알짜경매 님의 블로그

경매 사건을 보다 보면 채무자와 소유자가 다른 물건을 만나게 됩니다. 등기부의 근저당권 채무자는 B인데 아파트 소유자는 A인 경우입니다. 이때 A가 바로 물상보증인입니다. 남의 빚을 위해 자기 부동산을 담보로 내놓은 사람인데, 이 구조를 알면 "채무자 겸 소유자"와 "소유자(물상보증인)" 표기가 다른 이유, 그리고 입찰 시 달라지는 점이 보입니다.물상보증인이란?물상보증인은 타인의 채무를 담보하기 위해 자기 소유 부동산에 저당권·근저당권 등을 설정해 준 사람입니다. 민법 제341조가 물상보증인의 구상권을 규정하고 있습니다.전형적인 사례는 가족 간 담보 제공입니다. 자녀가 사업자금 대출을 받는데 부모가 자기 아파트를 담보로 제공하면, 채무자는 자녀이고 부모는 물상보증인입니다. 채무가 연체되면 채권자(은행)는..

경매개시결정이 나면 법원은 임차인 등 이해관계인에게 "권리신고 및 배당요구를 하라"는 통지를 보냅니다. 이때 많은 분들이 권리신고와 배당요구를 같은 것으로 생각하는데, 두 절차는 목적이 다르고 효과도 다릅니다. 임차인 입장에서도, 입찰자 입장에서도 구별이 필요한 개념이라 정리합니다.권리신고란?권리신고는 경매 목적 부동산에 대해 권리를 가진 사람이 그 권리의 존재를 법원(집행법원)에 알리는 절차입니다. 민사집행법 제90조는 부동산 위의 권리자로서 권리를 증명한 사람을 경매 절차의 이해관계인으로 규정하는데, 권리신고가 바로 이 "증명"에 해당합니다.권리신고를 하면 경매 절차의 이해관계인이 됩니다. 이해관계인은 매각기일 통지를 받고, 매각조건 변경에 관여하고, 매각허가결정에 즉시항고를 할 수 있는 등 절차상 ..

경매 뉴스나 통계 기사에서 "이번 달 아파트 낙찰가율이 90%를 넘었다"는 표현을 자주 봅니다. 입찰가를 정할 때도 해당 지역의 최근 낙찰가율을 참고하라는 말을 듣게 됩니다. 낙찰가율이 정확히 무엇을 나눈 비율인지, 어디서 확인하고 입찰에 어떻게 활용하는지 정리합니다.낙찰가율이란?낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율입니다. 낙찰가를 감정가로 나누어 백분율로 표시합니다.낙찰가율(%) = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100예: 감정가 4억원 아파트가 3억 6,000만원에 낙찰 → 낙찰가율 90%주의할 점은 분모가 최저매각가격이 아니라 감정가라는 것입니다. 유찰로 최저가가 70%, 49%로 내려간 물건이라도 낙찰가율은 처음 감정가를 기준으로 계산합니다. 그래서 2회 유찰된 물건을 최저가보다 조금 높게 낙찰받으면 낙찰..

의정부지방법원 남양주지원에서 진행 중인 아파트 경매 물건 가운데 남양주시 물건은 이번 주 기준 29건입니다. 매각기일은 8월 19일(수)과 8월 20일(목) 이틀에 나뉘어 있습니다. 유찰 1회로 최저가가 감정가의 70%로 내려온 물건이 다수이고, 2회 유찰(49%) 이하 물건이 2건, 신건이 9건입니다. 별내·다산 등 신도시 물건부터 화도읍·오남읍의 1~2억원대 물건까지 가격대가 넓게 분포합니다.남양주 아파트 경매 물건 목록단지명소재지감정가최저가유찰매각기일남양주별내리슈빌 2105동 (26평)별내동6억 5,700만원4억 5,990만원 (70%)1회8/19(수)별내푸르지오 5202동 (26평)별내동6억 4,400만원4억 5,080만원 (70%)1회8/19(수)남광하우스토리 5312동 (37평)별내동6억 9,..

부산지방법원 관할(부산진구·연제구·동래구·영도구·금정구 일대)에서 진행 중인 아파트 경매 물건은 이번 주 기준 31건입니다. 매각기일은 전부 2026년 8월 21일(금) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 1회를 거쳐 최저가가 감정가의 70%로 내려온 물건이 다수이고, 2회 유찰로 49%까지 내려온 물건이 4건, 신건(100%)이 6건입니다.부산 아파트 경매 물건 목록단지명소재지감정가최저가유찰매각기일주공아파트 311동 (12평)부산진구 당감동1억 3,100만원9,170만원 (70%)1회8/21(금)국제백양아파트 5동 (26평)부산진구 당감동1억 7,500만원8,575만원 (49%)2회8/21(금)국제백양아파트 3동 (26평)부산진구 당감동1억 7,300만원1억 2,110만원 (70%)1회8/21(금)아진더팔라시..

