알짜경매 님의 블로그

광주지방법원 순천지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 순천·여수·광양 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 순천지원 진행 아파트는 40건이고, 광양시 29건·여수시 6건·순천시 5건이며 매각기일은 40건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 8건, 1회 유찰 19건, 2회 유찰 8건, 3회 유찰 4건, 7회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 28건(그중 수하임1차 805호 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 9건(5,900만원~1억 8,000만원, 그중 2건은 배당요구 완료라 배당 부족분만 인수), 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세보다 높다는 무이익 표시만 붙은 물건 2건, 지분경매(공유자 우선매수권) 표시 1건입니..

전주지방법원 남원지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 순창·남원 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 남원지원 진행 아파트는 8건이고, 순창군 순창읍 7건·남원시 월락동 1건이며 매각기일은 8건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 7건, 1회 유찰 표시 1건(해태타운 101동 202호 — 최저가는 감정가의 100%)입니다. 8건 중 6건이 순창읍 교성리 순창남양휴튼아파트의 세대로, 사건번호 2025타경1198 하나에서 물건번호별로 개별 매각됩니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 5건(그중 107동 1101호 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인의 보증금·확정일자가 미상이면서 배당요구가 없다는 경고 표시 1건(103동 201호), 인수 권리 없이 ..

법원경매정보에서 아파트 물건을 훑다 보면 소재지에 동 표기가 없거나 "101동" 하나뿐인 단지, 세대수가 수십 세대에 그치는 단지를 만나게 됩니다. 이른바 나홀로 아파트 경매입니다. 같은 "아파트" 용도라도 1~2개 동 소규모 단지는 관리 주체가 다르고, 실거래 사례가 적어 시세 근거를 세우기 어렵고, 경락잔금대출 심사에서 시세 자료가 없다는 이유로 한도가 보수적으로 나오는 경우가 있습니다. 이 글은 나홀로 아파트의 구분 기준, 공동주택관리법상 의무관리대상 여부가 바꾸는 관리비 확인 경로, 실거래가 부족할 때의 시세 조사법, 대출 사전 상담과 임장 확인 항목을 대단지와 비교해 정리합니다.1. 나홀로 아파트란 — 통칭이며 법률 용어가 아닙니다"나홀로 아파트"는 법령에 정의된 용어가 아니라 1~2개 동, 세..

법원경매정보 사이트에서 물건을 고르다 보면 물건마다 "매각기일공고" 또는 "공고문 보기" 항목이 붙어 있습니다. 매각기일 공고(매각공고)는 법원이 "이 부동산을 언제, 어디서, 어떤 방법으로, 얼마부터 팔겠다"고 대외에 알리는 공식 문서입니다. 입찰표에 적을 숫자와 준비할 보증금의 출처가 되는 문서입니다. 이 글은 매각기일 자체의 당일 진행 순서(매각기일 글)나 매각물건명세서 비고란의 문구 해석(비고란 글)과 각도를 나누어, 공고문 한 장을 항목별로 어떻게 읽고, 공고 뒤에 변경이 생기면 어디서 확인하는지를 정리합니다.1. 매각기일 공고의 뜻과 법적 근거민사집행법 제104조 제1항은 법원이 최저매각가격으로 우선채권과 절차비용을 갚고도 남을 것이 있다고 인정하면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공..

아파트 경매 물건의 상당수는 소유자가 아니라 임차인이 살고 있는 집입니다. 경매 임차인 점유 물건은 낙찰 뒤에 밟아야 하는 순서가 소유자 점유 물건(/279)과 다릅니다. 소유자 점유라면 대금 완납 후 인도명령 한 줄기로 끝나지만, 임차인 점유는 그 임차인이 대항력이 있는지, 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금을 다 받는지에 따라 인도명령을 신청할 수 있는지부터 갈립니다. 이 글은 임차인을 네 가지 유형으로 나눠 인도명령 가능 여부와 보증금 인수 여부를 정리하고, 낙찰부터 명도 완료까지 낙찰자가 밟는 순서를 단계별로 설명합니다. 인도명령 신청 절차는 /30, 후순위 임차인의 배당 구조는 /358, 소요 기간은 /345에서 다루었으므로 이 글은 "임차인이 점유하고 있을 때 낙찰자가 무엇을 어떤 순서로 하는..

