알짜경매 님의 블로그

경매 뉴스나 통계 기사에서 "이번 달 아파트 낙찰가율이 90%를 넘었다"는 표현을 자주 봅니다. 입찰가를 정할 때도 해당 지역의 최근 낙찰가율을 참고하라는 말을 듣게 됩니다. 낙찰가율이 정확히 무엇을 나눈 비율인지, 어디서 확인하고 입찰에 어떻게 활용하는지 정리합니다.낙찰가율이란?낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율입니다. 낙찰가를 감정가로 나누어 백분율로 표시합니다.낙찰가율(%) = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100예: 감정가 4억원 아파트가 3억 6,000만원에 낙찰 → 낙찰가율 90%주의할 점은 분모가 최저매각가격이 아니라 감정가라는 것입니다. 유찰로 최저가가 70%, 49%로 내려간 물건이라도 낙찰가율은 처음 감정가를 기준으로 계산합니다. 그래서 2회 유찰된 물건을 최저가보다 조금 높게 낙찰받으면 낙찰..

경매 공고에서 보는 감정가는 감정평가사가 작성한 감정평가서에서 나온 숫자입니다. 그런데 입찰자 대부분이 감정가 숫자만 보고 감정평가서 자체는 열어 보지 않습니다. 감정평가서에는 감정 시점, 평가 근거, 건물 상태, 위치 정보가 담겨 있어서 입찰가 판단의 출발점이 되는 서류입니다. 이 글에서는 경매 감정평가서를 어디서 열람하고 어떤 순서로 읽는지 정리합니다.감정평가서란?법원은 경매개시결정 후 감정평가사에게 목적 부동산의 평가를 명하고(민사집행법 제97조), 그 결과인 감정평가액을 기초로 최저매각가격을 정합니다. 감정평가서는 이 평가의 근거를 담은 보고서로, 법원경매정보 사이트의 사건 상세에서 매각물건명세서·현황조사서와 함께 PDF로 열람할 수 있습니다. 첫 매각기일의 최저매각가격은 통상 감정평가액과 같게 ..

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정평가액입니다. "감정가 5억, 최저가 3.2억" 같은 표기에서 할인율을 계산하며 설레게 되죠. 그런데 이 감정가를 시세로 착각하는 것이 경매 초보가 가장 많이 하는 실수입니다. 오늘은 감정평가액이 어떻게 정해지는지, 최저매각가격과는 어떤 관계인지, 그리고 감정가를 어디까지 믿어야 하는지를 정리합니다.감정평가액이란 무엇인가감정평가액이란 법원이 경매 부동산의 가치를 파악하기 위해 감정평가사에게 의뢰해 산정한 평가 금액입니다. 법원은 경매개시결정 후 감정인을 지정해 부동산을 평가하게 하고(민사집행법 제97조), 이 감정평가액을 참작하여 첫 매각기일의 최저매각가격을 정합니다. 실무적으로 첫 기일의 최저매각가격은 감정평가액과 같게 정해지는 것이 일반적입니다...