알짜경매 님의 블로그

이번 주 서울동부지방법원 관할에서 아파트 경매 물건 9건이 나왔습니다. 자치구별로는 강동구 4건, 송파구 4건, 성동구 1건이고, 매각기일은 9건 전부 8월 31일(월) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 분포는 신건(최저가율 100%) 7건, 1회 유찰(80%) 1건, 2회 유찰(64%) 1건입니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 경고 없는 물건이 5건, 무이익 경고가 3건(그중 2건은 대항력 임차인 보증금 등 5억원·8억원의 매수자 인수 부담 표시), 공유자 우선매수권이 붙는 지분경매가 1건입니다.이번 주 물건 한눈에 보기 (9건 전체)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일태천해오름아파트 101호 (32평)강동구 천호동7억 9,600만원5억 944만원 (64%)2회8/31 (월)강동역신동아파밀리에 1101동 3702..

이 금리는 언제까지 유효한가요?아래 1금융권 금리는 2026년 8월 26일 은행연합회 공시분(2026년 7월 신규취급 기준)으로, 다음 공시일인 9월 30일까지 유효합니다. 은행 주택담보대출 금리는 매일 바뀌는 것이 아니라 월 1회 공시되므로, 이 기간에는 같은 수치를 기준으로 비교하시면 됩니다.지금 시장은 어떤가 — 기준금리와 코픽스한국은행 기준금리는 2.5% 수준에서 동결 흐름이지만, 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX)는 세 달 연속 올랐습니다. 이번 8월 26일 공시(7월 취급분)에 반영된 코픽스는 7월 15일 공시된 신규취급액기준 3.05%이고, 8월 18일 공시(광복절 연휴로 지연)에서는 3.18%로 한 번 더 올랐습니다. 8월 18일 공시분은 8월 취급 대출의 기준이 되므로..

일반 매매에서는 산 집에 심각한 하자가 있으면 매도인에게 수리비나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 경매로 낙찰받은 집에서 누수나 보일러 고장을 발견하면 누구에게 책임을 물을 수 있을까요. 경매의 하자담보책임은 일반 매매와 구조가 다르고, 물건의 하자에 대해서는 책임을 묻지 못하는 것이 원칙입니다. 낙찰 후 수리비 분쟁이 자주 생기는 지점이므로 입찰 전에 알아둘 필요가 있습니다.경매의 하자담보책임이란?하자담보책임은 매매 목적물에 흠이 있을 때 매도인이 지는 책임입니다. 민법은 경매에도 담보책임 규정을 두고 있지만(민법 제578조), 그 범위를 권리의 하자로 제한합니다. 즉 소유권·임차권 같은 권리관계에 문제가 있을 때만 채무자(그리고 보충적으로 배당받은 채권자)에게 계약 해제나 대금 감액을 청구할 ..

시세보다 눈에 띄게 싼 전세 매물을 알아보다가 등기부에 "임의경매개시결정" 기입등기를 발견하는 경우가 있습니다. 이미 경매가 시작된 집에 전세로 들어가면 보증금은 어떻게 되는지, 계약 자체가 가능한 것인지가 이번 글의 주제입니다. 결론부터 말하면 계약 자체는 법적으로 막혀 있지 않지만, 경매개시결정 이후의 임차인은 보증금 보호 장치가 대부분 작동하지 않습니다.경매개시결정 후 임대차 — 무엇이 달라지나경매가 시작되면 법원은 경매개시결정을 내리고 등기부에 기입등기를 합니다. 이 등기에는 압류의 효력이 있어서, 이후 그 집에 새로 생긴 권리는 경매 절차에서 매수인에게 주장할 수 없는 것이 원칙입니다. 임대차도 마찬가지입니다.평상시 임차인을 지켜주는 장치는 대항력(전입신고 + 인도)과 우선변제권(대항력 + 확정..

아파트 경매 물건을 보다 보면 같은 평형인데도 단지에 따라 감정가 차이가 크게 나는 경우가 있습니다. 건물 상태만으로는 설명되지 않는 이 차이의 상당 부분을 만드는 것이 대지지분입니다. 특히 감정가가 낮은 구축·소액 아파트나 재건축 가능성이 거론되는 단지에서는 대지지분이 물건 가치 판단의 핵심 변수가 됩니다. 이번 글에서는 대지지분이 무엇인지, 등기부와 감정평가서에서 어떻게 확인하는지 정리합니다.대지지분이란?대지지분은 아파트 단지 전체의 땅(대지) 중에서 각 세대가 소유한 몫을 말합니다. 아파트 소유자는 건물(전유부분)과 함께 단지 대지에 대한 지분을 갖는데, 이 지분이 등기부에 "대지권 비율"로 표시됩니다. 예를 들어 대지권 비율이 45678분의 35라면, 단지 전체 대지 45,678㎡ 중 35㎡가 그..

