알짜경매 님의 블로그

경매 입찰을 준비하다 보면 "내 돈으로 낙찰받되 등기는 다른 사람 이름으로 하면 안 되나"라는 질문이 나옵니다. 대출 한도가 막혀서, 자녀에게 물려줄 생각이라서, 또는 보유 주택 수를 늘리지 않으려고 가족이나 지인의 이름을 빌리려는 경우입니다. 돈을 낸 사람과 등기 명의인이 다른 이 구조를 법은 명의신탁이라 부르고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 이를 금지합니다. 경매에서는 특히 문제가 큰데, 대법원 판례에 따르면 돈을 댄 사람이 아니라 낙찰 명의인이 소유권을 취득하기 때문입니다. 이 글은 경매 명의신탁의 효력과 제재, 부모 자금으로 자녀 명의 낙찰을 받을 때의 증여세, 그리고 대리입찰·공동입찰·법인 명의·증여라는 합법적 대안을 정리합니다.1. 명의신탁이란 무엇이고 부동산실명법은 ..

매각물건명세서의 임차인 현황에서 "전입신고일자" 칸은 비어 있는데 "확정일자" 칸에는 날짜가 적힌 임차인을 보게 되는 경우가 있습니다. 계약서에 확정일자는 받았지만 주민등록을 이 집으로 옮기지 않은 임차인입니다. 사정은 다양하지만 법적 결과는 하나로 모입니다. 주택임대차보호법에서 확정일자는 대항요건이 있어야 비로소 효력을 갖는 요건이어서, 전입이 없으면 대항력도 우선변제권도 성립하지 않습니다. 이 글은 그 법적 근거와 배당 처리, 낙찰자의 인수 여부, 그리고 가족 전입·뒤늦은 전입·임차권등기처럼 결론이 달라지는 변형 케이스를 정리합니다.1. 대항력과 우선변제권 — 왜 두 요건이 모두 필요한가주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부..

경매 물건의 등기부 을구에 근저당권자가 은행이 아니라 한국주택금융공사로 적혀 있고, 채권최고액이 설정 당시 집값보다 큰 금액인 경우가 있습니다. 갑구에는 고령의 소유자 이름이 그대로 남아 있거나 "망 ○○○의 상속인"이 소유자로 표시되기도 합니다. 이런 물건은 대부분 주택연금을 받던 아파트가 가입자 사망 등으로 연금이 끝난 뒤, 상속인이 그동안 쌓인 연금 채무를 갚지 않아 공사가 담보주택을 경매에 넘긴 사건입니다. 이 글은 주택연금이 담보주택에 어떤 권리를 남기는지, 어떤 사유로 끝나 경매까지 이어지는지, 배당에서 부족분은 누가 떠안는지, 입찰자가 권리분석과 명도를 어떻게 읽어야 하는지 정리합니다.1. 주택연금의 구조 — 저당권방식과 신탁방식주택연금은 한국주택금융공사법이 정한 주택담보노후연금보증을 근거로..

창원지방법원 마산지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 마산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 마산지원 진행 아파트는 4건이고, 그중 창원시 마산회원구 물건 3건을 이 글에서 다룹니다(함안군 칠서면 1건은 제목 범위 밖이라 제외). 3건의 매각기일은 전부 10월 15일(목) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 1건(봉암동 봉암서광 102동 1607호), 2회 유찰 1건(내서읍 호계리 보라맨션 503호, 49%), 5회 유찰 표시 1건(양덕동 한일타운4차 405동 604호 — 최저가는 감정가의 100%)입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 1건(봉암서광 — 무이익 병기)이고, 매수자 인수부담 3억 6,000만원 표시 1건(한일타운4차), 대항력 임차인의 보증금·확정일자가 ..

광주지방법원 목포지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 목포 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 목포지원 진행 아파트는 27건이고, 그중 목포시 물건 24건을 이 글에서 다룹니다(무안군 남악리 2건·해제면 1건은 제목 범위 밖이라 제외). 24건의 매각기일은 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 4건, 1회 유찰 18건, 2회 유찰 2건입니다. 24건 중 19건이 대양동 근화희망타운아파트 세대이고, 그 가운데 16세대는 사건번호 2025타경582 하나에서 물건번호별로 개별 매각됩니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 17건(그중 102동 807호 1건은 무이익 병기)이고, 매수자 인수부담 표시 5건(300만원~1억 9,530만원), 인수 권리 없이 최저..