알짜경매 님의 블로그

경매에 입찰하려면 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 내야 합니다. 패찰하면 그 자리에서 돌려받지만, 상황에 따라서는 경매 보증금 반환이 몇 달씩 묶이거나 아예 몰수되는 경우도 있습니다. 입찰보증금뿐 아니라 항고할 때 내는 항고보증금도 마찬가지입니다. 이 글에서 보증금이 돌아오는 경우와 돌아오지 않는 경우를 상황별로 정리합니다.입찰보증금의 기본 구조기일입찰에서 입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다(민사집행법 제113조, 규칙 제63조). 입찰가의 10%가 아니라 최저가의 10%라는 점에 유의해야 합니다. 다만 전 매수인이 잔금을 내지 않아 다시 매각하는 재매각 사건은 법원에 따라 20~30%로 올려 공고하는 경우가 많으므로, 매각공고에서 보증금 비율을 반드시 확인해야 합니다.보증금이 반환되는 경우상황..

2026년 7월 5주차 수원지방법원 평택지원(평택·안성 관할) 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 이번 주 평택지원에는 아파트 경매 20건이 걸려 있었고, 그중 13건은 7월 28일(화) 기일로 진행이 끝났습니다. 이 글은 다음 매각기일인 8월 3일(월)에 진행되는 8건을 다룹니다. 평택 6건·안성 2건이며, 1회 유찰(최저가 70%) 4건, 2회 유찰(49%) 1건, 4회 유찰 1건, 신건 2건입니다.8월 3일(월) 기일 평택·안성 아파트 경매 물건 표아래 표는 등기부상 인수 부담 표시가 없는 물건 중심으로 추린 것입니다. 이미 기일이 지난 물건(7/28 진행분)은 제외했습니다.단지명소재지감정가최저가유찰매각기일독곡동 아파트 (21평)평택시 독곡동1억 1,700만원5,733만원 (49%)2회8/3 (월)평..

경매 낙찰대금은 채권자들에게 한꺼번에 나눠지는 것이 아니라 법이 정한 순서대로 배당됩니다. 이 순서가 경매 배당순위입니다. 배당순위는 채권자만의 문제가 아닙니다. 입찰자 입장에서도 "임차인이 배당에서 보증금을 다 받아가는가"에 따라 인수할 금액이 달라지고, 임차인 입장에서는 내 보증금이 몇 순위인지에 따라 회수 가능성이 갈립니다. 이 글에서 배당순위의 전체 체계를 순서대로 정리합니다.배당의 기본 원칙배당은 매수인이 납부한 매각대금에서 이루어지며, 세 가지 원칙이 뼈대입니다.첫째, 순위가 앞서면 먼저 다 받는다. 선순위 채권자가 전액을 배당받은 뒤에야 다음 순위로 넘어갑니다. 대금이 부족하면 후순위는 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.둘째, 같은 순위끼리는 채권액 비율로 나눈다(안분배당). 동순위 채권자들은..

몇 주 동안 지켜보던 경매 물건이 기일을 앞두고 목록에서 사라지는 일이 있습니다. 사건 내역을 열어 보면 "취하"라고 적혀 있습니다. 경매취하는 경매를 신청했던 채권자가 신청을 거두어 절차를 끝내는 것으로, 진행 중인 경매 사건의 적지 않은 비율이 낙찰 전에 이렇게 종결됩니다. 입찰을 준비하는 입장에서는 언제까지 취하가 가능한지, 낙찰받은 뒤에도 취하될 수 있는지가 실질적인 관심사입니다.경매취하란?경매취하는 경매 신청 채권자가 법원에 낸 경매 신청을 스스로 거두어들이는 행위입니다. 채무자가 빚을 갚았거나, 채권자와 채무자가 변제 조건에 합의했거나, 채무를 다른 방법으로 해결한 경우에 이뤄집니다. 취하되면 경매 절차는 그대로 종결되고, 경매개시결정 기입등기도 말소됩니다.비슷해 보이는 개념과 구별할 필요가 ..

입찰장에서 최고가를 써내 최고가매수신고인이 되면 그날로 내 집이 되는 것처럼 느껴지지만, 실제로는 법원의 심사가 한 단계 남아 있습니다. 낙찰 후 약 1주일 뒤에 나오는 매각허가결정이 그것입니다. 그리고 이 결정에 불만이 있는 이해관계인은 즉시항고로 다툴 수 있습니다. 낙찰이 곧 소유권이 아닌 이유, 잔금 납부일이 낙찰 후 한 달 넘게 걸리는 이유가 모두 이 절차에 있습니다.매각허가결정이란?매각허가결정은 법원이 매각 절차에 문제가 없었는지 심사한 뒤 "이 사람에게 파는 것을 허가한다"고 선고하는 결정입니다(민사집행법 제126조). 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면, 법원은 통상 1주일 뒤 매각결정기일에 허가 여부를 선고합니다.법원이 심사하는 것은 매각 절차의 적법성입니다. 민사집행법 제121조는 매각..

