알짜경매 님의 블로그

전세로 사는 집에 법원의 경매개시결정 통지가 오면 임차인은 보통 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지와 언제 이사해야 하는지부터 계산합니다. 그런데 선택지가 하나 더 있습니다. 세입자가 직접 경매에 입찰해 그 집을 낙찰받는 방법입니다. 임차인은 이미 점유하고 있어 명도 절차가 필요 없고, 집의 상태와 하자를 다른 입찰자보다 정확히 알며, 법원에서 배당받을 보증금을 매각대금과 상계해 현금 납부액을 줄일 수 있습니다. 다만 이 이점은 배당요구종기 안의 배당요구와 매각결정기일까지의 상계 신고라는 두 기한을 지켰을 때만 성립합니다. 이 글은 임차인 직접 입찰의 자격, 배당요구와 경매 상계신청의 관계, 보증금 유형별 처리, 대출 구조, 입찰가 산정을 정리합니다.1. 임차인은 입찰할 수 있는가 — 입찰 자격과 우선매..

낙찰을 받고 잔금을 납부하고 나면, 그 집에 살던 임차인이 먼저 연락을 해 오는 일이 있습니다. "배당금을 받으려면 명도확인서가 필요하다고 하니 써 달라"는 요청입니다. 매수인 입장에서는 처음 듣는 서류인 경우가 많고, 경매 명도확인서 양식이 어떻게 생겼는지, 명도확인서에 인감증명을 왜 붙여야 하는지, 언제 써 줘야 하는지 기준이 없는 상태에서 요청을 받게 됩니다. 명도확인서는 쓰는 시점을 잘못 잡으면 집은 넘겨받지 못한 채 임차인은 배당금을 받아 가는 결과가 생기는 서류입니다. 이 글은 명도확인서의 정의와 법적 근거, 어떤 점유자에게 필요한지, 교부 시점과 매수인 쪽 준비물, 거부·분쟁이 생겼을 때의 대응을 정리합니다.1. 명도확인서란 — 정의와 법적 근거명도확인서는 경매로 주택을 취득한 매수인이 "임..

매각기일 개찰 때 집행관이 입찰표를 펼치다가 "이 입찰은 무효입니다"라고 선언하는 장면은 어느 법원에서나 기일마다 나옵니다. 경매 입찰 무효로 처리되면 그 입찰은 처음부터 없던 것이 되어, 가장 높은 가격을 썼더라도 최고가매수신고인이 되지 못합니다. 입찰표 무효 사유는 대부분 사건번호 누락, 입찰가격 수정, 보증금 부족, 대리·법인 서류 누락처럼 경매 입찰 실수로 분류되는 항목이고, 입찰가 판단과는 무관하게 준비 단계에서 걸러낼 수 있는 것들입니다. 이 글은 무효의 법적 효과와 근거 조문, 흠결 유형별 처리, 법원에 따라 판단이 갈리는 경계 사례, 입찰 당일 예방 절차를 정리합니다.1. 무효의 효과 — 낙찰은 불가, 보증금은 반환입찰이 무효가 되면 매수신청 자체가 성립하지 않은 것으로 취급됩니다. 집행관..

울산지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 울산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 울산지법 진행 아파트는 36건이고, 그중 울산광역시 물건 15건을 이 글에서 다룹니다(경상남도 양산시 21건은 제목 범위 밖이라 제외). 매각기일은 10월 13일(화) 6건, 14일(수) 4건, 15일(목) 5건으로 사흘에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 6건, 1회 유찰 8건, 4회 유찰 표시 1건입니다. 소재지는 울주군 7건(서생면 진하리 오션팰리스 4세대·언양읍 2·삼남읍 1), 북구 3건(천곡동 2·산하동 1), 중구 2건(반구동·복산동), 동구 2건(서부동·전하동), 남구 1건(신정동)입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 9건이고, 매수자 인수부담 표시 2건(1억 7,000만원·..

부산지방법원 동부지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 부산 해운대·수영·남구·기장 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 부산동부지원 진행 아파트는 16건이고, 매각기일은 16건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 8건, 1회 유찰 8건이고 2회 이상 유찰된 물건은 없습니다. 소재지는 해운대구 7건(좌동 2·우동 2·재송동·중동·반여동 각 1), 남구 5건(문현동 3·우암동·용당동 각 1), 기장군 3건(정관읍 2·기장읍 1), 수영구 1건(민락동)입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 8건(그중 문현동 대원 가동 502호 1건은 무이익 병기)이고, 매수자 인수부담 표시 3건(1억 8,000만원~3억 5,000만원), 임차 보증금 2,000만원이 배당..