경매 감정평가서나 매각물건명세서를 보다 보면 "제시외 건물 포함", "제시외 건물 매각 제외" 같은 문구를 만나게 됩니다. 아파트보다는 단독주택·상가·토지 경매에서 자주 등장하지만, 아파트 경매에서도 옥탑이나 창고 같은 형태로 나타날 수 있습니다. 포함인지 제외인지에 따라 낙찰로 취득하는 범위가 달라지므로, 이번 글에서는 제시외 건물의 뜻과 매각 포함 여부를 판단하는 방법을 정리합니다.제시외 건물이란?제시외 건물은 경매 신청 목록에는 없지만 현장에 실제로 존재하는 건물·구조물을 말합니다. 채권자가 경매를 신청할 때 "제시한" 목적물 외의 건물이라는 뜻입니다. 대표적으로 등기되지 않은 증축 부분, 창고, 보일러실, 옥탑방, 무허가 건물 등이 있습니다. 감정평가사가 현장에서 발견하면 감정평가서에 "제시외 건..

경매 공고나 매각물건명세서를 읽다 보면 "특별매각조건 : 매수신청보증금 20%", "농지취득자격증명 제출" 같은 문구를 만나게 됩니다. 이 조건을 못 보고 입찰하면 보증금이 부족해 입찰이 무효가 되거나, 낙찰 후 서류를 못 내 보증금을 몰수당하는 일이 실제로 생깁니다. 이번 글에서는 특별매각조건의 뜻과 대표 유형, 확인 방법을 정리합니다.특별매각조건이란?경매의 매각 조건에는 모든 사건에 공통으로 적용되는 법정매각조건(민사집행법이 정한 기본 규칙 — 최저매각가격 이상 입찰, 보증금 10% 등)과, 법원이 개별 사건의 사정에 맞춰 따로 정하는 특별매각조건이 있습니다. 특별매각조건은 법정 조건을 그 사건에 한해 바꾸거나 추가하는 것으로, 매각물건명세서와 매각기일 공고에 표시됩니다.구분법정매각조건특별매각조건적용..

법원 경매 물건을 찾다 보면 "2025타경11324"처럼 숫자 사이에 "타경"이 들어간 번호를 반드시 만나게 됩니다. 경매 공고, 매각물건명세서, 입찰표, 낙찰 결과 조회까지 모든 단계에서 이 번호로 물건을 특정하기 때문에, 사건번호를 읽을 줄 아는 것이 경매 정보 확인의 출발점입니다. 이번 글에서는 타경의 뜻과 경매 사건번호 읽는 법을 정리합니다.타경이란?"타경"은 법원이 부동산 등 경매 사건에 붙이는 사건부호입니다. 법원은 접수되는 모든 사건에 종류별 부호를 붙여 관리하는데(민사 합의사건 "가합", 소액사건 "가소", 개인회생 "개회" 등), 그중 담보권 실행 등을 위한 경매와 강제경매 사건에 붙는 부호가 "타경"입니다. 근거는 대법원 「사건별 부호문자의 부여에 관한 예규」이며, 임의경매든 강제경매든..

2026년 8월 2주차 울산지방법원 관할 울산광역시 아파트 경매는 총 16건이 진행됩니다. 매각기일은 8월 19일(수) 8건, 8월 20일(목) 8건으로 이틀에 나뉩니다. 16건 중 권리상 특이사항과 경고가 없는 물건은 7건이고, 나머지 9건에는 알짜경매 기준 무이익 경고 7건과 대항력 임차인의 보증금·확정일자 미상 표시 2건이 붙어 있습니다. 울산 물건을 정리하는 것은 7월 4주차 이후 3주 만입니다.권리상 특이사항 없는 물건 7건아래 표는 알짜경매 목록에서 권리상 안전 표시가 붙고 경고가 없는 7건입니다.단지명소재지감정가최저가유찰매각기일울산문수로동문디이스트 (23평)남구 신정동5억 3,200만원3억 7,240만원 (70%)1회8/19 (수)동남하이빌6차 (25평)중구 학성동3억 2,100만원2억 2,..

2026년 8월 2주차 대구지방법원 김천지원 관할 구미시 아파트 경매는 총 11건이 진행됩니다. 매각기일은 8월 18일(화) 6건, 8월 20일(목) 5건으로 나뉩니다. 11건 중 권리상 특이사항과 경고가 없는 물건은 4건이고, 나머지 7건에는 알짜경매 기준 무이익 경고(최저가에 인수 부담을 더하면 시세 추정치를 넘는 상태)가 붙어 있습니다. 구미에서 아파트 경매 물건을 정리하는 것은 7월 3주차 이후 4주 만입니다.권리상 특이사항 없는 물건 4건아래 표는 알짜경매 목록에서 권리상 안전 표시가 붙고 경고가 없는 4건입니다.단지명소재지감정가최저가유찰매각기일구미강변코오롱하늘채 (23평)비산동2억 8,300만원1억 9,810만원 (70%)1회8/20 (목)형곡삼우타운 (18평)형곡동7,730만원3,787만원 ..