경매 물건을 보다 보면 몇 번씩 유찰돼 최저매각가격이 크게 내려온 물건에서 "이 가격이면 남는 게 있을까?"라는 의문과 함께, 갑자기 경매 자체가 취소되는 경우를 만나게 됩니다. 이때 등장하는 개념이 무잉여(잉여주의)입니다. 유찰이 거듭된 물건에 입찰을 준비하던 입장에서는 기일이 갑자기 사라지는 셈이라, 왜 이런 일이 생기는지 알아두면 일정 관리에 도움이 됩니다.무잉여란?무잉여(無剩餘)는 경매를 진행해도 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 돈(잉여)이 없는 상태를 말합니다. 민사집행법 제91조 제1항과 제102조는 "우선채권자의 채권과 절차 비용을 변제하고 남을 것이 없으면 경매를 진행하지 않는다"는 원칙을 두고 있는데, 이를 잉여주의라고 부릅니다.구체적으로는, 최저매각가격에서 ① 경매 절차 비용과 ② 경매..

2026년 7월 5주차 의정부지방법원 고양지원(고양시·파주시 관할) 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 이번 주 고양지원에는 아파트 경매 48건이 진행되며, 매각기일은 7월 28일(화)부터 30일(목) 사이에 몰려 있습니다. 신건부터 2회 이상 유찰 물건까지 분포하고, 최저매각가격이 감정가의 49%까지 내려온 물건이 3건 있습니다. 권리관계가 비교적 단순한 물건 위주로 표를 정리하고, 저감 폭이 큰 물건 몇 개를 따로 살펴봅니다.이번 주 고양·파주 아파트 경매 물건 표아래 표는 등기부상 인수 부담 표시가 없는 물건 중심으로 추린 것입니다.단지명소재지감정가최저가유찰매각기일흰돌마을아파트 (22평)고양시 일산동구 백석동4억 9,000만원3억 4,300만원 (70%)1회7/28 (화)하이파크시티 일산파밀리에2단지..

2026년 7월 5주차 인천지방법원 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 이번 주 인천지법에는 아파트 경매 65건이 진행되며, 매각기일은 7월 27일(월)부터 30일(목) 사이에 몰려 있습니다. 신건부터 7회 유찰 물건까지 분포하고, 최저매각가격이 감정가의 34%까지 내려온 물건도 있습니다. 이 글에서는 권리관계가 비교적 단순한 물건 위주로 표를 정리하고, 유찰 저감이 큰 물건 몇 개를 따로 살펴봅니다.이번 주 인천 아파트 경매 물건 표아래 표는 등기부상 인수 부담 표시가 없는 물건 중심으로 추린 것입니다. 매각기일이 이미 지난 물건(7/27 진행분)은 제외했습니다.단지명소재지감정가최저가유찰매각기일검단2차아이파크 (44평)서구 마전동5억 4,100만원3억 7,870만원 (70%)1회7/28 (화)청라 한양수..

경매 물건은 매매와 달리 내부를 보여주는 사람이 없습니다. 그 집에 누가 살고 있는지, 임차인이라면 보증금이 얼마라고 주장하는지를 입찰자 대신 확인해 주는 것이 집행관의 현장 조사이고, 그 결과를 담은 문서가 현황조사서(현황조사보고서)입니다. 매각물건명세서가 권리관계의 "법적 요약"이라면, 현황조사서는 그 요약의 근거가 된 "현장 기록"입니다. 임차인 관련 분쟁의 단서가 대부분 이 문서에 먼저 나타나기 때문에, 명세서와 반드시 짝으로 읽어야 합니다.현황조사서란?법원은 경매개시결정을 내리면 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임·보증금의 액수 등을 조사하도록 명합니다 (민사집행법 제85조). 집행관은 현장을 방문해 점유자를 만나 진술을 듣고, 전입세대 열람과 주민등록 확인 등을 거쳐 조사 결과를 보고서..

경매 물건의 위험은 대부분 서류 한 장에 요약되어 있습니다. 임차인이 대항력이 있는지, 낙찰 후에도 소멸하지 않고 따라오는 권리가 있는지, 특별한 매각 조건이 붙었는지 — 이런 정보를 법원이 공식적으로 정리해 공개하는 문서가 매각물건명세서입니다. 입찰 전 확인해야 할 서류를 하나만 꼽는다면 이 문서이고, 실제로 경매 사고의 상당수가 이 문서를 읽지 않았거나 잘못 읽은 데서 시작됩니다.매각물건명세서란?매각물건명세서는 법원이 매각 대상 부동산에 관한 핵심 정보를 기재해 누구나 볼 수 있게 비치하는 문서입니다 (민사집행법 제105조). 법원은 이 문서를 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치해야 하고, 지금은 법원경매정보 사이트에서 사건번호로 누구나 열람할 수 있습니다.기재되는 내용은 크게 네 가지입니다.① 부동..