이번 주 춘천지방법원 관할에서 아파트 경매 물건 4건이 나왔고, 전부 춘천시 소재입니다. 매각기일은 4건 모두 8월 31일(월) 하루에 몰려 있고, 유찰 횟수도 4건 전부 1회(최저가율 70%)로 같습니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 경고 없는 물건이 2건, 무이익 경고가 2건이며, 그중 1건은 대항력 임차인 2명의 보증금 등 1억 4,000만원의 매수자 인수 부담이 표시돼 있습니다.이번 주 물건 한눈에 보기 (4건 전체)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일보배온의아파트 101동 804호 (38평)춘천시 온의동2억 2,100만원1억 5,470만원 (70%)1회8/31 (월)중앙하이츠빌3단지 305동 1501호 (32평)춘천시 퇴계동4억 1,700만원2억 9,190만원 (70%)1회8/31 (월)극동늘푸른아파..

이번 주 전주지방법원 정읍지원 관할에서 아파트 경매 물건 8건이 나왔고, 전부 부안군 부안읍 소재입니다. 매각기일은 8건 모두 8월 31일(월) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 분포는 1회 유찰(최저가율 70%) 7건, 2회 유찰(49%) 1건이며, 알짜경매 권리분석 기준으로 8건 전부 경고 표시가 없습니다. 8건 중 7건이 선은리 새만금 와이-파크 아파트 한 단지에서 같은 사건으로 동시에 진행되는 것이 이번 주의 특징입니다.이번 주 물건 한눈에 보기 (8건 전체)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일동신무지개아파트 가동 404호 (26평)부안군 부안읍 봉덕리8,500만원4,165만원 (49%)2회8/31 (월)새만금 와이-파크 101동 202호 (18평)부안군 부안읍 선은리6,980만원4,886만원 (70%)1..

경매 물건의 배당에서는 등기부에 보이지 않는 세금이 임차인 보증금이나 근저당보다 먼저 빠져나가는 경우가 있습니다. 소유자가 체납한 세금이 얼마인지에 따라 임차인의 배당액이 달라지고, 그 부족분이 낙찰자 인수로 이어질 수도 있기 때문에, 입찰 전 체납 세금 확인 방법은 권리분석에서 빼놓을 수 없는 항목입니다. 이 글에서는 경매 물건의 세금을 확인하는 방법과 한계를 정리합니다.세금이 배당에 끼어드는 두 가지 경로구분내용배당 순위당해세그 부동산 자체에 부과된 세금 (재산세, 종합부동산세, 상속·증여세 등)법정기일과 무관하게 담보물권·임차보증금보다 우선 (단, 2023년 이후 배당분부터 임차인 확정일자보다 늦은 법정기일 당해세는 보증금 한도에서 양보)일반 조세 (교부청구분)소유자가 체납한 소득세·부가가치세 등 ..

경매에서 낙찰을 받고 나서 물건에 문제를 발견하거나 자금 계획이 틀어지면 "낙찰을 취소할 수 있나"라는 질문에 부딪히게 됩니다. 결론부터 말하면, 경매 낙찰 후 취소는 법이 정한 사유가 있을 때만 가능하고, 사유 없이 포기하면 입찰보증금을 돌려받지 못합니다. 이 글에서는 낙찰 후 취소가 가능한 경우와 절차, 보증금이 몰수되는 경우를 정리합니다.낙찰 직후의 절차부터 이해하기낙찰(최고가매수신고)이 되면 약 1주일 뒤 매각결정기일에 법원이 매각허가 여부를 결정하고, 허가결정이 확정되면 대금지급기한이 정해집니다. 낙찰자가 개입해 "취소"를 시도할 수 있는 시점은 이 흐름의 단계마다 다릅니다.① 낙찰 (매각기일) — 최고가매수신고인 지위↓ 약 1주② 매각결정기일 — 이 전까지 매각불허가 신청 가능↓③ 매각허가결정..

경매 물건을 고르다 보면 "대항력 있는 임차인", "임차인 미상" 같은 표기를 만나게 됩니다. 임차인이 있는 물건은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수도 있기 때문에, 입찰 전에 임차인이 있는지·보증금이 얼마인지·배당요구를 했는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 이 글에서는 경매 임차인 확인하는 법을 서류별로 정리합니다.임차인 확인이 왜 중요한가말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마친 임차인(대항력 있는 임차인)은 경매로 소유자가 바뀌어도 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당에서 보증금을 전부 받지 못하면, 남은 보증금은 낙찰자가 인수합니다. 최저가가 아무리 내려가도 인수 보증금을 더하면 시세를 넘는 물건이 나오는 이유입니다.임차인 현황을 확인하는 ..