알짜경매 님의 블로그

이번 주 서울중앙지방법원(강남·서초·관악·동작·중구·종로 등 관할) 아파트 경매는 진행 물건이 5건입니다. 매각기일은 7월 28일(화) 1건, 7월 30일(목) 4건으로 나뉘어 있고, 신건 3건, 유찰을 거친 물건이 2건입니다. 소재지는 관악구 봉천동 3건, 중구 신당동 1건, 강남구 도곡동 1건으로 관악구에 몰려 있습니다.서울 중앙지법 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/28~7/30)단지명소재지전용감정가최저가유찰매각기일디오슈페리움2단지관악구 봉천동26평9억 4,800만원7억 5,840만원 (80%)1회7/28(화)약수하이츠 104동중구 신당동35평14억 8,000만원14억 8,000만원 (100%)신건7/30(목)관악드림타운 140동관악구 봉천동35평11억 1,000만원11억 1,000만원 (100%..

이번 주 서울서부지방법원(서대문구·마포구·은평구·용산구 관할) 아파트 경매는 진행 물건이 7건입니다. 매각기일은 7건 전부 7월 28일(화) 하루에 집중되어 있고, 신건이 5건, 유찰을 거친 물건이 2건입니다. 다만 7건 중 4건에 알짜경매 기준 "무이익 투자" 경고가, 1건에 지분경매 표시가 붙어 있어 표의 최저가만 보고 판단하기 어려운 구성입니다.서울 서부 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/28)단지명소재지전용감정가최저가유찰비고홍제한양아파트 106동서대문구 홍제동36평10억 4,000만원10억 4,000만원 (100%)신건확인된 인수 권리 없음한신휴플러스 103동은평구 신사동26평5억 6,500만원4억 5,200만원 (80%)1회지분경매 · 공유자 우선매수권응암푸르지오 104동은평구 응암동35평9억..

경매 물건을 검색하다 보면 채권자가 은행이 아니라 "○○유동화전문 유한회사"로 적힌 물건을 자주 만납니다. 경매 공부를 시작하면 "NPL 투자로 수익 낸다"는 강의 광고도 어렵지 않게 보게 됩니다. NPL(부실채권)은 경매 시장의 큰손이지만, 정확한 구조를 모르면 과장 광고에 휘둘리기 쉬운 분야이기도 합니다. 이번 글에서 NPL의 뜻과 유통 구조, 일반 입찰자가 알아둘 점을 정리합니다.NPL이란?NPL(Non-Performing Loan, 부실채권)은 채무자가 원리금을 3개월 이상 연체해 정상 회수가 어려워진 대출채권을 말합니다. 경매와 연결되는 것은 주로 근저당권이 붙은 담보부 NPL입니다. 은행 입장에서 연체 채권을 계속 들고 있으면 건전성 지표가 나빠지므로, 회수를 기다리는 대신 채권 자체를 할인 ..

경매 권리분석에서 가장 자주 확인하게 되는 날짜 하나를 꼽으라면 단연 임차인의 전입신고일입니다. 이사하면 으레 하는 행정 절차 같지만, 경매에서는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 마느냐를 가르는 기준 날짜가 됩니다. 매각물건명세서의 "전입일"이 말소기준권리보다 하루라도 빠른지 늦은지에 따라 물건의 성격이 완전히 달라지기 때문입니다. 이번 글에서 전입신고의 뜻과 대항력 발생 시점, 입찰 전 확인 방법을 정리합니다.전입신고란?전입신고는 거주지를 옮겼을 때 새 주소지의 시·군·구에 주민등록을 옮기는 신고입니다 (주민등록법상 전입 후 14일 이내). 행정적으로는 주소 변경 신고일 뿐이지만, 주택임대차보호법 제3조는 여기에 큰 의미를 부여합니다. 주택의 인도(입주) + 주민등록(전입신고)을 갖추면, 임차인은..

전세나 월세 계약을 하면 누구나 한 번은 듣는 말이 있습니다. "전입신고하고 확정일자 꼭 받으세요." 그런데 확정일자가 정확히 무엇이고, 경매에서 어떤 힘을 갖는지 설명할 수 있는 분은 의외로 적습니다. 경매 입찰자 입장에서도 확정일자는 남의 일이 아닙니다. 임차인의 확정일자 날짜에 따라 보증금이 배당으로 해결되는지, 낙찰자가 떠안는지가 갈리기 때문입니다. 이번 글에서 확정일자의 뜻과 우선변제권 발생 요건, 입찰 전 확인 포인트를 정리합니다.확정일자란?확정일자는 임대차계약서가 그 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 공적 기관이 증명해주는 날짜 도장입니다. 주민센터나 등기소에서 계약서에 도장을 받으면, 그 날짜 이후로는 계약 내용을 소급해 조작할 수 없다는 증명이 됩니다.확정일자의 힘은 주택임대차보호법 제3조..

