알짜경매 님의 블로그

경매 아파트 사고 이력(사망 사고·고독사) 확인 방법 : 법원 서류에 없는 정보, 불허가 사유 여부와 낙찰 후 고지 의무 정리

경매 아파트를 검토하다 보면 "이 집에서 사람이 사망한 적이 있는지"를 확인하고 싶은 순간이 있습니다. 현황조사서에 점유자를 만나지 못했다는 폐문부재 기재가 있거나, 매각물건명세서에 "소유자 사망, 상속인"이라는 문구가 보이거나, 같은 단지의 다른 세대보다 유찰이 거듭된 물건이 그렇습니다. 일반 매매라면 매도인과 공인중개사에게 물어볼 수 있지만, 경매에는 그 상대가 없습니다. 이 글은 법원 경매 서류 세 가지(현황조사서·매각물건명세서·감정평가서)가 각각 무엇을 적는 서류이고 세대 내 사망 사고·고독사·화재 같은 사고 이력이 기재 항목인지, 뒤늦게 알았을 때 낙찰을 되돌릴 근거가 있는지, 입찰 전에 입찰자가 직접 확인하는 방법, 그리고 낙찰 후 임대·매도할 때 낙찰자 본인이 지게 되는 고지 의무를 조문과 ..

경매로 산 아파트 1세대 1주택 비과세 받으려면? 보유·거주 2년 기산일(대금 완납일)·조정대상지역 거주 요건·일시적 2주택 처분기한 정리

경매로 아파트를 낙찰받아 실거주하다가 몇 년 뒤 파는 경우, 가장 큰 세금 변수는 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지입니다. 경매는 입찰일·매각허가결정일·대금 완납일·등기일이 몇 주씩 떨어져 있어 보유기간을 어디서부터 세는지 헷갈리기 쉽고, 2025년 10월 16일 이후 서울 전역과 경기 일부가 다시 조정대상지역이 되면서 "취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주" 요건이 수도권 경매 물건 상당수에 붙게 됐습니다. 2026년 10월 1일부터는 조정대상지역 안 일시적 2주택의 종전주택 처분기한도 3년에서 2년으로 줄었습니다. 이 글은 경매로 산 아파트의 1세대 1주택 비과세 요건, 보유·거주기간의 기산일(대금 완납일), 조정대상지역 판정과 2026년 10월 현재 지정 현황, 일시적 2주택 처분기..

경락잔금대출 변동형·혼합형·주기형 중 뭘 고를까? 코픽스·은행채 5년물 기준금리 차이와 스트레스 DSR 반영 비율 정리

낙찰 다음 날 은행에서 받아 보는 경락잔금대출 가심사표에는 보통 금리 유형이 두세 줄로 나뉘어 있습니다. "변동형(신규취급액 COFIX 6개월) 연 ○%", "혼합형(5년 고정 후 변동) 연 ○%", "주기형(5년 주기) 연 ○%"처럼 같은 금액인데 금리와 한도가 조금씩 다르게 적혀 있고, 매각허가결정 확정 후 대금지급기한이 통상 한 달 안팎이라 일반 매매처럼 몇 주씩 상품을 비교할 시간은 없습니다. 세 유형은 기준금리로 쓰는 지표부터 다릅니다 — 변동형은 어제(10월 15일) 공시된 코픽스(COFIX)에, 혼합형·주기형은 은행채(금융채) 5년물에 연동됩니다. 여기에 DSR 한도를 계산할 때 더해지는 스트레스 금리의 반영 비율이 유형별로 달라서, 같은 소득이라도 어느 유형을 고르느냐에 따라 나오는 한도가..