알짜경매 님의 블로그

법원경매정보에서 임차인이 있는 아파트의 문건접수내역을 열어 보면 "질권설정통지서", "채권양도통지서", "채권신고서(○○은행)" 같은 문건이 접수된 물건이 있습니다. 임차인이 전세자금대출을 받으면서 은행에 임차보증금반환채권을 담보로 맡긴 흔적입니다. 이런 물건은 임차인의 대항력·배당 순위를 따지는 방법은 일반 임차인 물건과 같지만, 배당금을 누가 받고 낙찰자가 보증금을 누구에게 돌려주는지가 달라집니다. 이 글은 전세대출 질권·채권양도의 구조, 경매 배당과 명도확인서의 흐름, 낙찰자가 보증금을 인수할 때의 반환 상대를 정리합니다. 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하는 전세보증금 반환보증과는 다른 제도이므로 구별해서 읽습니다.1. 전세대출에 질권·채권양도가 붙는 구조임차인이 은행에서 전세..

경매 물건의 등기부를 보면 을구에 근저당권이 먼저 설정되어 있고, 그 뒤 날짜로 갑구에 소유권이전등기가 나타나는 경우가 있습니다. 이때 현재 소유자는 돈을 빌린 사람(채무자)이 아니라, 이미 담보가 잡힌 집을 나중에 사들인 사람입니다. 민법은 이런 사람을 제3취득자라고 부르고, 채무자와 다른 몇 가지 권리를 줍니다. 법원경매정보의 사건 표시가 "채무자 겸 소유자 ○○○"가 아니라 "소유자 ○○○ / 채무자 △△△"로 갈라져 있다면 그 사건의 소유자는 대부분 제3취득자입니다. 이 글은 제3취득자가 누구이고 어떤 권리를 갖는지, 같은 "소유자 ≠ 채무자" 구조인 물상보증인과 무엇이 다른지, 입찰자가 이런 사건을 어떻게 읽어야 하는지 정리합니다.1. 제3취득자의 뜻과 법적 근거제3취득자는 저당권(근저당권)이 ..

매각물건명세서의 임차인 란을 읽다 보면 계약 기간이 이미 끝났는데도 임차인이 그대로 거주 중인 물건을 자주 만납니다. 임대인과 임차인 모두 기간 만료 전에 아무 통지를 하지 않아 계약이 자동으로 이어진 상태인데, 이것이 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신(법정갱신)입니다. 이 글은 계약갱신요구권 글(제6조의3 갱신요구권 글)이나 인수 보증금 반환 글(반환 시점·면책 글)과 각도를 나누어, 제6조·제6조의2의 묵시적 갱신 자체가 무엇이고, 그 상태의 임차인이 있는 아파트를 낙찰받으면 낙찰자가 무엇을 승계하며 보증금은 언제 돌려주게 되는지를 정리합니다.1. 묵시적 갱신의 뜻과 법적 근거주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지나 조..

광주지방법원 순천지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 순천·여수·광양 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 순천지원 진행 아파트는 40건이고, 광양시 29건·여수시 6건·순천시 5건이며 매각기일은 40건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 8건, 1회 유찰 19건, 2회 유찰 8건, 3회 유찰 4건, 7회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 28건(그중 수하임1차 805호 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 9건(5,900만원~1억 8,000만원, 그중 2건은 배당요구 완료라 배당 부족분만 인수), 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세보다 높다는 무이익 표시만 붙은 물건 2건, 지분경매(공유자 우선매수권) 표시 1건입니..

전주지방법원 남원지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 순창·남원 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 남원지원 진행 아파트는 8건이고, 순창군 순창읍 7건·남원시 월락동 1건이며 매각기일은 8건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 7건, 1회 유찰 표시 1건(해태타운 101동 202호 — 최저가는 감정가의 100%)입니다. 8건 중 6건이 순창읍 교성리 순창남양휴튼아파트의 세대로, 사건번호 2025타경1198 하나에서 물건번호별로 개별 매각됩니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 5건(그중 107동 1101호 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인의 보증금·확정일자가 미상이면서 배당요구가 없다는 경고 표시 1건(103동 201호), 인수 권리 없이 ..