이번 주 의정부지방법원 고양지원(고양시·파주시 관할) 아파트 경매는 진행 물건이 48건입니다. 일산 신도시부터 파주 운정·금촌까지 폭넓게 나왔고, 매각기일은 7월 28일(화)부터 30일(목)까지 사흘에 분산되어 있습니다. 48건 중 확인된 인수 권리가 없는 "권리 안전" 표시 물건이 15건으로, 수도권 법원 중에서도 고를 수 있는 폭이 넓은 한 주입니다.고양·파주 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/28~7/30)단지명소재지전용감정가최저가유찰매각기일팜스프링 101동파주시 아동동42평3억 4,100만원1억 6,709만원 (49%)2회7/30(목)하이파크시티 일산파밀리에2단지 202동일산서구 덕이동37평5억 9,500만원2억 9,155만원 (49%)2회7/28(화)일산두산위브더제니스 107동일산서구 탄현동3..

이번 주 수원지방법원 평택지원(평택시·안성시 관할) 아파트 경매는 진행 물건이 23건입니다. 고덕국제신도시와 지제역 일대 새 단지부터 안성 구도심까지 고르게 나왔고, 매각기일은 7월 27일(월)과 28일(화) 이틀에 몰려 있습니다. 검토할 시간이 주말뿐이라 일정이 빠듯한 한 주입니다. 23건 중 확인된 인수 권리가 없는 "권리 안전" 표시 물건은 8건입니다.평택·안성 아파트 경매 물건 한눈에 보기 (7/27~7/28)단지명소재지전용감정가최저가유찰매각기일부영아파트 507동평택시 세교동18평1억 9,300만원9,457만원 (49%)2회7/27(월)고덕국제신도시리슈빌레이크파크 1407동평택시 고덕동26평5억 5,200만원3억 8,640만원 (70%)1회7/27(월)원곡제일오투그란데 305동안성시 원곡면18평2..

아파트 경매 물건을 검색하다 보면 감정가가 시세보다 눈에 띄게 낮고, 매각물건명세서에 "대지권 미등기"라고 적힌 물건을 만나게 됩니다. 건물은 멀쩡히 등기가 되어 있는데 대지에 대한 권리가 등기부에 없다는 뜻입니다. 절차가 늦어졌을 뿐인 물건이라면 시세보다 싸게 잡을 기회가 되지만, 애초에 대지사용권이 없는 물건이라면 낙찰 후 대지 지분을 따로 사야 하는 부담이 생깁니다. 이번 글에서 대지권미등기의 뜻과 두 가지 유형, 입찰 전 확인 방법을 정리합니다.대지권미등기란?아파트 같은 집합건물은 전유부분(각 세대의 건물)과 대지권(대지를 사용할 수 있는 권리, 통상 소유권 지분)이 한 몸으로 등기되는 것이 원칙입니다 (집합건물법상 일체성). 대지권미등기는 이 중 대지권 등기가 아직 마쳐지지 않아, 등기부에 전유..

아파트 경매 공고를 보다 보면 매각물건명세서 비고란에 "토지 별도등기 있음"이라는 문구가 적힌 물건이 있습니다. 등기부를 떼어 봐도 전유부분(집) 등기에는 문제가 없어 보이는데, 대지 등기부에 따로 근저당이나 가압류가 살아 있다는 뜻입니다. 대부분은 절차대로 소멸되지만, 조건에 따라 낙찰자가 토지의 부담을 떠안는 경우가 있어 초보자가 실수하기 쉬운 항목입니다. 이번 글에서 토지별도등기의 뜻과 생기는 이유, 인수 여부를 판단하는 방법을 정리합니다.토지별도등기란?토지별도등기는 아파트 같은 집합건물에서, 전유부분(각 세대) 등기부와 별개로 대지(토지) 등기부에 남아 있는 권리 등기를 말합니다. 집합건물은 건물과 대지사용권이 하나로 묶여(일체성) 거래되는 것이 원칙인데, 대지 등기부에 근저당권·가압류 등이 따로..

경매 공고를 살피다 보면 매각물건명세서에 "농지취득자격증명 제출 요함"이라는 특별매각조건이 붙은 물건을 만날 때가 있습니다. 아파트 입찰만 해온 분들에게는 낯설지만, 대지 지목이 전(田)·답(畓)으로 남아 있는 물건이나 아파트와 함께 나온 부속 토지에서도 등장하는 조건입니다. 이 증명서가 바로 농취증(농지취득자격증명)인데, 기한 안에 제출하지 못하면 낙찰이 무효가 되는 것에 그치지 않고 입찰보증금까지 몰수될 수 있습니다. 이번 글에서 농취증의 뜻과 발급 절차, 경매에서의 제출 기한과 주의점을 정리합니다.농취증(농지취득자격증명)이란?농지취득자격증명은 농지를 취득하려는 사람이 실제로 농업 경영에 이용할 자격이 있음을 시·구·읍·면장이 확인해 주는 서류입니다 (농지법 제8조). 헌법상 경자유전(耕者有田) 원칙..