알짜경매 님의 블로그

경매 입찰에 처음 참여하면 입찰가 못지않게 신경 쓰이는 것이 입찰보증금입니다. 최저매각가격의 10%를 현금이나 자기앞수표로 준비해 입찰봉투에 넣어 내는데, 떨어지면 이 돈을 언제, 어떻게, 어디서 돌려받는지 모르는 상태로 입찰장에 가는 경우가 적지 않습니다. 결론부터 말하면 패찰자의 보증금은 그날 그 자리에서 돌려받습니다. 다만 차순위매수신고를 했거나, 보증서(경매보증보험)로 보증을 냈거나, 대리인·공동입찰로 참여했다면 반환 시점과 방법이 조금씩 달라집니다. 이 글에서는 민사집행법상 즉시 반환 원칙과 근거 조문, 입찰 결과별 반환 시점 비교, 반환 창구에서의 실제 절차, 금액 예시, 패찰 이후 다음 입찰을 준비하는 순서를 정리합니다.1. 패찰하면 보증금은 그날 즉시 돌려받는다 — 민사집행법 제115조 제..

경매 물건 목록에서 "지분매각"이나 "공유자 우선매수권" 표시가 붙은 아파트는 입찰에서 최고가를 써내도 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 경매에 나온 지분 말고 나머지 지분을 가진 공유자가 매각기일에 최고가와 같은 가격으로 먼저 사겠다고 신고하면, 법원은 그 공유자에게 매각을 허가하기 때문입니다. 이 글에서는 법적 근거, 신고 시점과 보증, 행사 제한, 적용되지 않는 경우, 부부 공유 아파트 1/2 지분 금액 예시, 다른 우선매수권과의 비교를 정리합니다.1. 공유자 우선매수권이란공유자 우선매수권은 공유물의 지분 일부가 경매될 때 다른 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 그 지분을 먼저 매수할 수 있는 권리입니다.민사집행법 제139조는 공유물지분을 경매하는 경우 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있..

경매 입찰이 끝나고 집행관이 "최고가매수신고인은 ○○○"이라고 부르면 흔히 "낙찰됐다"고 말합니다. 그런데 법원 서류에는 낙찰자라는 말 대신 최고가매수신고인이라는 용어가 쓰이고, 이 사람은 아직 그 집의 매수인도 소유자도 아닙니다. 최고가매수신고인이 정확히 어떤 지위인지, 언제 매수인이 되고 언제 소유자가 되는지, 그 사이에 무엇을 할 수 있고 무엇을 잃을 수 있는지를 정리합니다.최고가매수신고인이란?최고가매수신고인은 매각기일에 가장 높은 가격으로 매수신고를 한 사람입니다 (민사집행법 제115조). 기일입찰에서는 개찰 결과 최고 금액을 써낸 입찰자가 되고, 집행관이 그 이름과 가격을 부르면서 매각기일이 종결됩니다. 이 시점부터 매각허가결정이 확정될 때까지의 지위가 최고가매수신고인이고, 이후 단계마다 부르는..

경매 법정에서 개찰이 끝나면 집행관이 최고가매수신고인을 호명한 뒤 이렇게 묻습니다. "차순위매수신고 하실 분 계십니까?" 처음 입찰장에 간 분들은 이 장면에서 당황하곤 합니다. 2등에게도 기회가 있다는 뜻인데, 아무나 할 수 있는 것도 아니고 무조건 유리한 것도 아닙니다. 이 글에서는 차순위매수신고의 뜻과 요건, 그리고 실제로 할 만한지 판단하는 기준까지 정리합니다.차순위매수신고란?차순위매수신고는 최고가매수신고인이 대금을 납부하지 않을 경우 재매각 절차 없이 자신이 매수인 지위를 넘겨받겠다고 미리 신고해 두는 제도입니다(민사집행법 제114조). 낙찰자가 잔금을 내지 않으면 법원은 원래 재매각을 진행해야 하는데, 차순위매수신고인이 있으면 그 사람에 대해 바로 매각허가 여부를 결정합니다. 절차가 한 바퀴 도..