서울동부지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 서울 동부 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 서울동부지법 진행 아파트는 5건이고, 자치구별로는 송파구 3건, 강동구 1건, 성동구 1건이며 매각기일은 5건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 표시 1건, 1회 유찰 3건, 2회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 2건(그중 동궁리치웰 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 1건(골드클래스, 보증금 5억원), 지분경매(공유자 우선매수권) 1건, 임차인 표시가 서로 다른 물건 1건(잠실포스코더샵)입니다. 8월 4주차 글에 실렸던 9건 중 5건이 이번 회차에 다시 나왔고, 4건(태천해오름·강동역신동아파밀리에·현대코아·문정3차푸..

전주지방법원 정읍지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 부안 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 정읍지원 진행 아파트는 3건이고, 3건 전부 부안군 부안읍 선은리 새만금 와이-파크 아파트 101동의 세대이며 매각기일도 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 3건 전부 2회 유찰(최저가율 49%)이고, 사건번호도 2026타경3 하나로 같은 사건에서 물건번호별로 개별 매각됩니다. 알짜경매 기준으로 3건 전부 "권리 안전" 표시가 붙어 있고 경고 표시는 없습니다. 8월 4주차 글에 실렸던 8건 중 이 3건(202호·413호·607호)이 한 번 더 유찰돼 다시 나왔고, 나머지 5건(같은 단지 606호·807호·901호·1508호와 봉덕리 동신무지개)은 목록에서 빠졌습니다.전..

경매 권리분석은 절차를 아는 것과 실제 등기부를 놓고 손으로 풀어보는 것이 다릅니다. 이 글은 경매 권리분석 예시 3개를 가상의 등기부등본·매각물건명세서로 만들어, 경매 권리분석 순서대로 말소기준권리 찾기 → 인수·소멸 판정 → 임차인 대항력·배당 판단 → 실질 취득가 계산까지 같은 틀로 풀어봅니다. 사례 1은 인수 권리가 없는 기본형, 사례 2는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 형, 사례 3은 최선순위 가등기를 말소기준권리로 오인하기 쉬운 형입니다. 세 사례의 날짜·금액·권리자는 전부 가상의 예시이며, 계산 구조를 보이기 위한 것입니다. 절차 자체의 설명은 권리분석 4단계 글에 있고, 이 글은 그 절차를 숫자로 따라가는 실습편입니다.1. 경매 권리분석 순서 — 세 사례에 공통으로 적용하는 6단..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금(매각대금)을 완납하면 소유권은 그 순간 낙찰자에게 넘어오지만, 세금 절차는 여기서부터 시작됩니다. 매매에서는 법무사가 등기와 함께 처리해 주는 취득세 신고를 경매에서는 낙찰자가 직접 챙기는 경우가 많고, 취득세 납부 영수증이 없으면 소유권이전등기 촉탁 신청 자체가 접수되지 않습니다. 이 글은 경매 취득세 기준(과세표준)이 무엇인지, 경매 취득세 계산방법은 어떻게 되는지, 경매 취득세 신고서에 무엇을 적고 어떤 서류를 붙이는지, 경매 취득세 납부는 언제·어디서 하는지를 지방세법 조문 기준으로 절차 순서대로 정리합니다. 세율 전체와 부대비용 개관은 별도 글(/125), 다주택 중과는 /288에서 다루었으므로 이 글은 신고·납부 절차에 집중합니다.1. 과세표준 — 경매 취득세의 ..

경매 입찰을 준비하다 보면 "경매 권리분석 대행"이라는 서비스를 만나게 됩니다. 등기부와 매각물건명세서를 읽고 낙찰 후 떠안을 권리가 있는지 판단하는 일을 법무사·공인중개사·변호사·경매 컨설팅 업체·유료 경매 정보 사이트가 각자 다른 이름으로 제공하고, 경매 권리분석 비용도 무료 요약부터 수백만원대 위임까지 폭이 넓습니다. 그런데 이 다섯 부류는 법적으로 해 줄 수 있는 범위가 다르고, 결과가 틀렸을 때 지는 책임도 다릅니다. 이 글은 권리분석 대행이 실제로 하는 일의 범위, 주체별 법적 근거와 한계, 시장에서 흔히 제시되는 비용 범위, 감정가 3억원 아파트 기준 비용 시나리오, 그리고 누구에게 맡기든 본인이 직접 확인해야 하는 셀프 범위를 정리합니다.1. 권리분석 대행이 하는 일 — 네 가지 판단경매에..