알짜경매 님의 블로그

하나의 대출에 아파트와 상가, 또는 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 함께 담보로 잡히는 경우가 있습니다. 이런 공동저당 물건이 경매에 나오면 배당이 어떻게 나뉘는지에 따라 후순위 채권자와 임차인의 몫이 달라집니다. 이때 등장하는 개념이 동시배당과 이시배당입니다.동시배당·이시배당이란?공동저당(민법 제368조)은 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 저당권을 설정하는 것입니다. 등기부에 "공동담보"라고 표시됩니다. 담보 부동산들이 경매되는 방식에 따라 배당이 둘로 나뉩니다.동시배당은 공동담보 부동산이 같은 절차에서 함께 매각되어 한꺼번에 배당하는 경우입니다. 이때 공동저당권자의 채권액은 각 부동산의 매각대금(경매가액) 비율대로 나누어(안분) 배당받습니다.이시배당은 공동담보 중 일부 부동산..

경매 절차를 따라가다 보면 "항고보증금을 공탁했다", "배당금이 공탁되었다" 같은 표현을 만나게 됩니다. 공탁은 경매의 여러 단계에서 등장하는 제도라서, 어느 장면에서 어떤 공탁이 쓰이는지 알아두면 절차 진행 상황을 읽기가 수월해집니다.공탁이란?공탁(供託)은 돈이나 유가증권 등을 법원 공탁소에 맡겨 두고, 법이 정한 요건에 따라 상대방이 찾아가게 하는 제도입니다. 공탁법과 민법 등에 근거를 둡니다. 돈을 줘야 하는데 상대가 받기를 거부하거나 누구에게 줘야 할지 다툼이 있을 때, 또는 법이 보증금을 맡기라고 요구할 때 사용됩니다.경매에서는 크게 세 장면에서 공탁을 만나게 됩니다: 채무자가 경매를 막을 때(변제공탁), 매각허가결정에 불복할 때(항고보증 공탁), 배당 단계에서 다툼이 있거나 수령자가 나타나지 ..

법원 경매 공고를 보면 사건마다 "강제경매" 또는 "임의경매"라는 구분이 붙어 있습니다. 이 중 강제경매는 채권자가 아무 서류나 들고 신청할 수 있는 것이 아니라, 반드시 집행권원이라는 문서를 갖춰야 시작됩니다. 경매 사건의 출발점이 되는 개념이므로, 물건 검색 단계에서 사건의 성격을 읽는 데 필요한 용어입니다.집행권원이란?집행권원(執行權原)은 국가의 강제집행 절차를 이용할 수 있는 자격을 공적으로 증명하는 문서입니다. 쉽게 말해 "이 사람이 저 사람에게 얼마를 받을 권리가 있고, 안 갚으면 국가가 강제로 받아내도 된다"는 것을 법원 등 공적 기관이 확인해 준 서류입니다. 과거에는 "채무명의"라고 불렀고, 민사집행법이 시행되면서 집행권원으로 용어가 바뀌었습니다.돈을 빌려줬다는 차용증만으로는 상대방 부동산..

이번 주 서울남부지방법원 관할에서 진행되는 아파트 경매 물건은 4건입니다. 2회 유찰 물건이 2건, 신건이 2건이며, 매각기일은 8월 18일(화)과 20일(목)에 나뉘어 있습니다. 소재지는 양천구 신정동, 구로구 천왕동, 강서구 화곡동, 영등포구 여의도동입니다.전체 물건 한눈에 보기단지명소재지감정가최저가유찰매각기일목동신시가지 1012동 (16평)양천구 신정동15억 8,200만원10억 1,248만원 (64%)2회8/20 (목)천왕이펜하우스6단지 (26평)구로구 천왕동6억 8,400만원5억 4,720만원 (80%)2회8/20 (목)강서아이파크 (25평) ⚠강서구 화곡동7억 5,100만원7억 5,100만원 (100%)신건8/18 (화)여의도 롯데캐슬아이비 (41평) ⚠영등포구 여의도동27억 7,000만원27억..

이번 주 서울중앙지방법원 관할에서 진행되는 아파트 경매 물건은 4건입니다. 신건이 3건, 1회 유찰 물건이 1건이며, 매각기일은 8월 19일(수)과 20일(목) 이틀에 나뉘어 있습니다. 소재지는 강남구 도곡동, 관악구 봉천동, 동작구 상도동입니다.전체 물건 한눈에 보기단지명소재지감정가최저가유찰매각기일타워팰리스 에프동 (49평)강남구 도곡동46억 8,000만원37억 4,400만원 (80%)1회8/20 (목)관악파크푸르지오 (26평)관악구 봉천동9억 6,400만원9억 6,400만원 (100%)신건8/19 (수)대림아파트 (20평) ⚠ 지분경매동작구 상도동7억 3,100만원7억 3,100만원 (100%)신건8/20 (목)상도동삼호아파트 (35평)동작구 상도동1억 6,461만원1억 6,461만원 (100%)신건..

