, 경매 낙찰 뒤 잔금일이 15일 전후에 걸리면 어느 달 COFIX가 적용되는지에 따라 첫 금리가 달라질 수 있습니다. 오늘(10월 15일) 15시에도 9월 대상월 수치가 새로 공시됩니다. 이 글은 COFIX의 정의와 산출 방식, ..

여주·이천·양평 아파트 경매 물건 정리 (2026년 10월 3주차)

수원지방법원 여주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 여주·이천·양평 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 여주지원 진행 아파트는 11건으로, 이천시 6건(대월면 사동리·갈산동·송정동·부발읍 아미리 2·증포동), 여주시 3건(천송동·홍문동·점봉동), 양평군 2건(양평읍 2)입니다. 매각기일은 11건 전부 10월 21일(수)입니다. 유찰 분포는 신건 4건, 1회 유찰 4건, 2회 유찰 3건입니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 7건(그중 점봉동 인창아파트 507호는 무이익 표시 병기)이고, 무이익 표시는 5건, 그 가운데 1건(증포동 이천센트럴푸르지오 403호)은 대항력 임차인 3명의 보증금 등 인수부담 4억 7,000만원이 함께 표시돼 있습니다. 여주지원 물건은 9월 2주차(9/9)..

영동·옥천 아파트 경매 물건 정리 (2026년 10월 3주차)

청주지방법원 영동지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 영동·옥천 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 영동지원 진행 아파트는 3건으로, 영동군 영동읍 2건(동정리·설계리)과 옥천군 옥천읍 1건(양수리)입니다. 매각기일은 3건 전부 10월 20일(화)입니다. 유찰 분포는 신건 2건, 1회 유찰 1건이고, 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시가 3건 전부에 붙어 있으며 인수부담·무이익·경고 표시가 붙은 물건은 없습니다. 영동지원 물건은 이 블로그에서 처음 정리합니다.전체 물건 (3건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일옥천지엘리베라움 102동 305호 26평옥천군 옥천읍 양수리3억 1,100만원2억 4,880만원 (80%)1회10/20 (화)영동현대아파트 101동 402호 26평영동군 영동읍 동정리..