알짜경매 님의 블로그

매각물건명세서의 임차인 란에 이름이 적혀 있는데 현황조사서에는 "임차인 사망, 배우자 거주"라고 쓰여 있거나, 전입세대열람에서 세대주가 사망 말소 처리된 물건이 있습니다. 임차인 사망 경매 물건은 권리분석의 출발점이 "누가 그 임차권을 이어받았는가"로 바뀝니다. 사망한 임차인의 대항력과 확정일자가 이어지는지, 배당요구는 누가 하는지, 보증금을 인수하면 누구에게 줘야 하는지, 명도는 누구를 상대로 하는지가 전부 승계인에 따라 정해지기 때문입니다. 이 글은 주택임대차보호법 제9조의 임차권 승계와 민법 상속의 관계, 대항력·우선변제권 유지 요건, 배당요구·배당금 수령, 입찰자가 확인할 항목을 정리합니다.1. 주택임차권의 승계 — 주택임대차보호법 제9조임차인이 사망하면 임차권과 보증금반환채권은 원칙적으로 민법의..

매각물건명세서를 열어 보면 임차인란에 사람 이름 대신 "○○주식회사"가 적혀 있는 물건이 있습니다. 회사가 직원 숙소나 사택으로 쓰려고 전세를 들었는데 그 집이 경매로 나온 경우입니다. 이때 입찰자가 가장 먼저 따질 것이 법인 임차인 대항력입니다. 개인 임차인이라면 전입신고 날짜 하나로 선순위·후순위가 갈리지만, 법인 전세 경매에서는 "법인은 주민등록을 할 수 없다"는 사정 때문에 출발점부터 다릅니다. 원칙적으로 법인 임차인은 대항력이 없고, 예외는 법에 정해진 두 유형(주택도시기금 전세임대 지원 법인·중소기업 법인의 직원 사택)뿐입니다. 이 글은 법인 임차인이 대항력을 갖지 못하는 이유, 두 가지 예외의 요건, 확정일자·우선변제권과의 관계, 법인이 보증금을 지키는 다른 수단(전세권), 그리고 입찰자가 ..

매각물건명세서의 임차인란에 영문 이름이 적혀 있거나, 현황조사서에 "외국인등록"이라는 표기가 보이는 물건이 있습니다. 외국인 세입자가 사는 집이 경매로 나온 경우입니다. 외국인 임차인의 대항력은 내국인과 같은 기준으로 판단하되 요건을 갖추는 수단이 다릅니다. 외국인은 주민등록을 할 수 없으므로 전입신고 대신 외국인등록·체류지 변경신고(외국국적동포는 국내거소신고·거소이전신고)가 그 자리를 대신합니다. 문제는 입찰자가 가장 먼저 확인하는 전입세대열람에 이 정보가 나오지 않는다는 점입니다. 전입세대열람이 비어 있다고 임차인이 없다고 판단하면 선순위 임차인의 보증금을 떠안는 결과가 생길 수 있습니다. 이 글은 외국인 임차인이 대항력을 갖추는 법적 근거, 유형별 차이, 입찰자가 등록 사실을 확인하는 방법과 인수 ..

대구지방법원 본원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 대구 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 대구지법 진행 아파트는 52건이고, 그중 경산시 5건·칠곡군 4건·영천시 1건을 제외한 대구광역시 물건 42건을 다룹니다. 매각기일은 10월 13일(화) 18건, 14일(수) 8건, 15일(목) 16건으로 사흘에 걸쳐 있습니다. 유찰 분포는 신건 19건, 1회 유찰 19건, 2회 유찰 2건, 4회 유찰 1건, 7회 유찰 1건입니다. 소재지는 수성구 15건(신매동 3·범물동 2·두산동 2·시지동 2·수성동4가·수성동1가·사월동·상동·황금동·만촌동 각 1), 북구 14건(복현동 3·칠성동2가 2·관음동·팔달동·침산동·동변동·검단동·태전동·구암동·학정동·동천동 각 1), 동구 10건(방촌동 3·봉무동 ..

대구지방법원 김천지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 구미 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 김천지원 진행 아파트는 18건이고, 그중 김천시 2건을 제외한 구미시 물건 16건을 다룹니다. 매각기일은 10월 15일(목) 8건, 10월 16일(금) 8건으로 이틀에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 9건, 2회 유찰 1건, 3회 유찰 3건, 5회 유찰 1건, 7회 유찰 2건입니다. 소재지는 옥계동 4건, 구평동 2건, 고아읍 2건(문성리·원호리 각 1), 형곡동·진평동·인의동·공단동·남통동·도량동·상모동·송정동 각 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 2건(그중 형곡동 605호는 무이익 표시 병기)에 그치고, 매수자 인수부담 표시 8건(5,000만원~2억 8,000만원), ..