알짜경매 님의 블로그

경매 권리분석에서 임차인의 전입일은 대항력 유무를 가르는 기준입니다. 그런데 등본상 임차인 본인의 전입일만 보고 "말소기준권리보다 늦으니 대항력이 없다"고 판단했다가, 알고 보니 가족이 먼저 전입해 있었던 경우가 있습니다. 이때 등장하는 개념이 세대합가입니다. 겉으로 보이는 전입일과 실제 대항력 기준일이 달라지는 대표적인 함정이므로, 아파트 입찰 전에 반드시 짚고 가야 하는 용어입니다.세대합가란?세대합가는 따로 전입되어 있던 가족(세대원)이 하나의 세대로 합쳐지는 것을 말합니다. 예를 들어 배우자와 자녀가 먼저 그 집에 전입해 살고 있다가, 나중에 세대주(임차인 본인)가 전입하면서 한 세대로 합쳐지는 경우입니다. 주민등록표에는 세대주의 전입일이 표시되므로, 서류상으로는 임차인의 전입이 늦어 보입니다.그러..

아파트 경매에서 초보자가 가장 크게 손해 보는 지점은 딱 하나로 좁혀집니다. 바로 선순위임차인이 있는 물건을 모르고 낙찰받는 경우입니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금 수억 원을 추가로 물어줘야 할 수 있기 때문입니다. 실제로 이번 주 서울 법원 목록에도 최저가보다 인수 보증금이 더 큰 물건이 올라와 있습니다. 이번 글에서 선순위임차인의 뜻, 후순위와의 구별법, 인수 금액 계산까지 정리합니다.선순위임차인이란?선순위임차인은 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 대항력은 주택 인도(입주) + 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기는데(주택임대차보호법 제3조), 이 시점이 말소기준권리(통상 최초 근저당권 설정일)보다 앞서면 선순위, 뒤면 후순위입니다.선순위임차인의 대항력은 경매로도 소멸..

경매 물건을 고르다 보면 매각물건명세서에 "대항력 있는 임차인" 또는 "임차인 보증금 인수 가능성 있음"이라는 문구가 붙은 물건을 만납니다. 대부분의 입찰자가 이 한 줄에 손을 떼기 때문에 유찰이 거듭되고 가격이 뚝뚝 떨어지죠. 그렇다면 경매 대항력 있는 임차인이 있는 집은 무조건 피해야 할까요? 결론부터 말하면 "계산이 되는 물건은 기회, 계산이 안 되는 물건은 지뢰"입니다. 오늘은 실제 사례 구조로 판단법을 정리합니다.대항력 있는 임차인이란 — 30초 복습임차인이 입주 + 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 그 시점이 말소기준권리(보통 1순위 근저당) 설정일보다 빠르면 "대항력 있는(선순위) 임차인"이 됩니다. 이 임차인의 보증금 중 배당으로 해소되지 않은 금액은 낙찰자가 인수해야 ..