알짜경매 님의 블로그

다세대·연립·아파트 같은 집합건물 경매에서 등기부에는 "101호"로 되어 있는데 현관문에는 "201호"가 붙어 있는 물건을 만나는 경우가 있습니다. 이런 호수 불일치 물건은 두 가지 문제를 동시에 일으킵니다. 하나는 임차인이 어느 표기로 전입신고를 했는지에 따라 주민등록 대항력의 인정 여부가 갈리고, 그에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하는지가 달라진다는 점입니다. 다른 하나는 낙찰자가 실제로 어느 세대를 낙찰받는 것인지, 명도와 소유권이전등기의 대상이 어느 세대인지를 서류와 현장에서 확인해야 한다는 점입니다. 이 글에서는 불일치의 원인, 대항력 판단 기준과 경우별 비교, 낙찰 대상 세대 확인 절차, 금액 예시를 정리합니다.1. 등기부 호수와 현관문 호수가 달라지는 이유 — 공부가 기준, 경매는 등기부 표기..

법원경매정보에서 아파트 물건을 보다 보면 소유자란에 개인이 아니라 "○○지역주택조합"이나 "○○부동산신탁"이 적혀 있거나, 매각물건명세서 비고란에 "대지권 미등기", "신탁등기 있음", "조합 관련 분담금 확인 요망" 같은 문구가 붙은 세대를 만납니다. 지역주택조합 아파트 경매 물건입니다. 지역주택조합은 조합원이 토지와 건물의 소유자가 아니라 "분담금을 내고 입주권을 받는 조합원 지위"를 갖는 구조라서, 같은 아파트 세대라도 사업 단계와 등기 상태에 따라 낙찰자가 취득하는 권리와 떠안을 수 있는 부담이 달라집니다. 이 글에서는 지역주택조합의 구조를 먼저 정리하고, 지역주택조합 경매 물건이 어떤 형태로 나오는지 네 가지로 나눈 뒤, 입찰자가 등기부·신탁원부·건축물대장·조합 규약에서 확인할 항목과 금액 반영..

법원경매정보나 민간 경매 사이트에서 물건을 보다 보면 유찰 횟수와 최저매각가격 비율이 서로 맞지 않는 경우를 자주 만납니다. "1회 유찰"로 표시되어 있는데 최저가는 감정가의 100%이거나, "5회 유찰"인데 최저가 비율이 70%에 머물러 있거나, 20% 저감 법원의 물건이 "2회 유찰"인데 80%로 표시되는 식입니다. 저감률이 법원마다 다르다는 점만으로는 설명되지 않는 이 불일치는 대부분 재매각·기일변경·매각불허가·재감정 같은 절차상 사건이 중간에 끼어 있거나, 사이트가 "회차"와 "유찰"을 구분하지 않고 집계했기 때문에 생깁니다. 이 글에서는 최저매각가격이 정해지고 낮아지는 기본 구조, 법원별 저감률 차이, 불일치를 만드는 원인 6가지와 확인 위치, 금액 예시, 5단계 진단 흐름, 입찰자가 유의할 점..

대구지방법원 경주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 경주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 경주지원 진행 아파트는 4건이고, 4건 전부 경주시 물건이며 매각기일도 전부 10월 6일(화) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 2건, 1회 유찰 2건입니다. 알짜경매 기준으로 4건 모두 "권리 안전" 표시가 붙어 있고, 대항력 임차인 인수부담·배당요구·무이익·지분경매 표시는 한 건도 없습니다.전체 물건 (4건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일익수수아파트 202호 26평경주시 동천동1억 8,000만원1억 2,600만원 (70%)1회10/6 (화)안강에덴타운 107동 605호 12평경주시 안강읍 산대리2,400만원1,680만원 (70%)1회10/6 (화)경주용황스위첸 102동 506호 2..

수원지방법원 안산지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 시흥·안산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 안산지원 진행 아파트는 27건이고, 이 글은 그중 광명시 3건을 제외한 시흥·안산 24건(시흥 15건·안산 9건)을 다룹니다. 매각기일은 10월 6일(화) 5건, 10월 7일(수) 9건, 10월 8일(목) 10건으로 사흘에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 13건, 1회 유찰 9건, 2회 유찰 1건, 3회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 12건(그중 경신아파트 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 3건(500만원·1억 9,000만원·3억원 — 500만원 건은 재매각), 임차인 보증금 배당요구 완료 표시 1건, 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세..