부동산 경매 용어 : 매각허가에 대한 이의란? 매각결정기일에 낼 수 있는 7가지 사유 정리

매각허가에 대한 이의는 매각결정기일에 이해관계인이 최고가매수신고인에 대한 매각허가에 반대하며 법원에 내는 신청입니다. 최고가매수신고인이 된 뒤 매각결정기일까지 기다리는 입찰자는 이 신청이 들어오면 허가 여부 결정이 달라질 수 있으므로, 어떤 사유가 인정되는지 알아 두어야 합니다.

1. 매각허가에 대한 이의란

입찰이 끝나면 법원은 매각결정기일에 매각을 허가할지 정합니다. 민사집행법 제120조 1항은 법원이 이 기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하도록 정하고, 2항은 매각허가에 관한 이의를 매각허가가 있을 때까지 신청하도록 정합니다. 이의는 말이나 서면으로 낼 수 있고, 허가 결정이 선고된 뒤에는 이의가 아니라 항고로 다툽니다. 이해관계인이 아닌 사람은 이의를 낼 수 없습니다. 제122조는 이의를 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지 못하도록 제한하므로, 자기 권리에 관한 사유만 주장할 수 있습니다. 이의가 정당하다고 법원이 인정하면 제123조 1항에 따라 매각을 허가하지 않습니다. 이의가 없어도 제121조 사유가 있으면 법원은 직권으로 불허합니다. 다만 제2호·제3호는 능력·자격의 흠이 제거되지 않은 때에 한합니다.

2. 이의 사유 7가지 (제121조)

호	사유
1호	강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2호	최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때
3호	매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 했을 때
4호	최고가매수신고인, 그 대리인 또는 내세운 사람이 제108조 각호 중 하나에 해당할 때
5호	최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있을 때
6호	천재지변 등 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저히 훼손되었거나 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매 진행 중에 밝혀졌을 때
7호	경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때

1호의 예로, 강제집행정지결정 정본이 매각허가 전에 법원에 제출된 경우가 있습니다. 2호의 예로, 농지는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 내지 못하면 해당합니다. 5호의 예로는 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인 기재가 빠진 경우가 있습니다. 매각 대상이 채권 변제에 필요한 범위를 넘는 과잉매각은 제124조가 따로 정합니다.

3. 이의와 즉시항고의 차이

이의는 허가 결정 전 단계의 신청이고, 즉시항고는 허가 또는 불허가 결정이 난 뒤 상급 법원에 하는 불복입니다. 이의가 받아들여지면 매각불허가결정이 나고, 받아들여지지 않으면 매각허가결정이 선고됩니다. 허가 결정에 불복하는 이해관계인은 결정 선고 후 1주일 안에 즉시항고를 하며, 이때는 매각대금의 10분의 1을 보증으로 내야 합니다. 흐름은 아래와 같습니다.

① 매각기일: 최고가매수신고인 결정

↓

② 매각결정기일: 이해관계인 진술·이의 신청 (제120~122조)

↓

③ 이의 정당 → 매각불허가 (제123조) / 이의 부당·없음 → 매각허가결정

↓

④ 허가·불허가 결정에 대한 즉시항고 (제129·130조)

4. 금액 예시

가정 예시: 감정가 4억 원, 1회 유찰로 최저가 2억 8,000만 원인 아파트에 3억 원으로 최고가매수신고

· 입찰보증금: 최저매각가격의 10%인 2,800만 원을 낸 상태 (가정)

· 매각결정기일에 이해관계인이 이의를 내고 법원이 정당하다고 인정하면 매각불허가

· 불허가가 확정되면 최고가매수신고인은 낸 보증금을 돌려받음

· 이의가 받아들여지지 않으면 매각허가결정 후 대금 납부 절차로 진행

5. 입찰자 관점 포인트

• 매각결정기일 결과(허가·불허가)는 법원 사건검색의 기일내역에서 확인합니다. 이의 사유가 5호(명세서 흠)나 6호(훼손·권리관계 변동)라면 결정 전에 사건 기록과 문건접수내역으로 내용을 확인합니다.
• 입찰자 본인에게 2~4호 사유가 있는지 입찰 전에 확인합니다. 농지취득자격증명, 입찰 자격 제한, 대리인 서류 불비가 대표적입니다.
• 이의가 받아들여져 불허가가 나더라도 매수인의 귀책이 없는 한 입찰보증금은 반환됩니다. 불허가 뒤 다음 매각기일은 기일내역에서 확인합니다.

매각허가에 대한 이의는 허가 결정 전에 제121조 사유로 내는 신청이고, 이의가 정당하면 제123조에 따라 불허가, 결정 후 불복은 즉시항고로 이어집니다.

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