경매 사건을 보다 보면 채무자와 소유자가 다른 물건을 만나게 됩니다. 등기부의 근저당권 채무자는 B인데 아파트 소유자는 A인 경우입니다. 이때 A가 바로 물상보증인입니다. 남의 빚을 위해 자기 부동산을 담보로 내놓은 사람인데, 이 구조를 알면 "채무자 겸 소유자"와 "소유자(물상보증인)" 표기가 다른 이유, 그리고 입찰 시 달라지는 점이 보입니다.물상보증인이란?물상보증인은 타인의 채무를 담보하기 위해 자기 소유 부동산에 저당권·근저당권 등을 설정해 준 사람입니다. 민법 제341조가 물상보증인의 구상권을 규정하고 있습니다.전형적인 사례는 가족 간 담보 제공입니다. 자녀가 사업자금 대출을 받는데 부모가 자기 아파트를 담보로 제공하면, 채무자는 자녀이고 부모는 물상보증인입니다. 채무가 연체되면 채권자(은행)는..

경매개시결정이 나면 법원은 임차인 등 이해관계인에게 "권리신고 및 배당요구를 하라"는 통지를 보냅니다. 이때 많은 분들이 권리신고와 배당요구를 같은 것으로 생각하는데, 두 절차는 목적이 다르고 효과도 다릅니다. 임차인 입장에서도, 입찰자 입장에서도 구별이 필요한 개념이라 정리합니다.권리신고란?권리신고는 경매 목적 부동산에 대해 권리를 가진 사람이 그 권리의 존재를 법원(집행법원)에 알리는 절차입니다. 민사집행법 제90조는 부동산 위의 권리자로서 권리를 증명한 사람을 경매 절차의 이해관계인으로 규정하는데, 권리신고가 바로 이 "증명"에 해당합니다.권리신고를 하면 경매 절차의 이해관계인이 됩니다. 이해관계인은 매각기일 통지를 받고, 매각조건 변경에 관여하고, 매각허가결정에 즉시항고를 할 수 있는 등 절차상 ..

경매 뉴스나 통계 기사에서 "이번 달 아파트 낙찰가율이 90%를 넘었다"는 표현을 자주 봅니다. 입찰가를 정할 때도 해당 지역의 최근 낙찰가율을 참고하라는 말을 듣게 됩니다. 낙찰가율이 정확히 무엇을 나눈 비율인지, 어디서 확인하고 입찰에 어떻게 활용하는지 정리합니다.낙찰가율이란?낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율입니다. 낙찰가를 감정가로 나누어 백분율로 표시합니다.낙찰가율(%) = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100예: 감정가 4억원 아파트가 3억 6,000만원에 낙찰 → 낙찰가율 90%주의할 점은 분모가 최저매각가격이 아니라 감정가라는 것입니다. 유찰로 최저가가 70%, 49%로 내려간 물건이라도 낙찰가율은 처음 감정가를 기준으로 계산합니다. 그래서 2회 유찰된 물건을 최저가보다 조금 높게 낙찰받으면 낙찰..

의정부지방법원 남양주지원에서 진행 중인 아파트 경매 물건 가운데 남양주시 물건은 이번 주 기준 29건입니다. 매각기일은 8월 19일(수)과 8월 20일(목) 이틀에 나뉘어 있습니다. 유찰 1회로 최저가가 감정가의 70%로 내려온 물건이 다수이고, 2회 유찰(49%) 이하 물건이 2건, 신건이 9건입니다. 별내·다산 등 신도시 물건부터 화도읍·오남읍의 1~2억원대 물건까지 가격대가 넓게 분포합니다.남양주 아파트 경매 물건 목록단지명소재지감정가최저가유찰매각기일남양주별내리슈빌 2105동 (26평)별내동6억 5,700만원4억 5,990만원 (70%)1회8/19(수)별내푸르지오 5202동 (26평)별내동6억 4,400만원4억 5,080만원 (70%)1회8/19(수)남광하우스토리 5312동 (37평)별내동6억 9,..

부산지방법원 관할(부산진구·연제구·동래구·영도구·금정구 일대)에서 진행 중인 아파트 경매 물건은 이번 주 기준 31건입니다. 매각기일은 전부 2026년 8월 21일(금) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 1회를 거쳐 최저가가 감정가의 70%로 내려온 물건이 다수이고, 2회 유찰로 49%까지 내려온 물건이 4건, 신건(100%)이 6건입니다.부산 아파트 경매 물건 목록단지명소재지감정가최저가유찰매각기일주공아파트 311동 (12평)부산진구 당감동1억 3,100만원9,170만원 (70%)1회8/21(금)국제백양아파트 5동 (26평)부산진구 당감동1억 7,500만원8,575만원 (49%)2회8/21(금)국제백양아파트 3동 (26평)부산진구 당감동1억 7,300만원1억 2,110만원 (70%)1회8/21(금)아진더팔라시..