알짜경매 님의 블로그

경매 물건 목록을 보면 "신건"이라고 표시된 물건과 유찰을 거쳐 가격이 내려온 물건이 섞여 있습니다. 처음 나온 물건과 다시 나온 물건은 진행 방식이 같아 보여도 가격 구조와 경쟁 양상이 다릅니다. 법원 용어로는 이를 새매각이라 부르는데, 이름이 비슷한 재매각과 혼동하는 분이 많습니다. 이번 글에서 새매각과 신건의 뜻, 재매각과의 차이, 신건 입찰 전략을 정리합니다.새매각이란? 신건이란?새매각(新賣却)은 매각을 실시했지만 적법한 매수신고가 없어(유찰) 최저매각가격을 낮춰 다시 기일을 여는 절차입니다 (민사집행법 제119조). 즉 "유찰 후 다음 기일"이 새매각입니다.신건(新件)은 그보다 앞선 상태로, 처음으로 매각기일에 나온 물건을 말합니다. 최저매각가격이 감정평가액 그대로(100%)인 상태입니다. 신건..

경매 물건을 보다 보면 "2회 유찰, 최저가 64%"처럼 유찰 횟수가 표시된 물건을 자주 만납니다. 경매의 매력인 "시세보다 싸게"는 대부분 이 유찰에서 나옵니다. 그런데 유찰되면 가격이 얼마나 떨어지는지 — 즉 부동산 경매 유찰시 감가비율(저감률)은 법원마다 다르다는 사실은 의외로 모르는 분이 많습니다. 오늘은 유찰의 개념과 저감률 체계, 그리고 "몇 회 유찰된 물건을 노려야 하는가"라는 실전 질문까지 정리합니다.유찰이란 무엇인가유찰(流札)이란 매각기일에 입찰자가 아무도 없어 매각이 성립하지 않은 것을 말합니다. 정확히는 최저매각가격 이상으로 응찰한 사람이 없는 경우입니다. 유찰되면 법원은 최저매각가격을 일정 비율로 낮춰(저감) 약 1개월 뒤 새 매각기일을 지정합니다 (민사집행법 제119조 — 새 매각..