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부동산 경매 용어 : 채무인수란? 잔금 대신 대출을 넘겨받는 방법과 상계신청과의 차이

채무인수는 경매 낙찰자가 잔금을 전부 현금으로 내는 대신, 그 부동산에 걸린 채권자의 채무를 승낙을 받아 넘겨받고 그만큼을 잔금에서 빼는 대금 납부 방법입니다. 민사집행법 제143조가 정한 특별한 대금 지급 방식으로, 새 대출을 받지 않고 기존 근저당 대출을 그대로 이어받는 구조입니다. 경락잔금대출이 어렵거나 기존 대출 조건이 유리할 때 검토 대상이 되지만, 채권자의 승낙이 필요하고 시한이 있어 실무에서 흔히 쓰이는 방법은 아닙니다. 이 글은 채무인수의 뜻과 법적 근거, 상계신청·경락잔금대출과의 차이, 절차와 주의점을 정리합니다.정의 — 대금 지급에 갈음하는 채무인수민사집행법 제143조 제1항은 매수인이 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 것 외에, 배당표 실시에 관해 매각대금의 한도에서 관계 채권..

경매에서 배당받을 채권자 — 예를 들어 배당요구를 한 임차인이나 근저당권자 — 가 그 집을 직접 낙찰받는 경우가 있습니다. 이때 "어차피 돌려받을 돈이 있는데, 낙찰대금을 전부 냈다가 다시 배당받는 건 번거롭지 않나?"라는 의문이 생깁니다. 바로 이 번거로움을 덜어주는 제도가 상계신청입니다. 임차인이 자기 전셋집을 낙찰받을 때 특히 유용한 실전 카드입니다.상계신청이란?상계신청(相計申請)은 매수인(낙찰자)이 동시에 배당받을 채권자일 때, 자기가 받을 배당액만큼을 매각대금 납부에서 빼달라고 법원에 신청하는 것입니다(민사집행법 제143조 제2항). 낼 돈과 받을 돈을 맞비겨서(상계), 차액만 납부하면 대금납부 의무를 다한 것으로 인정됩니다.흔한 사례는 두 가지입니다. 첫째, 배당요구를 한 임차인이 자기가 살던..

경매에서 낙찰을 받고 매각허가결정까지 확정되면, 이제 진짜 관문이 남습니다. 바로 대금납부(매각대금 납부)입니다. 아무리 좋은 가격에 낙찰받아도 대금을 기한 안에 내지 못하면 소유권을 얻지 못하는 것은 물론, 입찰보증금까지 몰수됩니다. 오늘은 대금납부의 기한과 절차, 그리고 미납하면 벌어지는 일까지 정리합니다.대금납부란?대금납부는 낙찰자(매수인)가 매각허가결정 확정 후 법원이 정한 기한 안에 매각대금 전액(낙찰가에서 이미 낸 입찰보증금을 뺀 잔액)을 법원에 내는 절차입니다. 민사집행법 제142조에 근거하며, 법원은 매각허가결정이 확정되면 대금지급기한을 정해 매수인에게 통지합니다. 통상 매각허가결정 확정일로부터 1개월 안팎으로 지정됩니다.핵심은 이것입니다 — 경매의 소유권은 등기가 아니라 대금납부 시점에 ..